Das Wichtigste in Kürze
- Aktuell fallen bis zu viermal höhere Bauzinsen an als noch 2021.
- Experten sagen einen kurzfristigen Anstieg auf deutlich über 4,00 Prozent voraus, gehen jedoch von einer schwankenden Aufwärtsbewegung aus.
- Wie sich die Bauzinsen bis 2025 entwickeln, lässt sich aufgrund der vielen Einflussfaktoren nicht mit Sicherheit vorhersagen. Ein Vergleich verschiedener Anbieter lohnt sich immer, um Zinsschwankungen auszunutzen.
Die Bauzinsen sind gerade in den letzten Jahren erheblich gestiegen – sie haben sich seit 2021 sogar ungefähr vervierfacht. Die aktuellen Spitzenzinsen für Immobilienkredite sind bei bis zu 4,05 Prozent angesiedelt. Ein Beispiel: Am 10. Juni 2023 wurde in einem Vergleichsportal für einen Nettodarlehensbetrag über 350.000 Euro als aktuelle Bestkonditionen ein Top-Zinssatz von 3,62 Prozent angegeben.
Wenn die Bauzinsen steigen, so beeinflusst das direkt die Höhe der monatlichen Raten und Zinskosten für Bauherren und Immobilienkäufer. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, warum die Bauzinsen so stark steigen und ob sich diese Entwicklung weiter fortsetzen wird.
Prognosen und Herausforderungen der Zinsentwicklung
Experten sehen die absoluten Tiefstände bei den Bauzinsen definitiv als überwunden an und vermuten, dass der Zinsanstieg sich in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen wird, wenn auch nicht mit der Dynamik der letzten Monate.
Die akkurate Vorhersage von Bauzinsen ist jedoch eher schwierig, weil sie von vielen externen Faktoren abhängt. Diese Einflüsse sind oft miteinander verknüpft und ihr Ausgang ist ungewiss. Trotz dieser Unsicherheiten gibt es jedoch einige Anhaltspunkte für die zukünftige Zinsentwicklung.
Pfandbriefe, Bundesanleihen und der EZB-Leitzins als Zinsindikatoren
Vor allem zwei Elemente, nämlich Pfandbriefe und deutsche Bundesanleihen, nehmen einen entscheidenden Einfluss auf die Zinsentwicklung.
Pfandbriefe stellen eine Art von festverzinslichen Wertpapieren dar, die von Hypothekenbanken ausgegeben werden, um die benötigten Finanzmittel für die Bereitstellung von Immobilienkrediten zu generieren. Dies geschieht durch die Belehnung von Bank-eigenen Immobilien sowie von Immobilien ihrer Kunden. Anleger, die Pfandbriefe kaufen, stellen der Bank sozusagen Geld zur Verfügung und erhalten im Gegenzug Zinszahlungen und die Sicherheit durch die mit den Pfandbriefen besicherten Immobilien. Hierbei ist es wichtig zu verstehen, dass der Zinssatz dieser Pfandbriefe stark von der Rendite deutscher Staatsanleihen abhängig ist.
Bei deutschen Bundesanleihen handelt es sich um Wertpapiere, die von der deutschen Regierung ausgegeben werden. Die Rendite dieser Anleihen spielt eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung der Höhe der Zinsen für Baufinanzierungen und kann als verlässlicher Indikator für zukünftige Zinsbewegungen im Bereich der Baufinanzierung angesehen werden. In der Regel gilt: Wenn die Rendite der Bundesanleihen sinkt, folgen die Bauzinsen diesem Trend ziemlich schnell und vice versa.
Leitzins beeinflusst ebenfalls indirekt
Der EZB-Leitzins ist ein weiterer indirekter Einflussfaktor. Die Europäische Zentralbank setzt diesen Zinssatz, zu dem sie Geld an die Geschäftsbanken vergibt. Wenn die EZB den Leitzins erhöht, steigen in der Regel auch die Zinsen für Kredite und Hypotheken. Umgekehrt sinken diese, wenn die EZB den Leitzins senkt. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass die EZB noch intensiver gegen die Inflation vorgehen wird. Eine längerfristige Zunahme des Zinsniveaus für Immobilienfinanzierungen liegt daher auch im Bereich des Möglichen. So sagte jüngst auch EZB-Chefin Christine Lagarde auf der Pressekonferenz zu den aktuellen Zinsbeschlüssen: „Wir pausieren nicht, das ist ganz klar.“
Aber die Erhöhungen werden vermutlich nur in kleinen Schritten vorgenommen, um so wenig Verunsicherung wie möglich zu produzieren.
Wirtschaftliche Entwicklung und Nachfrage nach Immobilien
Die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum spielt ebenfalls eine große Rolle bei der Zinsentwicklung. Ein starker wirtschaftlicher Aufschwung kann zu steigenden Zinsen führen, da die Nachfrage nach Krediten und damit das Risiko von Inflation steigt. In einer Rezession hingegen könnte die EZB die Zinsen senken, um die Wirtschaft anzukurbeln.
