Immobilien: Diese Grafiken zeigen, wie Vonovia wirklich dasteht

Es wird ein leiser Abschied auf virtueller Bühne. Wenn Vonovia-Chef Rolf Buch am 28. Mai die Aktionäre im Internet zur ordentlichen Hauptversammlung begrüßt, wird er das zum letzten Mal in dieser Rolle tun. Spätestens Ende des Jahres löst ihn nach rund zwölf Jahren der frühere SAP-Finanzchef Luka Mucic an der Spitze des Immobilienkonzerns aus Bochum ab. „Ich bin mir sicher, dass er mein gefühltes Baby, die Vonovia, (...) in eine noch größere Zukunft führen wird“, sagte der 60-jährige Buch bei der Verkündung seines Nachfolgers. Mucic solle Vonovia in einer neuen Wachstumsphase anführen, die sich über die Mittelfristziele bis 2028 hinaus erstrecken werde, legte Buch die Latte für seinen Nachfolger hoch. » Lesen Sie auch: Überraschender Führungswechsel beim Dax-Konzern Vonovia Der Wechsel kommt überraschend. Seit 2013 steht Buch an der Spitze des Bochumer Dax-Konzerns, sein Vertrag war noch 2022 um weitere fünf Jahre bis 2028 verlängert worden. Doch nun wird er höchstens noch bis Ende des Jahres bleiben, um seinen Nachfolger Mucic einzuarbeiten, und dann aus dem Konzern ausscheiden. Bei SAP hat sich Mucic einen Namen als guter Kommunikator gemacht – und ähnelt darin Buch. „Ich wäre auch so mit ihm ein Bier trinken gegangen und hätte in einer anderen Konstellation mit ihm zusammengearbeitet“, lobt der Noch-Chef seinen Nachfolger. Doch der Neue an der Spitze verfügt bisher über wenig Erfahrung im Immobiliensektor. Es gebe „leider wenig Berührungspunkte mit dem Immobilienbereich“, kritisiert Simon Stippig, Analyst bei der Bank Warburg. Mucic hatte als Finanzchef den britischen Mobilfunkanbieter Vodafone deutlich umgebaut. Nun kehrt er nach Deutschland zurück, wo er vor dem Wechsel nach London jahrelang für SAP gearbeitet hatte. Der 60-jährige Buch sieht die Personalentscheidung als vorausschauende Nachfolgeplanung. Auf welchem Fundament kann der neue Chef jedoch im Konzern aufbauen? Auf welche Stärken kann Mucic setzen – und welche Schwächen muss er abstellen? Der Handelsblatt-Bilanzcheck zeigt anhand von sieben Grafiken, wie es aktuell um den Konzern steht. Vorstandschef Rolf Buch und sein Managementteam sehen die Immobilienkrise für den Konzern als so gut wie ausgestanden an. Die wachsende Zuversicht zeigt sich auch in der Ausschüttungspolitik. Für das abgelaufene Geschäftsjahr stellt der Vorstand den Anlegern wieder eine höhere Dividende in Aussicht. So sollen die Aktionäre auf der Hauptversammlung des Dax-Konzerns beschließen, dass die Dividende auf 1,22 Euro je Aktie erhöht wird. Analysten hatten im Schnitt mit einer Ausschüttung von 1,18 Euro gerechnet. Die Dividendenerhöhung bedeutet ein Plus von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Angesichts einer schwierigen Marktlage hatte der Konzern im Vorjahr nur eine Dividende von 0,90 Euro pro Aktie gezahlt. Doch von alten Zeiten ist der Konzern immer noch weit entfernt. Vor der Immobilienkrise fiel die Dividende deutlich höher aus. Für das Geschäftsjahr 2020 hatte Vonovia beispielsweise 1,69 Euro pro Aktie ausgeschüttet. Der Stimmrechtsberater Ivox Glass Lewis sieht die Höhe der vorgeschlagenen Dividendenzahlung von 1,22 Euro pro Aktie dennoch kritisch. „Die Dividende sollte angemessen sein und der finanziellen Lage des Unternehmens entsprechen“, heißt es im Bericht von Ivox Glass Lewis. In diesem Fall schütte Vonovia jedoch trotz eines