Immobilien: Das sind die attraktivsten

Das Autokennzeichen MB gilt im Süden Deutschlands als Prestigeobjekt. Wer im Landkreis Miesbach lebt, hat den Tegernsee, den Schliersee und das Mangfallgebirge vor der Haustür. Die Rangliste der höchsten Immobilienpreise unter allen deutschen Landkreisen führt man ebenfalls schon seit Jahren an. Wer dort wohnt, gehört mit großer Wahrscheinlichkeit zu den Besserverdienern im Land. Daran dürfte sich auch in Zukunft nichts ändern. Denn der Wunsch, im Landkreis Miesbach zu wohnen, ist bei vielen, die es sich leisten können, groß. Innerhalb eines Jahres sind die Immobilienpreise um 6,8 Prozent gestiegen. So stark, wie sonst nirgends in den Landkreisen im Münchener Umland. Für einen Quadratmeter Wohnfläche mussten Käufer zuletzt 7882 Euro zahlen, wie die Analysten des Maklers Von Poll errechnet haben. Ein Jahr zuvor waren es noch gut 500 Euro weniger. Nur in der Stadt München ist der Wohnungskauf mit derzeit 8702 Euro je Quadratmeter noch teurer. Wer im Landkreis Miesbach wohnt, nimmt dafür auch eine Reihe von Nachteilen auf sich. Beispielsweise dann, wenn er nach München zur Arbeit muss. Das Vorwärtskommen auf den chronisch vollen Straßen erfordert Zeit und Geduld. Die mittlere Fahrdistanz zur nächsten Autobahn – in der Regel dürfte das die Auffahrt Holzkirchen an der A8 sein – beträgt laut Empirica Regio fast 14 Kilometer. Damit liegt die Region so weit entfernt von einer Autobahn wie kein anderer Landkreis rund um München. Beliebt, teuer, aber eine Geduldsprobe für Pendler sind auch die an Miesbach angrenzenden Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen und Starnberg. Grund ist der vielerorts unzulängliche Nahverkehr nach München. So beklagt Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter beim Von Poll Immobilien Partnershop in Gräfelfing, eine lückenhafte Infrastruktur in Teilen des Landkreises Starnberg – „in Andechs und Feldafing gibt es beispielsweise keinen S-Bahn-Anschluss“, sagt Hadeed. Wie schnell der Preisvorteil gegenüber München in Gemeinden des Landkreises Starnberg aufgebraucht ist, zeigt der aktuelle Postbank Wohnatlas, den das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erstellt hat. Demnach ist dieser Bonus in Gilching, Gauting sowie in Herrsching am Ammersee so schnell aufgezehrt wie in keiner anderen der 33 betrachteten Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohnern rund um München. Und dies selbst bei Nutzung des günstigen Deutschland-Tickets im öffentlichen Nahverkehr. Das Beispiel Herrsching zeigt, was das für Pendler bedeutet. Der Ort ist zwar Endhaltepunkt der Linie S8, bis zum Münchener Hauptbahnhof sind es jedoch 50 Minuten mit 16 Zwischenhalten. In den Berechnungen des HWWI für die Postbank werden die Einsparungen beim Kauf im Umland im Vergleich zur Metropole um entfernungsabhängige Mobilitätskosten und den Zeitaufwand für das Pendeln reduziert. Wer in Herrsching beispielsweise eine 70 Quadratmeter große Wohnung kauft und mit dem öffentlichen Nahverkehr fünf Tage die Woche nach München pendelt, der hat seinen Preisvorteil bereits nach 4,2 Jahren aufgezehrt. Bei einer 120 Quadratmeter großen Wohnung wären es 7,3 Jahre. „Kaufinteressierte sollten neben den Quadratmeterpreisen auch einen Blick auf die Fahrzeiten und die Häufigkeit der Verbindung werfen sowie unvorhergesehene Verspätungen einkalkulieren“, rät Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. Wer täglich oder mehrmals die Woche in die bayerische Landeshauptstadt pendelt, hat aus anderen Landkreisen einen teils deutlich länger dauernden Preisvorteil und ist dazu noch schneller bei der Arbeit. Ganz vorn stehen dabei Dachau und Fürstenfeldbruck im Münchener Westen. In Dachau hält der Preisvorteil für Käufer einer 70 Quadratmeter großen Wohnung mehr als 40 Jahre, bei einer 120 Quadratmeter großen Wohnung sind es sogar fast 70 Jahre. Direkt dahinter rangiert Fürstenfeldbruck mit Preisvorteilen von knapp 30 bis zu 50 Jahren. Ebenfalls positiv für