Die Nachfrage nach Immobilien beeinflusst vor allem die Hypothekenzinsen. Eine hohe Nachfrage führt dazu, dass die Preise steigen und Käufer mehr Geld leihen müssen, was ebenfalls zu höheren Zinsen führen kann. Bei niedriger Nachfrage können die Zinsen jedoch fallen.
Einfluss der globalen Zentralbanken auf die Zinsentwicklung
Schließlich haben auch die Entscheidungen der globalen Zentralbanken weltweit einen Einfluss auf die Zinsentwicklung. Die Federal Reserve in den USA setzt oft den Ton für die globale Zinslandschaft. Wenn sie die Zinsen erhöht, kann dies Druck auf die EZB ausüben, dem Beispiel zu folgen, um Kapitalflucht zu vermeiden.
Verschiedene Faktoren im Überblick, die die Höhe der Bauzinsen beeinflussen
| Faktor | Beschreibung | Auswirkung auf die Bauzinsen |
|---|---|---|
| Pfandbriefe | Festverzinsliche Wertpapiere, die von Hypothekenbanken ausgegeben werden | Steigende Zinsen für Pfandbriefe führen in der Regel zu steigenden Bauzinsen |
| Bundesanleihen | Wertpapiere, die von der deutschen Regierung ausgegeben werden | Eine hohe Rendite für Bundesanleihen kann zu steigenden Bauzinsen führen |
| EZB-Leitzins | Zinssatz, zu dem die Europäische Zentralbank Geld an die Geschäftsbanken vergibt | Ein steigender Leitzins kann zu steigenden Bauzinsen führen |
| Wirtschaftliche Entwicklung | Wachstum und Stabilität der Wirtschaft im Euroraum | Ein starker wirtschaftlicher Aufschwung kann zu steigenden Zinsen führen |
| Nachfrage nach Immobilien | Wie viele Menschen Immobilien kaufen wollen | Eine hohe Nachfrage kann zu steigenden Preisen und höheren Zinsen führen |
| Geldpolitik globaler Zentralbanken | Die Zinsentscheidungen der globalen Zentralbanken, insbesondere der Federal Reserve in den USA | Eine Zinserhöhung in den USA kann Druck auf die EZB ausüben, die Zinsen ebenfalls zu erhöhen |
| Inflation | Die allgemeine Erhöhung des Preisniveaus von Waren und Dienstleistungen | Eine hohe Inflation kann zu steigenden Zinsen führen |
| Regulierungen | Die Anforderungen und Richtlinien, die von Finanzaufsichtsbehörden wie der Bafin gestellt werden | Höhere Kapitalanforderungen für Banken können zu höheren Bauzinsen führen |
Kurz gesagt: Eine Vielzahl von Gründen hat also zu dieser rapiden Zunahme der Bauzinsen geführt. Einfluss nehmen vor allem die hohe Inflation im Euroraum und die daraus resultierenden höheren Zinsen für Bundesanleihen und Pfandbriefe, eine erwartete straffere Geldpolitik seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie der Konflikt in der Ukraine. Zudem spielt die Geldpolitik der US-Notenbank (FED) eine Rolle, die ihre langjährige Nullzinspolitik beendet hat. Darüber hinaus verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) von den Banken einen höheren Kapitalpuffer für Baukredite, was ebenfalls zu steigenden Bauzinsen beiträgt.
Bauzinsen: Die Erwartungen für die zweite Hälfte des Jahres 2023
In den ersten Jahren des neuen Jahrtausends war tatsächlich ein Bauzins von über 4,00 Prozent die Norm. Daher kann man schlussfolgern, dass die aktuellen Bauzinsen immer noch relativ attraktiv sind. Aber wie geht es weiter? Sollte sich die Situation entsprechend entwickeln und die EZB weiter gegen die anhaltende Inflation im Euroraum ankämpfen, könnte das zu einer Erhöhung führen, die dann deutlich über der Marke von 4,00 Prozent liegt.
Doch die Aufwärtsbewegung dürfte schwankend vor sich gehen. Ratsam ist es daher in jedem Fall für alle angehenden Hauskäufer und Hausbauer, das eigene Budget im Blick zu haben und den Zinsmarkt genau zu beobachten. Auf diese Weise besteht die Möglichkeit, rasch auf etwaige Zinsänderungen zu reagieren.
Wie werden sich die Bauzinsen bis 2025 entwickeln?
Eine zutreffende Prognose zur möglichen Bauzinsentwicklung bis 2025 zu stellen, ist aufgrund der vielfältigen Faktoren, die Einfluss auf diese Entwicklung nehmen, äußerst schwierig und vor allem unseriös. Wie geht es mit dem Ukraine-Krieg weiter? Wird es noch einmal ein Pandemie-Geschehen geben? Schon diese beiden Fragen sind nicht mit Gewissheit zu beantworten. Auch eine Vorhersage, wie es zum Beispiel mit der europäischen Wirtschaft in zwei Jahren aussehen wird, ist schwer zu treffen.
