Immobilien: Große Kritik am KfW-Förderprogramm Jung kauft Alt

Es waren deutliche Worte, die Mike Kammann kürzlich fand. Der Chef der Bausparkasse Schwäbisch Hall antwortete auf die Frage, was er vom neuen KfW-Programm „Jung kauft Alt“ halte: „Es ist grundsätzlich eine gute Idee, aber für viele Käufer ist es schlicht nicht umsetzbar.“ Kammann steht mit seiner Kritik nicht allein da. Wo man sich in der Finanz- und Immobilienbranche in den vergangenen Wochen auch umhört, die Meinung ist einhellig. Das neue Förderprogramm der staatlichen Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) soll nach dem Willen der Regierung jungen Familien seit Anfang September zinsvergünstigt zum Eigenheim verhelfen. Gleichzeitig soll es den unsanierten Immobilienbestand fit für die Zukunft machen. Doch das Programm trifft auf wenig Begeisterung. Anders als bei vielen der weiteren Förderprogramme werden in diesem Fall nicht nur die strikten Förderkonditionen kritisiert, etwa die zu geringen Einkommensgrenzen, sondern die gesamte Konzeption des Programms. Wer Interesse an der „Jung kauft Alt“-Förderung hat, beantragt über die finanzierende Bank für einen Teil des Kaufpreises ein KfW-Darlehen zu deutlich günstigeren Zinsen. Bei einem jährlichen Haushaltseinkommen von beispielsweise maximal 90.000 Euro und einem Kind beträgt die maximale Kredithöhe 100.000 Euro. Die Zinshöhe kann je nach Zinsbindung unter einem Prozent liegen – und damit mehrere Prozentpunkte unter dem Marktzins, zu dem der restliche Kaufpreis plus die Sanierungskosten finanziert werden müssen. Die Zinsen liegen auch deutlich unter jenen anderer Förderprogramme der KfW. Damit, so vermuten Finanzierungsexperten, rechtfertigt die Bank einerseits die hohen energetischen Anforderungen, aber auch die innovative Kombination aus einer Kaufpreisförderung mit einer Sanierungspflicht und den damit verbundenen Risiken. » Lesen Sie auch: In diesen Metropolen steigen die Preise jetzt am stärksten Die Bank will sich offiziell nicht zu der Kritik äußern und teilt lediglich mit: „Die KfW ist zu allen ihren Förderprodukten grundsätzlich im Austausch mit den zuständigen Ministerien.“ Dies gelte auch für das neue KfW-Förderprodukt „Jung kauft Alt“, das sich derzeit in der Markteinführungsphase befinde. Michael Koczwara ist Experte für Fördermittel im Produktmanagement bei der Schwäbisch Hall und mit der tatsächlichen Umsetzung beschäftigt. Er wird mit der Kritik konkreter. „Die Komplexität in der ersten Phase überfordert viele“, beobachtet er. Vor allem aber bemängelt Koczwara: „Es besteht Unsicherheit, was danach mit der Finanzierung ist. Am Ende kann eine Rückforderung der Fördermittel stehen“. Kern der Kritik ist die Pflicht, den Effizienzhausstandard 70 (EH 70) zu erreichen. Damit ist eine Immobilie gemeint, die 30 Prozent weniger Energie verbraucht, als es das Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorschreibt. Um diesen Standard zu erfüllen, braucht es einen Wärmebrückennachweis, der bestimmte Grenzwerte einhält – und damit beginnen die Probleme. Wärmebrücken befinden sich zum Beispiel an Hausecken oder beim Übergang zum Dach. Sie sind Bereiche in Bauteilen eines Gebäudes, die Wärme besser leiten und damit Wärme schneller nach außen transportieren, als angrenzende Bauteile. Dadurch kühlt zum Beispiel eine Raumecke schneller aus, was am Ende zu einer erhöhten Materialfeuchte und letztendlich Schimmel führen kann. Jonas Pichner, Energieberater und Chef des deutschlandweit tätigen Beraterbüros Energieeffizienz-Experten, betont, dass eine Wärmebrückenberechnung grundsätzlich sinnvoll ist, insbesondere in Bezug auf die Vermeidung von Schimmelbildung und Tauwasserschäden. Aber: „Für Bestandsgebäude ist EH 70 nicht immer zu erreichen“, sagt er. » Lesen Sie auch: „Die Banken haben wieder Wartezeiten“ – Nachfrage nach Baufinanzierungen zieht merklich an Für eine Wärmebrückenberechnung müssen sich Käufer zunächst entscheiden, ob sie mit Referenzwerten arbeiten möchten – dabei müssen bestimmte Referenzbauteile verbaut werden – oder ob man eine detaillierte Wärmebrückenberechnung mit dem Gebäudebestand und anderen Bauteilen machen will. „Das Problem ist, dass die Referenzbauteile eher für den Neubau geeignet sind und bei einer Sanierung nicht so gut funktionieren“, erklärt Pischner das Dilemma. Eine detaillierte Berechnung der Wärmebrücken, auf die es bei einer Bestandssanierung oft hinausläuft und die man aus seiner Sicht eigentlich vor der Kreditaufnahme machen müsste, ist jedoch bauphysikalisch recht anspruchsvoll und kostet knapp 3000 Euro. Dabei müssen laut Pischner 25 bis 30 Bauteile individuell untersucht und berechnet werden. Das größte Problem: „Es fehlen dafür in der Praxis die nötigen Berater, und eine Berechnung braucht mehrere Wochen.