Kaufinteressierte: In beiden Landkreisen sind die Preise zuletzt gefallen. „Die stärksten Preisrückgänge gab es im Landkreis Fürstenfeldbruck, vor allem bei nicht sanierten Bestandsimmobilien“, beobachtet Von-Poll-Geschäftsstellenleiter Hadeed. Auch die weniger zentralen Lagen im Landkreis Dachau verzeichneten Preisabschläge. In Fürstenfeldbruck kostet der Quadratmeter Wohnfläche nun 5674 Euro, in Dachau sind es 5457 Euro. Im Vergleich zu den 6218 Euro, die im Schnitt im Münchener Umland gezahlt werden müssen, ist das ein deutlicher Abschlag. In beiden Landkreisen leiden Kaufinteressierte jedoch darunter, dass das Angebot binnen eines Jahres gesunken ist. Im Landkreis Fürstenfeldbruck fiel der Rückgang mit mehr als 23 Prozent so hoch aus wie nirgends sonst um München herum. Entstanden ist so eine Situation, in der viele interessante Objekte vom Markt verschwunden sind. Und bei dem, was noch angeboten wird, finden Preis- und Geschmacksvorstellungen beider Seiten nicht zusammen. Dabei ist die Nachfrage groß. „Der Bedarf ist gigantisch, wir kommen mit dem Bau nicht nach“, sagt Kai Schmidt, Niederlassungsleiter beim bundesweit tätigen Bauunternehmen Peter Gross Bau in München. Das größte Manko sei jedoch, dass die sehr hohen Kaufpreise rund um München viele potenzielle Kunden an ihre finanziellen Grenzen bringen. „Deswegen mieten viele“, so Kai Schmidt. Neben dem Kaufpreis sind die Anbindung an die öffentliche Versorgung, den Nahverkehr sowie Schulen und Kindergärten für Interessierte von besonderer Bedeutung. „In den sehr ländlichen Gebieten fallen die Preise am meisten“, beobachtet Arno Rieck, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien in Vaterstetten, der bevölkerungsreichsten Gemeinde im Landkreis Ebersberg. Hier im Münchener Osten und Südosten haben die Kaufpreise innerhalb eines Jahres stagniert und bewegen sich bei knapp 5.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rund 300 Euro unter dem Münchener Umlandniveau. Wer hier nach Wohnraum sucht, weil er beispielsweise im Münchener Osten oder Süden arbeitet, dem empfiehlt Rieck die Wohnorte Vaterstetten, Baldham, Grafing, Ebersberg, Zorneding, Kirchseeon, Poing und Markt Schwaben. Dort ist beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr besonders gut. In Markt Schwaben profitierten Käufer laut Postbank Wohnatlas beispielsweise mehr als 21 Jahre beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, in Grafing sind es mehr als 20 Jahre. Bei einer 120-Quadratmeter-Wohnung sind es in beiden Gemeinden sogar mehr als 35 Jahre. Wer es noch etwas günstiger will als im Landkreis Ebersberg, muss nach Norden ausweichen. Die beiden Landkreise Erding und Freising gelten am Immobilienmarkt traditionell als die preisliche Untergrenze im Münchener Umland. Dabei liegt man in Erding trotz eines Preisaufschlags von mehr als zwei Prozent im vergangenen Jahr noch immer unter 5000 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche. Im angrenzenden Freising sind es nach einem Plus von 1,4 Prozent nun 5255 Euro. In beiden Landkreisen könnte es in Zukunft teurer werden. Kai Schmidt von Peter Gross Bau erkennt eine Entwicklung hin in den vergleichsweise noch günstigen Münchener Norden. „Rund um das Forschungszentrum in Garching und den Flughafen im Erdinger Moos wird in Zukunft vieles passieren“, sagt er voraus. Der Hightech-Campus im Münchener Norden gilt als eine der modernsten Forschungs- und Ausbildungsstätten in Europa und soll weiter wachsen. Das gilt auch für den Münchener Flughafen, der nur wenige Kilometer von Freising entfernt liegt. In Freising ist der Preisvorteil gegenüber München aktuell bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung nach über 26 Jahren aufgezehrt, bei 120 Quadratmetern sind es dort laut Wohnatlas über 45 Jahre. Im etwas weiter von München entfernten Erding liegt die Spanne zwischen 14 und 24 Jahren. Mehr: Bodenbildung am Immobilienmarkt in München – Wo Käufer jetzt unterdurchschnittliche Preise finden können