Allerdings erwartet die EZB im aktuellen Survey of Professional Forecasters (SPF), dass die Inflation 2023 bei 5,60 Prozent liegen wird. Für 2024 wurden noch 2,60 Prozent erwartet, 2025 soll die durchschnittliche Inflationsrate dann nur noch bei 2,20 Prozent liegen. Sollte dem wirklich so sein, könnten auch die Bauzinsen auf lange Sicht wieder sinken.
Fünf Tipps bei der Suche nach der geeigneten Baufinanzierung
- Eine gründliche Vorbereitung ist das A und O: Vor der Suche nach einer geeigneten Baufinanzierung sollte eine genaue Budgetplanung erfolgen. Die Kalkulation sollte alle anfallenden Kosten – wie Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklergebühren und mögliche Renovierungs- oder Umbaukosten – einbeziehen.
- Wichtig ist es, den eigenen finanziellen Spielraum realistisch einzuschätzen: Wer zu hoch pokert und sich übernimmt, riskiert, in eine Schuldenfalle zu tappen. Es ist daher ratsam, sich für eine monatliche Rate zu entscheiden, die auch in schwierigeren Zeiten tragbar ist.
- Es lohnt sich, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen: Nicht jede Bank bietet die gleichen Konditionen. Es ist daher empfehlenswert, Angebote von verschiedenen Banken und Kreditinstituten zu vergleichen.
- Der Zinssatz ist wichtig, aber nicht alles: Zwar spielen die Bauzinsen eine entscheidende Rolle bei der Gesamtkostenermittlung, aber auch die sonstigen Kreditkonditionen sollten Beachtung finden. Dazu gehören beispielsweise die Möglichkeiten von Sondertilgungen, Anpassungen der monatlichen Rate oder die Länge der Zinsbindung.
- Es ist hilfreich, sich professionelle Unterstützung zu suchen: Ein Baufinanzierungsberater kann dabei helfen, die verschiedenen Optionen zu verstehen, Angebote zu vergleichen und eine Lösung zu finden, die zu den persönlichen Bedürfnissen und Lebensumständen passt. Dieser Schritt kann den Weg zu einer geeigneten Baufinanzierung erheblich erleichtern. Selbiges gilt für die Nutzung entsprechender Vergleichsportale.
Die Anschlussfinanzierung im Blick behalten!
Bei der Planung einer Baufinanzierung sollte übrigens der Blick auch in die weitere Zukunft gerichtet sein. Die Anschlussfinanzierung wird relevant, wenn die Zinsbindungsfrist des ersten Darlehens endet und noch eine Restschuld besteht. In dieser Phase gilt es, die verbleibende Schuld zu den aktuell günstigsten Konditionen weiter zu finanzieren.
Einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung besteht zudem die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Das Prinzip dahinter ist recht einfach: Es wird schon heute ein Darlehensvertrag für die Zukunft abgeschlossen, allerdings zu den aktuellen Zinsbedingungen. Das kann besonders vorteilhaft sein, wenn die Zinsen am Markt gerade niedrig sind, aber ein Anstieg erwartet wird. So lassen sich etwaige günstige Zinsen für die Zukunft sichern.
Aber Vorsicht: Nicht immer lohnt sich ein Forward-Darlehen. Sollten die Zinsen wider Erwarten fallen, zahlt man unter Umständen mehr, als man müsste. Deshalb ist es empfehlenswert, diese Entscheidung sorgfältig abzuwägen und gegebenenfalls auch hier einen Experten zu Rate zu ziehen.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Bauzinsen
Wenn jemand den Traum hat, ein Eigenheim zu errichten und sich dafür finanzielle Unterstützung von einer Bank sichert, entstehen Bauzinsen. Sie sind speziell für den Bauzweck bestimmt, wodurch sie in der Regel günstiger ausfallen als Zinsen anderer Kreditformen. Die konkrete Höhe dieser Bauzinsen wird gewöhnlich von der finanzierenden Institution in Deutschland festgesetzt und kann variieren, je nach Höhe des Kredits, dem vereinbarten Zinssatz und der Dauer des Kreditvertrags. Sie spielen eine entscheidende Rolle sowohl für Bauwillige als auch für Immobilienanbieter, da sie die endgültigen Kosten des Bauvorhabens maßgeblich mitbestimmen.
Die Antwort auf diese Frage hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Zinsexperten gehen aktuell davon aus, dass es einen Aufwärtstrend geben wird, der jedoch schwankend sein wird. Das bedeutet, dass alle, die eine Baufinanzierung anstreben, stets die aktuellen Angebote und das eigene Budget im Blick haben sollten. Nur so können sie von eventuell kurzfristig sinkenden Zinsen profitieren.
Eine seriöse Prognose ist aufgrund der erwähnten zahlreichen Einflussfaktoren nicht möglich. Allerdings werden weder die EZB noch die FED unendlich oft den Leitzins anheben. Und dieser zählt ja auch zu den indirekten Einflussfaktoren bezüglich der Höhe der Bauzinsen. Was diese Leitzinserhöhungen angeht, wird vermutlich bald ein Höhepunkt erreicht sein, sodass auch die Bauzinsen auf lange Sicht wieder sinken könnten, auch wenn die Niedrigzinszeit zumindest im Moment vorbei zu sein scheint.
