Immobilienpreise sinken: Lohnt sich für Käufer jetzt der Einstieg?

Der Immobilienmarkt steckt in der Krise: Interessenten sind wegen der Zinswende verunsichert. Wer verkaufen muss, nimmt oft deutliche Preisabschläge in Kauf. Doch der Markt ist in Bewegung, manche Experten sagen bereits für das laufende Jahr den Scheitelpunkt der Krise voraus. Das könnte den Markt schnell wieder in eine andere Richtung kippen lassen. Das richtige Timing ist also sowohl für Käufer als auch für Verkäufer ein entscheidender Faktor, da es schnell um mehrere Tausend Euro mehr oder weniger gehen kann. Lohnt es sich also, als Verkäufer zu warten? Und ist für Interessenten jetzt der Zeitpunkt gekommen, sich auf die konkrete Suche nach einer Immobilie zu machen? Drei zentrale Trends geben Hinweise, wie der Markt sich entwickeln dürfte. Die Bauzinsen haben nach Meinung von Experten ihren Scheitelpunkt erreicht. „2024 können sich Kaufinteressenten an drei bis vier Prozent für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gewöhnen“, prognostiziert Michael Neumann, Chef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. „Ich gehe davon aus, dass wir im ersten Halbjahr 2024 eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen haben werden.“ Auch wenn Ausschläge vorkämen, würden diese in einem Korridor liegen, der maximal einen halben Prozentpunkt höher oder tiefer ist als das derzeitige Niveau für eine zehnjährige Zinsfestschreibung. Aktuell liegt es bei unter vier Prozent. Insgesamt sei der Immobilienerwerb für viele Menschen wieder machbarer geworden – wenn man den Zeitraum seit dem Zinssprung 2022 betrachtet, betont Neumann. „Aus der anfänglichen Zinsdelle ist ein richtiges Zwischentief geworden, das Sparchancen eröffnet“, sagt auch Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Finanzierungsvermittler Interhyp. Jedoch sollten Interessenten nicht allzu große Hoffnungen hegen, dass die Zinsen so niedrig bleiben. „Es ist nicht auszuschließen, dass die Finanzierungssätze für eine unbestimmte Zeit auch wieder auf ein etwas höheres Niveau klettern“, warnt Tomas Peeters, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Baufi24 Baufinanzierung. „Abwarten beim Immobilienkauf kann sich vor diesem Hintergrund als teurer Fehler erweisen.“ Auch die Ökonomen der Deutschen Bank sehen im Jahresverlauf wieder steigende Bauzinsen voraus. Bis Ende 2024 rechne er damit, dass die fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen bei 3,8 Prozent liegen, schrieb Analyst Jochen Möbertin einer aktuellen Studie. Mitte 2022 war der Immobilienboom auf dem Höhepunkt. Seitdem fallen die Preise. Im dritten Quartal 2023 stand dem Statistischen Bundesamt zufolge ein Minus von gut zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Allerdings hatten sich die Preise zwischen 2010 und 2022 auch in etwa verdoppelt. Und das Niveau war nach Ansicht der Bundesbank viel zu hoch: Wohnimmobilien seien 2022 im Schnitt um 20 bis 30 Prozent überbewertetet gewesen. Mittlerweile ist einige Luft aus der Immobilienblase entwichen, viele Angebote drängen auf den Markt. 2024 sei eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise wahrscheinlich, schreibt die Landesbank Helaba. „Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird sich durch gesunkene Hauspreise, wieder steigende Reallöhne und niedrigere Finanzierungszinsen etwas verbessern.“ Es sei aber nicht davon auszugehen, dass die Preise noch mal so spürbar nachgeben werden wie im zweiten Halbjahr 2022, wendet Gesa Crockford ein, Geschäftsführerin des Immobilienportals Immoscout24. Die DZ Bank rechnet damit, dass die Korrektur am Immobilienmarkt sich 2024 verlangsamt und mit der Senkung der Leitzinsen endet. Im Jahresschnitt dürften die Preise aber noch um 0,5 bis 2,5 Prozent zurückgehen. Für eine allmähliche Stabilisierung der Preise spricht auch, dass zu wenig gebaut wird und das Angebot damit begrenzt bleibt. „Bei Wohnimmobilien dürfte die Stabilisierung deutlich früher einsetzen als bei Gewerbeimmobilien“, sagte der Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), Gero Bergmann, jüngst. Angesichts von Wohnungsmangel und hoher Zuwanderung erwarten Experten auch 2024 