Steuern sparen mit AfA: warum so viele Investoren Geld in Pflegeimmobilien anlegen

Steuern sparen AfA

• 17.09.2025
• Redaktion Ad2.0

Immobilien sind eine beliebte Anlageform, doch viele Investoren schöpfen die steuerlichen Vorteile nicht vollständig aus. Besonders für Personen mit hohem Einkommen eröffnen sich durch Investitionen insbesondere in Pflegeapartments interessante Wege zur Steueroptimierung. Dank der AfA, der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“, lassen sich Immobilien nicht nur als Vermögensbaustein nutzen, sondern auch, um signifikant Steuern zu sparen.

Wie entlasten Abschreibungen die Besitzer von Kapitalimmobilien?

Wer in vermietete Immobilien investiert, profitiert steuerlich gleich mehrfach. Besonders lohnend ist dies für Menschen, die einer hohen Steuerlast unterliegen. Neben klassischen absetzbaren Posten wie Finanzierungszinsen oder Verwaltungskosten eröffnet vor allem die AfA (Absetzung für Abnutzung) enormes Sparpotenzial, denn in den letzten Jahren wurde die Gesetzgebung rund um die Abschreibung kontinuierlich zugunsten von Kapitalanlegern verbessert.

Die AfA ermöglicht es, den Wertverlust eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen, allerdings ausschließlich bei Objekten, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet werden. Grundlage der Berechnung ist der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, zuzüglich Nebenkosten wie Notargebühren und Grundbuchkosten. Bei der linearen AfA wird dieser Betrag gleichmäßig über eine gesetzlich definierte Nutzungsdauer verteilt.

Dabei ist zu beachten: Die angesetzte Nutzungsdauer in der Steuerberechnung entspricht nicht der tatsächlichen Lebensdauer einer Immobilie. Bei neuen Wohnimmobilien ging man zum Beispiel lange Zeit von bis zu 100 Jahren Lebenserwartung aus, angesetzt wurde jedoch stets eine Afa-Nutzungsdauer von pauschal 50 Jahren, was einem Abschreibungsbetrag von zwei Prozent p.a. entspricht.

Neue AfA-Regelungen setzen steuerliche Impulse für Neubau und Bestand

Da die AfA jedoch nicht nur der steuerlichen Entlastung dient, sondern auch als politisches Steuerungswerkzeug zur Förderung des Wohnungsbaus, wurde zum 1. Januar 2023 der lineare Abschreibungssatz für Neubauten auf drei Prozent erhöht. Ergänzt wurde dies durch die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung, die zu Beginn bis zu fünf Prozent jährlich betragen kann. Zusätzlich gibt es Sonderabschreibungen für energieeffiziente Neubauten, die dem QNG-Standard (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) entsprechen. Im Idealfall lassen sich dadurch fast 50 Prozent der Investitionskosten innerhalb eines Jahrzehnts abschreiben.

Diese großzügigen Regelungen haben jedoch ihre Tücken: Nach Ablauf der zehn Jahre fallen die steuerlichen Vorteile deutlich geringer aus. Zudem werden solche Immobilien für potenzielle Zweitkäufer unattraktiver, da die Sonderabschreibungen nur einmal nutzbar sind.

Im Gegensatz dazu bieten Bestandsimmobilien nachhaltige Vorteile: Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2021 ist es deutlich einfacher geworden, eine individuelle Restnutzungsdauer zu beantragen und damit in vielen Fällen eine höhere Abschreibung als die standardmäßigen zwei Prozent jährlich geltend zu machen. Seit dem Urteil können für Bestandsbauten individuelle Gutachten über die Restnutzungsdauer vorgelegt werden. Sie ermöglichen die gleichbleibend hohen linearen Abschreibungen von oftmals vier bis fünf Prozent.