“ Als Alternative greifen deshalb viele Käufer auf die Möglichkeit zurück, zunächst mit Schätzwerten zu arbeiten. Dabei handelt es sich um Schätzungen für die Wärmebrückenwerte aufgrund des Gebäudezustands, aber noch um keine wirkliche Messung und Berechnung. Diese Möglichkeit hebt die KfW ausdrücklich auch als konzeptionellen Vorteil des Programms hervor. „Das ist zulässig, aber sehr riskant“, findet der Experte. „Denn am Ende besteht die Gefahr, dass die Wärmebrückenwerte doch nicht erreicht werden und man den Förderkredit zurückzahlen und somit zu wahrscheinlich höheren Zinsen umschulden muss“ – das Risiko, auf das auch Schwäbisch-Hall-Experte Koczwara hinweist. Damit unterscheidet sich „Jung kauft Alt“ in einem kritischen Punkt von anderen Förderprogrammen. „Bei der normalen Effizienzhaus-Förderung einer Sanierung gibt es immer die Option, auch nachträglich, wenn die endgültige Wärmebrückenberechnung vorliegt, zwischen EH 70 oder EH 85 – dann zu einem schlechteren Zinssatz – zu wählen. Diese Option fehlt bei „Jung kauft Alt“, kritisiert Pischner. In der Praxis ist deshalb entscheidend, wie der Keller des Hauses genutzt wird. „Wir fragen immer zuerst, ob der Keller beheizt ist“, erklärt der Energieexperte. „Wenn nicht, ist die Prognose gut, weil wir dann die Kellerdecke dämmen können und die Grenzwerte erreichen.“ Wenn die Kellerdecke als Dämmfläche genutzt werden darf, kann das gesamte Gebäude mit Dämmung umschlossen werden, was zu deutlich besseren Energiewerten führt. Das heißt aber auch: „Wenn der Keller auch nur teilbeheizt ist, zum Beispiel wegen eines Gästezimmers, dann wird es sehr schwierig, weil ich nicht mehr unter die Bodenplatte für die nötige Dämmung komme“, sagt Pischner. Der Keller gilt dann als Fläche, die bei einer Dämmung mit berücksichtigt werden muss. Unter dem Strich heißt es aber für einige Käufer, dass sie ohne die Förderung finanzieren müssen. „Ich sehe die Verschärfung der Effizienzhausstufen kritisch“, sagt Pischner. Es sei aus seiner Sicht am wichtigsten, flächendeckend zu sanieren. „Selbst ein deutlich niedrigerer Standard wie Effizienzhaus 100 ist eine starke Verbesserung im Vergleich zu einem unsanierten Haus“, gibt er zu bedenken. Das EH 100 ist ein fiktives Gebäude, das exakt 100 Prozent des zulässigen Dämmniveaus und Energieverbrauchs nach dem GEG erreicht. Im Neubau könne man durchaus mit höheren Standards arbeiten, macht er deutlich. Aber wenn man den CO2-Ausstoß in der Breite senken wolle, tue man sich keinen Gefallen, Standards einzufordern, die viele ältere Häuser nur sehr schwierig oder gar nicht erreichen können. Pischner sieht darüber hinaus noch einen weiteren Konzeptionsfehler in der „Jung kauft Alt“-Förderung: die Bezuschussung der Wärmebrückenberechnung. Es sei grundsätzlich richtig, dass die KfW die knapp 3000 Euro finanziell unterstützt. Aber: Einen Zuschuss gebe es nur im Rahmen des „Jung kauft Alt“-Förderprogramms. „Wenn das Ergebnis der Berechnung ist, die Werte können nicht erreicht werden, bleiben die Kunden auf den Kosten der Kalkulation sitzen“, erklärt er. Sein Vorschlag: eine schrittweise Förderung. Zunächst sollte es eine eigene Förderung für die Wärmebrückenberechnung geben. Erst danach könnte sich der Käufer entscheiden, ob er „Jung kauft Alt“ beantragen möchte. Konkrete Zahlen, wie stark das Programm nachgefragt wird, will die KfW noch nicht nennen. Finanzierungsexperten vermuten, die Bank halte sich auch deshalb zurück, weil sie dem Markt Zeit geben wolle, das Produkt richtig zu verstehen und erste Erfahrungswerte zu sammeln. Aus der Branche heißt es hingegen, das Interesse an der Förderung sei bislang sehr gering. Auf der Jahrestagung Baufinanzierung der Handelsblatt-Veranstaltungstochter Euroforum in der vergangenen Woche berichteten mehrere Bausparkassen, Genossenschaftsbanken, Sparkassen und Großbanken, es gebe sehr wenig Nachfrage nach einer „Jung kauft Alt“-Förderung. Eine große Privatbank hat das Programm noch nicht einmal ins Angebot aufgenommen – weil es schlicht bislang nicht nötig gewesen sei. Mehr: Baufinanzierungs-Experte zu Immobilien – „Wir stehen wieder kurz vor einem Verkäufermarkt“ Erstpublikation: 12.11.2024, 04:10 Uhr.