negativen EPS, also Gewinn pro Aktie, eine Dividende aus. Eine Ausschüttung, die den Jahresgewinn übersteige, entspreche nicht den Richtlinien. Die Entscheidungsgrundlage für die Berater sind die Analyse-Leitlinien für Hauptversammlungen des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI). Der Stimmrechtsberater ISS empfiehlt eine Zustimmung. Vonovia hatte 2024 unter dem Strich noch einen Verlust von 962 Millionen Euro gemacht – nach einem Minus von mehr als sechs Milliarden Euro im Jahr zuvor. Das Bochumer Unternehmen will aber ab diesem Jahr wieder deutlich wachsen. Der operative Gewinn (bereinigtes Ebitda) soll bis 2028 um rund 30 Prozent steigen und dann eine Spanne von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro erreichen. Der bereinigte Vorsteuergewinn (adjusted EBT), seit 2024 die Hauptreferenzgröße für die Dividendenpolitik, wird dann voraussichtlich in der Spanne von 1,75 bis 1,85 Milliarden Euro liegen. Vonovia profitiert wie alle Vermieter von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten. Denn der Mangel an Neubauten, eine höhere Inflation sowie gestiegene Bauzinsen lassen mehr Interessenten wieder in den Mietmarkt drängen – was die Preise nach oben treibt. Die Mieten dürften dieses Jahr weiter steigen. Bei Vonovia waren die Mieten im Gesamtjahr 2024 konzernweit um durchschnittlich 4,1 Prozent auf 7,89 Euro je Quadratmeter geklettert. Im Vorjahr hatte das Plus bei 3,8 Prozent gelegen. Auch im laufenden Jahr wird dieser Trend sich wohl fortsetzen. Der sinkende Neubau in Deutschland werde den Druck auf den Wohnungsmarkt noch erhöhen, sagte Buch. Auch in den Krisenjahren funktionierte das operative Geschäft von Vonovia gut. Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (Ebitda) lag dementsprechend in den vergangenen Jahren bei mehr als zwei Milliarden Euro. Für die kommenden Jahre hat Vonovia ein Wachstum von rund 30 Prozent angekündigt. Ab dem Geschäftsjahr 2024 hat Vonovia ein modifiziertes Steuerungssystem eingeführt. Seitdem ist die Hauptsteuerungsgröße der bereinigte Vorsteuergewinn (EBT). Dieser ersetze die branchenübliche Kennzahl Group FFO (Funds from Operations), die Vonovia gar nicht mehr ausweist, „um klarer auf Renditeorientierung und Innenfinanzierung ausgerichtet zu sein“. Die Umstellung sieht Warburg-Analyst Stippig kritisch: „Durch die Einführung der neuen Kenngröße ist eine gute Vergleichbarkeit der Profitabilität des Unternehmens nicht mehr möglich.“ Die Vergleichbarkeit, Transparenz und Konsistenz hätten abgenommen. Gut zwei Jahre nach Beginn der Immobilienkrise bewertet der Dax-Konzern in der Bilanz für 2024 eine wichtige Beteiligung neu: Den Buchwert seiner Beteiligung am Projektentwickler Quarterback schreibt Vonovia inzwischen mit null ab. Lediglich die Projektgesellschaften von Quarterback haben in den Bilanzen noch einen Wert ausgewiesen. Die Beteiligung von 40 Prozent an den Leipzigern stammt noch aus der Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia im Jahr 2021. Die Deutsche Wohnen war ein Jahr zuvor bei Quarterback eingestiegen, weil sich das Unternehmen davon mehr Zugriffsmöglichkeiten auf Neubauprojekte versprochen hatte. Vonovia hat jedoch seit 2018 mit der österreichischen Buwog bereits selbst einen großen, ehemals börsennotierten Projektentwickler unter dem Konzerndach. Mit der Neubewertung zieht Vonovia nun einen weitgehenden Schlussstrich unter das Kapitel – und schreibt eine hohe Millionensumme ab. Ende 2024 hatte der Dax-Konzern noch offene Forderungen von 836 Millionen Euro an den Projektentwickler – Geld, das der Dax-Konzern nun in beachtlichem Maße als verloren betrachtet. 