Immobilien: Wann es sich lohnt, die Grundschuld bestehen zu lassen

Wer den Immobilienkauf per Kredit finanziert, kommt nicht darum herum – den Eintrag einer Grundschuld auf das zu erwerbende Gebäude. Denn die Banken verlangen für das Darlehen eine Sicherheit, weshalb das Objekt mit diesem Vorbehalt versehen wird. Sollte der Kreditnehmer Zinsen und Tilgung nicht mehr leisten können, kann das Institut sich so den Zugriff auf die Immobilie sichern, um diese per Zwangsversteigerung zu verwerten. Angepasst wird dieser Vorbehalt dabei nicht: Die Grundschuld sinkt nicht, wenn der Käufer Jahr für Jahr sein Darlehen abzahlt. Selbst wenn der Kredit komplett getilgt ist, verschwindet der Eintrag nicht einfach automatisch aus den Büchern. Eigentümer müssen dafür selbst aktiv werden. Doch für wen lohnt sich das – und für wen nicht? Das sagen die Experten dazu. Wer sein Haus abbezahlt hat, ist nicht gezwungen, die Grundschuld löschen zu lassen. „Eine Grundschuld im Grundbuch als solche ist nicht schädlich“, betont die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Es gibt mehrere Gründe, warum es sinnvoll sein kann, die Eintragung stehen zu lassen. Wer zum Beispiel noch einmal einen neuen Kredit benötigt, um die Immobilie zu sanieren oder eine Photovoltaikanlage zu kaufen, hat Vorteile, wenn es noch einen Eintrag gibt. Denn dann kann eine „eingetragene Grundschuld einem neuen Kreditgeber als entsprechende Sicherheit dienen“, erläutert der Immobilienfinanzierer Dr. Klein. Auch beim Kauf einer weiteren Immobilie könne eine bestehende Grundschuld sehr sinnvoll sein, da diese reaktiviert und als Kreditsicherheit genutzt werden könne. Diesen finanziellen Vorteil sollten Kreditnehmer nicht unterschätzen, da sie keine neue Grundschuld beantragen und Notar- und Amtskosten zahlen müssten, erläutern die Experten von Dr. Klein. Denn so spare man sich die Kosten für einen neuen Grundschuldeintrag. Bei einem weiteren Immobilienkauf über 250.000 Euro liegen diese nach Angaben von Dr. Klein schnell bei rund 3500 Euro. Eigentümer sollten die Grundschuld auf jeden Fall löschen lassen, wenn das Objekt verkauft werden soll, empfiehlt die Verbraucherzentrale. Die meisten Käufer würden auf einer lastenfreien Immobilie bestehen und wollten sich nicht an ein Objekt mit bereits eingetragener Grundschuld binden. „Wird die Immobilie verkauft, müssen bestehende Grundschulden in aller Regel gelöscht werden, denn andernfalls bestünde für den Käufer die Gefahr, dass es nach der Kaufpreiszahlung wegen offener Schulden des Verkäufers zur Zwangsversteigerung kommt“, sagt auch Clemens Neuschwender, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Wenn Eltern ihre Immobilie gegen Nießbrauch auf ihre Kinder übertragen möchten, sei es ebenfalls in den meisten Fällen sinnvoll, das Grundbuch „aufzuräumen“ und Grundschulden zu löschen. Unter Umständen bestehe sonst das Risiko, dass der Erwerber die Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwende. Zahlten die Kinder dann einen neuen Kredit für die Immobilie nicht ordnungsgemäß ab, könne eine Vollstreckung durch die Bank und infolgedessen ein Erlöschen des Nutzungsrechts der Eltern drohen, erklärt der Jurist. Um eine Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, müssen die Eigentümer bei der Bank einen Antrag stellen und eine Löschungsbewilligung anfordern. Beides wird dann an einen Notar übermittelt, der die Löschungsbewilligung beglaubigt und die Schriftsätze auf Wunsch an das zuständige Grundbuchamt weiterreicht. Dieses prüft dann, ob die Voraussetzungen für eine Löschung gegeben sind; ist dies der Fall, wird in das Grundbuch ein sogenannter Löschungsvermerk eingetragen und die Sache ist – meist nach einigen Wochen – erledigt. Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld belaufen sich laut Dr. Klein auf ein Honorar für den beauftragten Notar sowie Gebühren für das Grundbuchamt – die Löschungsbewilligung muss die Bank dagegen kostenlos ausstellen. Beträgt die Grundschuld beispielsweise 200.000 Euro, veranschlagen Notar und Grundbuchamt jeweils um die 400 Euro Gebühren. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld betragen in diesem Fall also etwa 800 Euro. Wer sein Darlehen getilgt hat, aber nicht sofort die Grundschuld löscht, sollte die entsprechenden Bankunterlagen auf jeden Fall sicher verwahren. Die Papiere gibt es nur in einmaliger Ausfertigung. „Werden diese Unterlagen nicht unmittelbar beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung vollzogen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie im Laufe der Zeit – gegebenenfalls über Generationen hinweg – verloren gehen“, warnt Notar Neuschwender. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief müsse vor der Löschung ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren eingeleitet werden. „Das verzögert die Abwicklung des Immobilienkaufvertrags um viele Monate bis schlimmstenfalls Jahre“, mahnt der Notar. Auch im Erbfall könne das für die Hinterbliebenen viel Arbeit bedeuten. Mehr: So kräftig steigen aktuell die Preise für Wohnungen und Mieten Erstpublikation: 12.10.2025, 11:33 Uhr.