Neue Shoppingmall in Hamburger Hafencity: Wie groß ist zu groß?

Der Neustart weckt Erinnerungen an vergangen geglaubte Zeiten: Jahrelang haben die großen Projektentwickler mit immer mehr und immer größeren Shoppingcentern die Republik zugebaut. Im Schnitt wurden in den vergangenen 20 Jahren pro Jahr zehn neue Center eröffnet. Im Spitzenjahr 2001 waren es sogar 21 Neubauten. Rund 480 Einkaufshallen mit einer Gesamtfläche von mehr als 15 Millionen Quadratmetern sind so entstanden. Es war die Zeit, in der auch die ersten Pläne für den Stadtteil Hafencity gezeichnet wurden.

Mit 209.566 Quadratmetern ist das Überseequartier europaweit bei weitem das größte – noch deutlich vor der geplanten „Mall of Europe“ in Brüssel. „Es ist eine Marktausnahme, was Unibail in Hamburg macht“, sagt ein Sprecher des Konkurrenten ECE.

Eigentlich wäre ECE prädestiniert für das Projekt: Das Hamburger Unternehmen der Versandhaus-Familie Otto hat beste Kontakte zur Hamburger Politik. So hat Unternehmenslenker Alexander Otto einen guten Teil der gescheiterten Olympia-Kampagne bezahlt. Und ECE betreibt bereits mehrere Einkaufszentren in der Hansestadt.

Doch das neue Center galt vielen potenziellen Investoren als risikoreich. Die Stadt forderte offene Straßenflächen statt einer klimatisierten Mall und wollte die Verkaufsfläche begrenzen, um die gewachsene Innenstadt zu schützen. Dazu kommt: Anders als etwa im Ruhrgebiet gibt es im Hamburger Umland keine weiteren Großstädte. Die Hoffnung gründet sich daher auch auf Touristen – doch ob die wirklich in großer Zahl kommen, ist ungewiss.

Um überhaupt noch einen Projektentwickler zu gewinnen, gab die Stadt schließlich nach: Das neue Projekt ist teilüberdacht, die Fläche für Einzelhandel fast verdoppelt worden. Erst dann fand sich der Investor. „Wenn ich ein Risiko eingehe, dann lieber in einer wachsenden Stadt wie Hamburg als anderswo“, sagte Unibail-Chef Christophe Cuvillier dem Handelsblatt. „Man macht keine kleinen Sachen, wenn man große Ambitionen hat. Heute ist hier Sand. Warum sollten die Leute hierherkommen?“, fragt der Manager. Kinos, Läden, Cafés – erst eine kritische Masse davon locke die Menschen.

Doch die vergrößerte Shoppingfläche treibt den Einzelhandel in der Hamburger City zur Verzweiflung. „Das Vorhaben wird von der Politik ohne Rücksicht auf fast unzählige Einwendungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens und auch schon vorher durchgezogen“, schimpft Heinrich Grüter, Chef des Lobbyvereins der City-Einzelhändler. Bis zu 150 Millionen Euro Kaufkraft werde die City seiner Rechnung nach verlieren – zehn Prozent ihres Umsatzes, und das zusätzlich zur Gefahr aus dem E-Commerce. „Die Shopping-Mall von Unibail-Rodamco wird als Folge der Umsatzumverteilungen die Substanz des innerstädtischen Einzelhandels massiv schädigen und die städtebaulichen Entwicklungschancen der Innenstadt gravierend beeinträchtigen“, warnt Grüter. Es entstehe eine autarke Urbanität vorspiegelnde Kunstwelt neben der authentischen Innenstadt.

Der Unibail-Chef sieht das naturgemäß anders: „Das wird eine Erweiterung der Innenstadt, die neue Leute lockt. Der Kuchen wird für alle größer“, sagt Cuvillier. Doch selbst ECE rüstet vorsorglich seine nächstgelegenen Einkaufszentren um – etwa mit eigenen Food-Courts. „Wenn ein Shoppingcenter heute Konsumenten anlocken möchte, geht das nur mit einer Profilierung über Aufenthaltsqualität und Mietermix – das bedeutet also mehr Aufwand bei mehr Wettbewerb“, beobachtet Marco Atzberger vom EHI Retail Institute.

Auf eigenes Risiko

Eigentlich ist der Neubauboom längst vorbei, so das Fazit des Shoppingcenter-Reports des EHI. Eines der letzten Großprojekte war die 2014 eröffnete Mall of Berlin mit fast so viel Ladenfläche wie bei dem Hamburger Projekt. 2016 haben nur noch drei Shoppingcenter neu eröffnet: die Mercaden in Dorsten, das Q6/Q7 in Mannheim und die Ems-Galerie in Rheine. Keines dieser Projekte hat dabei eine Fläche von mehr als 20 000 Quadratmetern.

Auch für dieses Jahr sieht die Planung bescheiden aus. Vier kleine Projekte sind geplant. Einzig das kurz vor der Eröffnung stehende Dorotheen Quartier in Stuttgart dürfte es schaffen, etwas Glamour zu verbreiten. „Die Investoren wissen um die Komplexität eines Shoppingcenters als Investmentprodukt. Die Tragfähigkeit eines Center-Konzepts wird somit ausgiebigst geprüft“, weiß Jan Dirk Poppinga, Experte für Handelsimmobilien beim Immobiliendienstleister CBRE.

Wie passt das Milliardenprojekt in Hamburg ins Bild? „Wir arbeiten anders als andere Projektentwickler, nämlich nicht mit Einzelfonds für jedes Projekt, sondern mit einer zentralen Finanzierung“, sagt Unibail-Chef Cuvillier. So sei er auch beim Megaprojekt in der Hafencity von den Banken unabhängig – und könne das Risiko selbst kalkulieren. Acht Prozent jährlichen Ertrag durch Mieten peilt Unibail laut Geschäftsbericht für seine Projekte an. Der Hamburger Neubau soll also mit rund 80 Millionen Euro jährlich den bestehenden Unibail-Deutschland-Umsatz fast verdoppeln. Der börsennotierte Entwickler hat Einkaufszentren und ähnliche Immobilien im Wert von über 40 Milliarden Euro im Portfolio. Allein in Deutschland betreiben die Franzosen zehn Zentren mit jährlich 100 Millionen Besuchern. Erst 90 Millionen von europaweit 1,5 Milliarden Euro Mieteinnahmen kommen aus Deutschland. Ihnen gehört inzwischen etwa die Hälfte des Centro Oberhausen. Das Projekt war bei der Eröffnung 1996 ähnlich teuer wie das neue Überseequartier.

Auch für Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) ist das Projekt entscheidend. Er will als derjenige Bürgermeister in die Geschichte eingehen, der die Hafencity fertig baut. Ohne das Einkaufszentrum fehlt ihr jedoch – trotz Elbphilharmonie – der entscheidende Publikumsmagnet. Dafür scheut die Stadt keine Erschließungskosten: Sie hat eine U-Bahn-Station mitten in die Baugrube gesetzt. Zur Krönung der Hafencity plant Scholz bereits das nächste Projekt: Ein 200-Meter-Mini-Wolkenkratzer soll Schlusspunkt des Stadtentwicklungsprojekts werden.