Erbpacht: der neue Teilverkauf?

Teilverkauf

06.11.2025
Mirijam Annina Merkoffer

Spätestens, wenn sie langsam auf der Renten- oder fortgeschrittene Seniorenalter zusteuern, stellen sich viele Immobilieneigentümer die Frage, wie sie ihr Haus optimal nutzen können, um im Alter finanzielle Sicherheit zu gewinnen – aber ohne ihr Zuhause aufgeben zu müssen. Diesbezüglich kommen zwei Modelle besonders oft zur Sprache: Der Teilverkauf einer Immobilie und das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt. Sie stellen Formen der Immobilienverrentung dar, die den Immobilienwert für Eigentümer nutzbar machen, sodass ihr Vermögen nicht mehr in einem "Klumpen" gebunden ist. Doch bei genauerem Hinsehen zeigen sich beim Teilverkauf auch Nachteile und Herausforderungen, die es zu bedenken gilt, auf. Auf den zweiten Blick stellt sich die Erbpacht daher in aller Regel als transparentere, planbarere und fairere Lösung heraus. Was es damit auf sich hat, erklären die Experten von Immverde.

Ist ein Teilverkauf (noch) sinnvoll?

Der Teilverkauf galt lange Zeit als eine attraktive Möglichkeit, finanzielle Mittel freizusetzen und gleichzeitig im vertrauten Zuhause wohnen zu bleiben. Das Prinzip ist leicht verständlich: Eigentümer veräußern zwischen 20 und 50 Prozent ihres Hauses oder ihrer Wohnung an einen Investor und erhalten die entsprechende Summe sofort ausgezahlt – etwa, um ihre Rente zu ergänzen oder persönliche Wünsche zu erfüllen. Gleichzeitig behalten sie das lebenslange Wohnrecht und geben ihr Zuhause nicht vollständig aus der Hand.

Allerdings bringt auch dieses Modell bestimmte Rahmenbedingungen mit sich, die man kennen sollte:

Für das weitere Wohnen fällt eine monatliche Nutzungsgebühr an – vergleichbar mit einer Miete im eigenen Zuhause. Je nach Rentenhöhe kann dies eine zusätzliche finanzielle Planung erforderlich machen.

Der Teilkäufer erhält Mitspracherechte, beispielsweise bei einem späteren Gesamtverkauf. In der Praxis bedeutet das häufig, dass er diesen Verkauf initiiert und durchführt. Zudem legt er in der Regel die Höhe der Maklerprovision fest – und diese wird oft auf den gesamten Verkaufspreis berechnet, nicht nur auf den verbliebenen Anteil der bisherigen Eigentümer. Das kann zu zusätzlichen Kosten führen, die man im Vorfeld einkalkulieren sollte.

Die Verträge rund um einen Teilverkauf sind komplex und enthalten zahlreiche Detailregelungen. Dazu gehören etwa langfristige Nutzungsentgelte, Regelungen zu Instandhaltungs- und Renovierungskosten oder die Verteilung von Wertsteigerungen. Diese Punkte machen es mitunter schwierig, die tatsächlichen Belastungen und Vorteile über einen längeren Zeitraum klar abzuschätzen.

Ein Teilverkauf kann daher nach wie vor eine passende Lösung sein – insbesondere, wenn individuelle Bedürfnisse und die persönliche Lebenssituation berücksichtigt werden. Inzwischen gewinnt jedoch ein weiteres Modell zunehmend an Bedeutung: der Grundstücksverkauf mit Erbpacht, das in vielen Fällen eine besonders flexible und vorteilhafte Alternative darstellt.

Was bedeutet Erbbaurecht beziehungsweise Erbpacht?

Wer sich in Immobilienportalen bewegt oder mit Maklern in Kontakt ist, hört mittlerweile immer häufiger die Begriffe Erbbaurecht sowie Erbpacht. Auch diese Option ermöglicht eine Immobilienverrentung, allerdings bringt sie gegenüber dem Teilverkauf einige wichtige Vorteile mit sich:

Das Haus bleibt vollständiges Eigentum der Besitzer und sie können es uneingeschränkt weiter nutzen.

Der Erbpachtzins fällt in der Regel günstiger aus als die monatliche Nutzungsgebühr beim Teilverkauf.

Da die Erbpacht seit über 100 Jahren etabliert ist, sind die Rechtslage klar und die Verträge eindeutig geregelt. Dies sorgt für eine hohe Transparenz.

Zudem muss auch beim Erbbaurecht nicht zwingend das gesamte Grundstück verkauft werden. Doch wie funktioniert die Erbpacht eigentlich? "Hier verkaufen die Eigentümer nicht ihr Haus, sondern nehmen einen Grundstücksverkauf vor und bestellen zugunsten des Käufers ein Erbbaurecht. Der Käufer erhält das langfristige Recht, das Grundstück zu nutzen. In der Regel wird der Vertrag über 99 oder 198 Jahre geschlossen", erklären die Experten von Immverde und sie fügen hinzu: "Zudem lässt sich der Verkauf des Grundstücks bis zu zehn Jahre wieder umkehren. Damit bleibt zusätzliche Flexibilität bestehen."

Warum ist das Erbbaurecht so besonders?

Kurz gesagt: Das Erbbaurecht ist besonders, weil es eine rechtssichere und transparente Möglichkeit bietet, den Wert einer Immobilie nutzbar zu machen, ohne dabei die Kontrolle über das Eigenheim zu verlieren. Aus Sicht der Eigentümer bedeutet das sofortige Liquidität, sprich der Grundstücksverkauf bringt direkt Kapital, das frei nutzbar ist. Weiterhin besteht rechtliche Klarheit und eine kalkulierbare Belastung. Auch der Gestaltungsspielraum sowie die Familienfreundlichkeit machen diese Option so beliebt, denn das Haus kann anschließend wie gewohnt vererbt werden.

Wer sich für die Erbpacht interessiert, kann sich bei Immverde professionell sowie individuell beraten lassen. "Dank Immverde konnte ich meine Immobilie für meine Altersvorsorge nutzen, ohne mein Zuhause zu verlassen. Die Beratung war äußerst kompetent und individuell auf meine Bedürfnisse zugeschnitten. Der gesamte Prozess verlief reibungslos, und ich fühlte mich während des Verkaufs hervorragend betreut. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist top, und ich würde Immverde jedem empfehlen, der eine Immobilienverrentung in Erwägung zieht", schreibt ein zufriedener Kunde und zahlreiche weitere positive Rezensionen sind auf Google sowie auf verschiedenen Bewertungsportalen zu finden.