"Zukunftssicher investieren in Pflegeimmobilien"

Unter diesem Firmenmotto hat sich die Terago Gruppe aus München auf solche Bestandsimmobilien spezialisiert – und zwar ausschließlich im Pflegebereich. Diese Immobilien bieten nicht nur gesellschaftlichen Mehrwert durch den Erhalt dringend benötigter Pflegeplätze, sondern auch ökologische Vorteile durch die Bewahrung von Gebäudebestand. Wirtschaftlich profitieren Anleger von höheren Abschreibungssätzen und laufenden Mieteinnahmen ab dem ersten Tag, ohne Wartezeit auf Fertigstellung oder Inbetriebnahme wie bei Neubauten.

„Für uns liegen die Vorteile von Bestandsobjekten auf der Hand: Neben den sozialen und ökologischen Vorteilen, dass gesellschaftlich relevante Strukturen bestehen bleiben und dass bereits bestehende Gebäude erhalten und optimiert werden, erwarten die Käufer von Bestandsobjekten höhere Renditen und höhere lineare Abschreibungen. Anders als bei Neubauimmobilien gibt es auch keine Pre-Opening-Phase und die Käufer erhalten ihre Miete direkt nach Kaufpreiszahlung“, fasst Terago-Geschäftsführer Matthias Reinhard die Vorteile zusammen.

Ein Rechenbeispiel kann das Steuersparpotenzial verdeutlichen: Bei einem Kaufpreis von rund 190.000 Euro und einem abschreibungsfähigen Gesamtbetrag von 200.000 Euro lassen sich bei einem Abschreibungssatz von fünf Prozent jährlich 10.000 Euro steuerlich geltend machen. Wer dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent unterliegt, spart damit jährlich 4.200 Euro Steuern. Über einen Zeitraum von 20 Jahren ergibt sich so eine kumulierte Steuerersparnis von 84.000 Euro, was mehr als 44 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises entspricht.

Hinzu kommen stabile Mieteinnahmen, niedrige laufende Kosten und keine Arbeit mit der Administration: Das Management einer Pflegeimmobilie übernimmt regelhaft eine Verwaltung. Für Anleger ein echter Pluspunkt, insbesondere deshalb, weil Terago nicht nur das passende Objekt vermittelt, sondern auch die komplette Abwicklung übernimmt, inklusive der Erstellung eines AfA-Gutachtens und auf Wunsch eines Finanzierungskonzepts sowie der Unterstützung beim Wiederverkauf auf dem Zweitmarkt. Investoren profitieren so maximal bei minimalem Aufwand.

• ?Was versteht man unter AfA in der Immobilieninvestition?

  AfA steht für 'Absetzung für Abnutzung', die es erlaubt, den Wertverlust einer vermieteten Immobilie steuerlich abzuschreiben und somit Steuern zu sparen.

• ?Warum sind Pflegeimmobilien eine attraktive Investition?

  Pflegeimmobilien bieten neben steuerlichen Vorteilen durch höhere Abschreibungssätze auch stabile Mieteinnahmen und gesellschaftlichen Mehrwert durch den Erhalt von Pflegeplätzen.

• ?Welche neuen AfA-Regelungen gibt es für Neubauten?

  Seit 1. Januar 2023 wurde der lineare Abschreibungssatz für Neubauten auf drei Prozent erhöht. Zudem gibt es degressive Abschreibungen von bis zu fünf Prozent jährlich und Sonderabschreibungen für energieeffiziente Neubauten nach QNG-Standard.

• ?Wie wirkt sich die AfA auf Bestandsimmobilien aus?

  Durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs ist es jetzt einfacher, eine individuelle Restnutzungsdauer zu beantragen, was oft höhere Abschreibungssätze von vier bis fünf Prozent ermöglicht.

• ?Welche Serviceleistungen bietet Terago für Investoren an?

  Terago kümmert sich um die Vermittlung passender Objekte, komplette Abwicklung inklusive AfA-Gutachten, Finanzierungskonzepte und Unterstützung beim Wiederverkauf auf dem Zweitmarkt.