Hohe Zinsen? Kinan Salameh über gute Zeiten für kluge Investoren

Kinan Salameh

24.07.2025

Warum jetzt der richtige Moment für antizyklisches Handeln am Immobilienmarkt ist – und was Käufer dabei beachten sollten

Monatelang war der Tenor am Immobilienmarkt klar: steigende Zinsen bremsen die Nachfrage, die Kreditkosten steigen, Investitionen werden riskanter. Doch wie so oft gilt auch hier: Wer genauer hinsieht, erkennt nicht nur Risiken – sondern auch enorme Chancen. Denn höhere Zinsen verändern nicht nur die Finanzierung – sie verändern vor allem den Markt. Und wer das versteht, kann heute besser kaufen als in Boom-Zeiten. Kinan Salameh, Immobilienentwickler aus Bayern, sieht gerade jetzt die besten Bedingungen für nachhaltige Investitionen.

Im Einkauf liegt der Gewinn – mehr denn je

"Der wichtigste Hebel für jede Investition ist nicht der Verkauf, sondern der Einkauf", sagt Kinan Salameh, Immobilienentwickler und Privatisierungsunternehmer. Er hat in den letzten zwölf Monaten über 100 Wohneinheiten erworben – mitten in einem Markt, den viele als "unattraktiv" einschätzen.

"Wer heute nicht investiert, weil die Zinsen hoch sind, verpasst oft den entscheidenden Vorteil: Die Preise sind niedriger, die Verhandlungsposition ist besser – und das Risiko überteuerter Käufe sinkt massiv."

Rechenbeispiel: Hohe Zinsen, aber niedriger Preis = schnellere Entschuldung

Ein konkretes Beispiel zeigt, warum der Zins allein wenig über die Qualität eines Kaufs aussagt:

Parameter	Boomjahr (z. B. 2021)	Hochzinsphase (2024)
Kaufpreis	300.000 Euro	240.000 Euro (20 Prozent günstiger)
Eigenkapital (20 Prozent)	60.000 Euro	48.000 Euro
Zins	1,2 Prozent	4,0 Prozent
Tilgung	2 Prozent	3 Prozent
Monatliche Rate	ca. 880 Euro	ca. 1.200 Euro
Laufzeit (Entschuldung)	über 40 Jahre	ca. 27 Jahre

Das bedeutet: Zwar ist die monatliche Belastung bei höheren Zinsen spürbar höher – aber die Immobilie ist deutlich schneller entschuldet, weil der Kredit mit höheren Tilgungsraten rascher abgetragen wird. Gleichzeitig reduziert der günstigere Kaufpreis das Klumpenrisiko erheblich.

Marktpsychologie: Wer verkauft, muss verhandeln

Steigende Zinsen verändern nicht nur den Käufermarkt, sondern auch die Situation auf der Verkäuferseite. "Viele Eigentümer haben Finanzierungen, die jetzt auslaufen – und kommen unter Zugzwang. Wer verkaufen muss, ist bereit, vom Preis herunterzugehen", erklärt Kinan Salameh.

Auch Bauträger, die in den Boomjahren kaum verhandlungsbereit waren, zeigen sich heute flexibel. Teilverkäufe, Preisnachlässe und kreative Finanzierungsmodelle sind wieder Teil der Verhandlungen. Gleichzeitig hat sich der Wettbewerb deutlich reduziert – ein Vorteil für gut vorbereitete Käufer.

Antizyklisches Handeln braucht Mut – aber vor allem Logik

In der Niedrigzinsphase investierten viele Marktteilnehmer fast reflexartig. Heute dagegen erfordert jeder Kauf Substanz: solide Kalkulation, realistische Mieterwartungen, funktionierende Rücklagenplanung und strukturelle Sicherheit.

Für Kinan Salameh ist genau das der Unterschied zwischen Spekulation und Vermögensaufbau: "Wir erleben gerade eine Marktbereinigung. Es trennt sich, wer spekuliert hat – und wer wirklich Substanz aufbauen will."

Kinan Salameh: Der Zins als Filter – nicht als Feind

Was jahrelang von Euphorie überlagert war, wird nun wieder zur Aufgabe für Profis. Hohe Zinsen wirken wie ein natürlicher Filter: Sie verlangen nach besserer Planung, fundierter Bonitätsprüfung und strategischem Vorgehen. Doch gerade dadurch entstehen Einstiegschancen, die zuvor von blinder Nachfrage überdeckt wurden.

"Ich warte nicht auf die perfekte Phase. Ich kaufe, wenn ich Mehrwert sehe – und den gibt es gerade jetzt, wenn man weiß, wo man hinschaut", sagt Salameh. Er achtet auf Lagen mit langfristigem Potenzial, auf Objekte mit Entwicklungsspielraum und auf klare Exitoptionen.

Struktur schlägt Spekulation: Vorbereitung wird zum Wettbewerbsvorteil

Neben der Preisverhandlung und Zinsstrategie rückt ein dritter Faktor in den Vordergrund: Struktur. Laut Kinan Salameh ist eine saubere Vorbereitung heute der größte Wettbewerbsvorteil. Dazu zählen:

stabile Bonität und Eigenkapitalnachweise

klar gegliederte Objektgesellschaften oder Holdings

belastbare Kalkulationen mit konservativen Mieteinnahmen

laufende Kommunikation mit mehreren Finanzinstituten

"Liquidität, Struktur und ein professionelles Auftreten entscheiden darüber, wer heute gute Deals bekommt – nicht der Zinssatz allein", so Salameh. Auch beim Ankauf aus Insolvenzen, Portfoliobereinigungen oder Direktverkäufen eröffnen sich dadurch Chancen, die früher institutionellen Käufern vorbehalten waren.

Fazit: Der Markt dreht sich – und das ist gut so

Statt sich vom Zinsniveau abschrecken zu lassen, lohnt sich ein Blick auf das, was wirklich steuerbar ist: saubere Kalkulation, strategische Verhandlungsführung, strukturierte Finanzierung. Wer genau hier ansetzt, profitiert von einem Marktumfeld, das antizyklisch denkenden Investoren langfristige Vorteile bietet.

"Wer heute sauber einkauft, wird sich in zehn Jahren über die vermeintlich hohen Zinsen von heute wundern – und vor allem froh sein, dass er den Mut hatte, zu handeln", sagt Kinan Salameh.