Wie durch Nachweis der Restnutzungsdauer die Abschreibung optimiert werden kann

Restnutzungsdauer

11.09.2023
Sabine Moering

Der Wohnungsmangel in Deutschland wird immer größer. Nachdem die Zinsen steigen und die Kosten explodieren, werden deutlich weniger Neubauprojekte realisiert. Zugleich bleiben die Kaufpreise in attraktiven Lagen hoch. Umso wichtiger ist, dass Vermieter ihre Optimierungsmöglichkeiten kennen: Sie können die Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben. Mit dem Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer geht das deutlich schneller als über die gesetzlichen 50 Jahre.

Normalerweise werden Gebäude in Deutschland nach typisierten AfA-Sätzen abgeschrieben. Das bedeutet, dass jedes Bauwerk, abhängig von seinem Baujahr, über einen gesetzlich exakt definierten Zeitraum abgeschrieben werden darf. Für die meisten derzeit existierenden Gebäude sind das 50 Jahre. Denn der AfA-Satz für alle zwischen 1924 und 2023 fertiggestellten Bauwerke beträgt zwei Prozent pro Jahr. Bis die Immobilie komplett abgeschrieben ist, vergehen normalerweise also 50 Jahre.

Mit kürzerer Restnutzungsdauer schneller und mehr abschreiben

Auch wenn die Pauschalisierung zu Vereinfachungszwecken zumindest nachvollziehbar erscheint, mindert sie die Steuergerechtigkeit. Denn natürlich gibt es individuelle Einflussfaktoren, die die tatsächliche Restnutzungsdauer von Immobilien beeinflussen. Das gilt ganz besonders für Immobilien, bei denen es sich nicht um Neubauten handelt.
Für die pauschale Abschreibung ist es irrelevant, wie alt eine Immobilie ist oder wie stark sie bereits genutzt wurde. Der Abschreibungszeitraum beginnt mit jedem Kauf von vorn. Selbst dann also, wenn das Haus schon 100 Jahre auf dem Buckel hat und einen Investitionsstau aufweist.

Restnutzungsdauer-Gutachten als Nachweis gegenüber dem Finanzamt

Dabei tritt ein natürlicher Wertverlust aufgrund von Abnutzung, Alterung und technologischer Weiterentwicklung oft weitaus früher ein. Regelmäßig lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer bereits, wenn das Gebäude 25 Jahre und älter ist. Insbesondere dann, wenn es bisher nicht umfangreich saniert wurde.

Ist durch ein entsprechendes Gutachten eine geringere Restnutzungsdauer nachgewiesen, verringert sich der Zeitraum, über den das Gebäude abgeschrieben werden kann. Ein kürzerer Abschreibungszeitraum bedeutet eine höhere Abschreibungssumme pro Jahr. Insgesamt kann die Immobilie also schneller abgeschrieben werden.

Je schneller abgeschrieben wird, desto besser für Vermieter

Kaufpreis-Aufteilung: Abschreibung verkürzen und Steuern sparen — Professionelle Begutachtung der Immobilie

Eine schnellere Abschreibung ist auch deshalb positiv für Vermieter, da eine Immobilie als Kapitalanlage nicht zwangsläufig ewig gehalten wird. Oft wird die komplette Abschreibung gar nicht erreicht. Je mehr in den Jahren abgeschrieben wird, in denen man die Immobilie hält, desto besser. Denn damit steigert man nicht nur den laufenden Cashflow und die Rendite bei der Vermietung, sondern auch beim späteren Verkauf.

Die Restnutzungsdauer ist somit eine der wenigen Möglichkeiten, mit der man heute noch die Steuerlast als Vermieter optimieren kann. Denn der Bundesfinanzhof sowie zahlreiche Finanzgerichte haben mehrfach entschieden, dass die Finanzämter die tatsächliche Restnutzungsdauer zur Berechnung der Immobilienabschreibung berücksichtigen müssen. Vorausgesetzt, die Schätzung der Restnutzungsdauer ist realistisch und plausibel.

Kostenlose Ersteinschätzung zur Restnutzungsdauer

Vermieter sollten Gutachter beauftragen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. So wie die Sachverständigen von Nutzungsdauer.com, die auf Gutachten zur Restnutzungsdauer spezialisiert sind. Der große Vorteil hier: Im ersten Schritt erfolgt eine kostenlose Ersteinschätzung der jeweiligen Immobilie. Anhand weniger Angaben prüfen die Experten, ob eine Neubewertung der Restnutzungsdauer steuerliche Vorteile bietet.

Diese Ersteinschätzung liefert eine erste Prognose, ob die Erstellung eines Gutachtens wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Prüfung ist im Interesse der Kunden und von Nutzungsdauer.com. Denn der Anbieter gewährt jedem Kunden einen Rechtsschutz sowie eine Geld-zurück-Garantie.

Sollte das von Nutzungsdauer.com angefertigte Gutachten abgelehnt werden, legen die Experten gemeinsam mit einer spezialisierten Steuerkanzlei Einspruch ein und bestreiten im Zweifel sogar den Rechtsweg, ohne dass dem Vermieter dadurch Kosten entstehen. Sollte auch das nicht erfolgreich sein, erhält der Kunde das Honorar für den Gutachter vollständig zurück. Vermieter gehen demnach während des gesamten Prozesses keinerlei Risiko ein und können nur profitieren.

Gutachten zur Restnutzungsdauer von zertifizierten Sachverständigen

Man sollte die Möglichkeit der verkürzten Abschreibungsdauer für Immobilien nutzen und die steuerliche Situation verbessern. Noch heute die kostenfreie Ersteinschätzung einfordern und erfahren, ob sich ein Gutachten zur Nutzungsdauer für die Immobilie lohnt. Mit einem Gutachten von Nutzungsdauer.com maximiert man seine Rendite schnell und nachhaltig.