Energieausweis für Altbauten: Sebastian Dittmar verrät, wie Eigentümer teure Fehler bei Verkauf und Vermietung vermeiden

Sebastian Dittmar

17.07.2025

Wer in Berlin einen Altbau verkaufen oder vermieten will, braucht zwingend einen gültigen Energieausweis. Doch gerade bei älteren Gebäuden lauern viele Fallstricke. Worauf also müssen Eigentümer achten und wie lassen sich rechtliche Risiken, Bußgelder und Preisabschläge vermeiden?

Wer in Berlin eine Altbauwohnung oder ein älteres Mehrfamilienhaus verkaufen oder vermieten möchte, sieht sich mit einer klaren gesetzlichen Pflicht konfrontiert – und einem oft unterschätzten Stolperstein: Ein gültiger Energieausweis muss Interessenten bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Was auf dem Papier einfach klingt, entpuppt sich in der Praxis gerade bei Altbauten als echte Herausforderung. Denn der Energieausweis soll nicht nur den energetischen Zustand eines Gebäudes dokumentieren, sondern auch Transparenz schaffen und eine faire Vergleichbarkeit ermöglichen. Doch was, wenn die Bausubstanz Jahrzehnte alt ist, Pläne fehlen und Modernisierungen nicht vollständig dokumentiert wurden? Genau hier beginnt das Problem – und nicht selten geraten Eigentümer in Stress, büßen wertvolle Zeit oder sogar potenzielle Käufer und Mieter ein. „Grundlegend können Energieausweise auf verschiedenen Wegen unkompliziert erstellt werden“, erklärt Energieberater Sebastian Dittmar.

Sebastian Dittmar: Warum sich professionelle Unterstützung bei der Erstellung des Energieausweises lohnt

„Doch gerade bei Altbauten ist die Erstellung des Ausweises mit zahlreichen Fallstricken verbunden. Wer hier unvorbereitet ist, riskiert nicht nur rechtliche Konsequenzen, sondern auch einen deutlichen Nachteil. Um rechtliche Risiken, Kaufpreisminderungen oder empfindliche Bußgelder zu vermeiden, sollte man sich für die Erstellung des Energieausweises für seinen Altbau professionelle Unterstützung holen“, fährt der Schornsteinfegermeister und Energieberater fort. Als zertifizierter Aussteller für Energieausweise in Berlin hat er sich auf Altbauten spezialisiert und kennt die Herausforderungen aus jahrelanger Berufspraxis. Auch in weiteren Dienstleistungsbereichen wie der technischen Beratung an Feuerungsanlagen steht Sebastian Dittmar Privat- und Gewerbekunden zur Seite. Nachfolgend klärt er über die rechtlichen Anforderungen für Energieausweise auf und verrät, welche Fehler Eigentümer von Berliner Altbauten dringend vermeiden sollten.

Energieausweis bei Altbauten: Was Berliner Eigentümer wissen müssen

Viele Altbauten in Berlin stammen aus der Gründerzeit oder aus den Jahren 1870 bis 1950. Diese Häuser haben oft energetische Schwachstellen: Ungedämmte Fassaden, veraltete Heiztechnik oder einfach verglaste Fenster zählen zu typischen Faktoren, welche die Energieeffizienz beeinträchtigen. Sie alle spiegeln sich im Energieausweis wider. „Gerade bei solchen Immobilien lohnt es sich, genau hinzuschauen und eine individuelle Einschätzung durch einen qualifizierten Energieexperten einzuholen“, empfiehlt Sebastian Dittmar. Der Energieberater kann außerdem dabei helfen, den richtigen Ausweistyp zu wählen und eine korrekte Erstellung des Dokuments zu veranlassen.

Bei vielen Eigentümern herrscht Unklarheit darüber, welchen Ausweis sie benötigen. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger, aber nicht bei allen Gebäuden zulässig. Der Bedarfsausweis hingegen analysiert die bauliche Substanz und Technik unabhängig vom Nutzerverhalten. „Was viele nicht wissen: Für unsanierte Altbauten mit weniger als fünf Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis Pflicht“, verrät Sebastian Dittmar. Neben der falschen Auswahl des Ausweistyps zählt die Einreichung unvollständiger oder veralteter Unterlagen zu den häufigsten Fehlern. Ebenso führen fehlerhafte Angaben zur Anlagentechnik oder die Nichtberücksichtigung durchgeführter Sanierungen oft zu Schwierigkeiten.

So schützen sich Eigentümer vor teuren Bußgeldern

Solche Nachlässigkeiten sind kein kleines Problem: Fehler bei der Erstellung des Energieausweises führen nicht nur zu falschen Ergebnissen, sondern können auch den Verkaufspreis drücken und Abmahnungen durch den Verbraucherschutz nach sich ziehen. Wenn Käufer nachträglich feststellen, dass wesentliche energetische Angaben falsch oder irreführend waren, können sie außerdem Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadenersatz verlangen. Seit der letzten Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) können Verstöße rund um den Energieausweis mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro bestraft werden.

Die komplexen rechtlichen Anforderungen machen deutlich: Wer beim Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie in Berlin auf Nummer sicher gehen möchte, sollte die Erstellung des Energieausweises von erfahrenen Fachleuten begleiten lassen. Eine digitale und rechtssichere Ausstellung hilft dabei, rechtliche Probleme zu vermeiden und kann zudem Hinweise auf mögliche Sanierungsmaßnahmen oder Fördermöglichkeiten geben. „Auf Wunsch gebe ich meinen Kunden auch eine persönliche Einschätzung zu sinnvollen Modernisierungen“, erklärt Sebastian Dittmar.