einen deutlichen Anstieg der Mieten in Deutschland. In den deutschen Großstädten werden einer Studie zufolge inzwischen Rekordmieten verlangt. Im vierten Quartal 2023 kosteten Bestandsmietwohnungen deutschlandweit 1,6 Prozent mehr als im Vorquartal und 5,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, wie das Vermittlungsportal Immoscout24 jüngst mitteilte. Im Neubau stiegen die Angebotsmieten um 1,4 beziehungsweise 7,7 Prozent. Der Quadratmeterpreis liegt im Bestand bei 8,42 Euro, im Neubau bei 11,72 Euro. Ein Ende dieses Anstiegs ist nicht in Sicht. Der Deutsche Mieterbund befürchtet wegen der Krise am Bau und angesichts Hunderttausender fehlender Wohnungen einen weiteren drastischen Anstieg der Mieten. „Wir gehen davon aus, dass die Mieten mittel- und langfristig weiter steigen werden, da in den meisten Regionen Deutschlands die Nachfrage auch in den nächsten Jahren das schrumpfende Angebot an neuen Wohnungen deutlich übersteigen wird“, sagte Roman Heidrich, Experte für Wohnimmobilienbewertungen beim Großmakler Jones Lang LaSalle (JLL), zum Jahreswechsel. Wegen gestiegener Zinsen und hoher Baukosten wohnen viele Menschen lieber zur Miete – der Rückgang der Kaufpreise gleicht die teuren Kreditraten nicht aus. Entsprechend sinkt der Leerstand in den Metropolen deutlich. Der Vorstand des Analysehauses Empirica, Reiner Braun, spricht vom größten Rückgang seit mehr als 20 Jahren. Für Käufer, die eine Immobilie als Wertanlage betrachten, macht dies den Erwerb attraktiver. Denn durch hohe Mieteinnahmen amortisiert sich eine Investition schneller. Steigen die Mieten schneller als die Kaufpreise, erhöht sich also die Mietrendite. Sie gibt das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis an. Investoren könnten „mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren“, sagt Matti Schenk aus dem Researchteam des Immobiliendienstleisters Savills. „Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer des Vermittlungsportals Immowelt. „Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.“ Kaufen werde 2024 deutlich attraktiver, sagt auch Immoscout24-Geschäftsführerin Crockford. Noch sei viel Angebot im Markt. Der Angebotsüberhang gegenüber der Nachfrage „wird jedoch ab der zweiten Jahreshälfte abnehmen“, sagt die Expertin voraus. „Käufer finden 2024 eine wesentlich bessere Ausgangslage vor als 2023“, sagt Samina Julevic, Deutschlandchefin des Maklernetzwerks Remax. 2024 könnte deshalb ein gutes Immobilienjahr werden. „Käufer profitieren von niedrigeren Zinsen“, argumentiert die Expertin. „Gleichzeitig sind die tatsächlichen Transaktionspreise 2023 vielerorts deutlich zurückgegangen.“ „Gerade die aktuelle Tiefzinsphase halten wir für eine gute Kaufgelegenheit“, sagt auch Interhyp-Vorständin Mohr. Dafür gebe es im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen näherten sich die Zinsen eher wieder dem Niveau von drei Prozent an. Im vergangenen November seien es noch 4,2 gewesen. Zum anderen könnten Interessenten im aktuellen Käufermarkt in Ruhe verschiedene Objekte betrachten. Ronald Slabke, Vorstandschef der Immobilienplattform Hypoport, empfiehlt Interessenten jedoch, nicht mehr allzu lange zu warten. Strukturell rechnet er für die nächsten Jahre wieder mit steigenden Wohnimmobilienpreisen. „Da der leer gefegte und sich in den nächsten Jahren über Indexmieten weiter verteuernde Mietmarkt keine dauerhafte Alternative darstellt, erscheint 2024 auch aus dieser Sicht ein gutes Jahr, um sich intensiv mit dem Thema Wohneigentum auseinanderzusetzen.“ Dazu passt, dass die Deutschen mehr Kapital zur Verfügung haben. Der Kaufkraftindex von Immowelt ist seit seinem Tiefstwert von Dezember 2022 um zwölf Prozent gestiegen. Der Kennwert berücksichtigt die Angebotspreise von Bestandswohnungen, Bauzinsen und Durchschnittsgehälter von 2017 bis heute. Für Verkäufer, die nicht unter Zeitdruck stehen, kann es sich in zentralen Lagen dagegen lohnen, noch etwas zu warten. „Die Immobilienpreise werden 2024 in immer mehr Metropolregionen beginnen zu steigen“, prognostiziert Slabke. Mehr: So werten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf deutlich auf Erstpublikation: 27.01.2024, 09:01 Uhr.