340 Millionen Euro davon seien nicht mehr werthaltig, heißt es im Geschäftsbericht. Zum Vergleich: In den kriselnden Immobilieninvestor Adler investierte Vonovia Ende 2021 nur 250 Millionen Euro. Investoren machten zeitweise einen Bogen um die Vonovia-Aktie, weil die Firma wegen ihres kapitalintensiven Geschäfts als ein Verlierer bei hohen Zinsen gilt. Zinssenkungsfantasien sorgten nach Tiefkursen um 27 Euro im Frühjahr 2024 dann im vergangenen Oktober dafür, dass die Aktie bis auf 33,69 Euro zulegte – bis die Wahl von US-Präsident Donald Trump auch den Kurs der Vonovia-Papiere wieder sinken ließ. Doch die anhaltenden politischen Unsicherheiten haben zumindest etwas Besserung gebracht. Deutsche Immobilienaktien hätten sich seit den Zoll-Ankündigungen durch Trump als widerstandsfähig erwiesen, stellte Analyst Manuel Martin von der Bank Oddo BHF fest. Besonders bei deutschen Branchenwerten werde diese Eigenschaft unterstrichen durch die Stärke des Mietmarktes und die Attraktivität für Investitionen. Das sorgte zuletzt für eine leichte Erholung der Papiere. Die meisten Analysten sind für die Aktie optimistisch. So empfehlen laut Nachrichtendienst Bloomberg von den 22 Fachleuten, die das Unternehmen regelmäßig beobachten, 15 Analysten die Papiere zum Kauf. Das durchschnittliche Kursziel auf zwölf Monate sehen die Bankspezialisten im Schnitt bei 34,53 Euro. Auf Vonovia lasteten 2024 noch Schulden von 38,6 Milliarden Euro. Bei steigenden Kapitalzinsen wiegt dieses Problem schwerer auf dem Unternehmen, da es die Darlehen teurer refinanzieren muss. Die Bochumer hatten sich deshalb zum Ziel gesetzt, einen Teil der Schulden abzubauen und den Verschuldungsgrad wieder in ein besseres Verhältnis zu bringen. Um Schulden zu reduzieren, hatte sich Vonovia in den Krisenjahren darum von milliardenschweren Immobilienpaketen getrennt. Rund elf Milliarden Euro seien in die Kassen geflossen, sagte Buch. Bei einer wichtigen Finanzkennziffer blieb der Konzern jedoch im vergangenen Jahr weiter unter der Zielmarke: dem sogenannten LTV, dem Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert des Immobilienportfolios. Angestrebt ist laut Buch, dass das LTV nicht über 45 Prozent steigt, also die Schulden nicht die Hälfte des Werts des Portfolios überschreiten dürfen. Zum Jahresende 2024 konnte Buch den Wert nur leicht auf 47,7 Prozent drücken. Vonovia stellt auf der Hauptversammlung auch die Zahlungen für die Vorstände zur Abstimmung. Der Dax-Konzern empfiehlt den Aktionären die Annahme des Vergütungsberichts. Doch es gibt Widerstand. Glass Lewis rät, den Vergütungsbericht abzulehnen. Es sei nur unzureichend auf die Kritik der Anteilseigner reagiert worden, kritisiert der US-Stimmrechtsberater. Der Vorstand hätte angesichts der großen Unzufriedenheit der Aktionäre mit den Vorschlägen zur Vergütung bei der Festlegung des Bonusergebnisses für 2024 mehr Vorsicht walten lassen können. Man habe darum Vorbehalte, den Aktionären die Unterstützung dieses Vorschlags zu empfehlen. Letztes Jahr fiel das Vergütungssystem durch. Der wichtigste Stimmrechtsberater ISS plädiert für die Annahme des Berichts. Mehr: Überraschender Führungswechsel beim Dax-Konzern Vonovia Erstpublikation: 27.05.2025, 07:26 Uhr.