Untervermietung: Werden Untermieter systematisch ausgebeutet?

Mietwucher ist seit Jahren ein politisches Streitthema. Doch auch mit Untermieten lässt sich wuchern: Denn billige Altmietverträge können inzwischen ähnlich wertvoll wie Eigentum sein. Es gibt Mieter, die das ausnutzen. Mieter, die vielleicht selbst gar nicht mehr in der vor Jahren angemieteten Wohnung leben, sondern diese einem Untermieter überlassen – und daraus Profit schlagen. Manche sehen darin eine neue Form der Ausbeutung. Die Politik erwägt einzugreifen. Die Grünen-Berichterstatterin für Wohnungs- und Mietenpolitik, Hanna Steinmüller, sagte dem Handelsblatt: „Wir prüfen, inwieweit es einer weiteren gesetzlichen Klarstellung bedarf.“ Aber auch das gilt es zu bedenken: In teuren Großstädten sind manche Mieter darauf angewiesen, unterzuvermieten, um sich das Leben dort überhaupt leisten zu können. Grundsätzlich dürfen sie das auch, um damit die Mietkosten zu verringern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell in einem Beschluss bekräftigt. Führt das Urteil dazu, dass sich die Mietpreise weiter erhöhen? Sind Alt-Mietverträge das neue Beton-Gold? Werden Untermieter systematisch abgezockt? Die wichtigsten Fragen und Antworten. Der Hauptmieter einer Wohnung schließt einen Untermietvertrag mit dem Untermieter. Es kann entweder die gesamte Wohnung oder ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Das kann befristet oder unbefristet geschehen. Es gibt keine zuverlässigen Daten, wie viele Menschen in Deutschland zur Untermiete leben. Für Untermieter kann es unangenehm sein, wenn sie herausfinden, wie wenig der Hauptmieter für die angemietete Wohnung zahlt und was sie selbst für die Untermiete ausgeben müssen. Tatsächlich können Hauptmieter die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis nehmen, um die Höhe der Untermiete zu bestimmen. Es zählt also nicht, welchen Quadratmeterpreis sie selbst an den Vermieter der Wohnung zahlen. Für eine Möblierung können zudem noch Aufschläge genommen werden. Betriebskosten werden ebenfalls einbezogen. Das für Mietrecht zuständige Bundesjustizministerium (BMJ) von Marco Buschmann (FDP) verweist allerdings darauf, dass auch für den Untermietvertrag „die gesetzlichen Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse“ gelten. Die Mietpreisbremse bedeutet, dass zum Start eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschritten werden darf. Beispielrechnung: Der Hauptmieter wohnt ohne große Mieterhöhungen schon sehr lange in seiner Wohnung und zahlt darum nur eine Kaltmiete von sechs Euro für den Quadratmeter. Vergleichbare Wohnungen liegen schon bei zehn Euro pro Quadratmeter, wie der aktuelle Mietspiegel ausweist. Bei einer Untervermietung könnte der Hauptmieter also elf Euro pro Quadratmeter verlangen. Doch wer sich in den einschlägigen Immobilienportalen oder in Kleinanzeigen umschaut, dürfte viele überteuerte Angebote zur Untermiete finden. Denn es gibt Hauptmieter, die übergehen die Gesetzeslage und legen den Preis willkürlich fest. Das ist zwar illegal. Gerade in Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt zahlen Wohnungssuchende in der Not jedoch auch „Mondpreise“. An sich spricht nichts dagegen, ein Untermietverhältnis einzugehen. Wer beruflich eine Zeit lang ins Ausland geht oder aus anderen Gründen seine Wohnung halten will oder wer im Gegenzug aus solchen Anlässen eine Wohnung sucht, kann von Untermietverhältnissen profitieren. >> Lesen Sie hier: Solarstrom-Versorgung von Mehrfamilienhäusern wird einfacher „Die heutige Arbeitswelt verlangt oft ein hohes Maß an örtlicher und temporärer Flexibilität“, sagte der wohnungspolitische Sprecher der SPD-Fraktion, Bernhard Daldrup, dem Handelsblatt. Die Möglichkeit der Untervermietung könne dann hilfreich sein, wenn ein Umzug nicht infrage komme. Auch für junge Leuten sei ein längerer Auslandsaufenthalt, ein auswärtiges Praktikum oder eine Zusatzausbildung keine Seltenheit. Nein, wer seine Wohnung oder Teile seiner Wohnung anderen Personen überlassen will, benötigt dafür die Zustimmung seines Vermieters. Das für Mietrecht zuständige Bundesjustizministerium warnt: „Das Fehlen einer Erlaubnis kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.“ Auch bei der Untervermietung ist Mietwucher verboten und wird bestraft. Darauf weist der wohnungspolitische Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak, hin. Die Einnahmen aus der Untervermietung müssen auch beim Finanzamt angegeben werden. „Sonst ist das Steuerhinterziehung“, erklärt Luczak. „Hier muss genau hingesehen werden, damit die vielerorts angespannte Wohnungsmarktlage nicht noch weiter verschärft wird.“ Klar sei, dass bei der Untervermietung keine überhöhten Mieten gefordert werden dürfen. Das Bundesjustizministerium teilte auf Anfrage mit, derzeit keine Pläne zu verfolgen, um besondere gesetzliche Regelungen für die zulässige Miethöhe in Untermietverträgen zu treffen. Ein Sprecher verwies auf die „allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften“, die für die Miethöhe in Untermietverträgen gelten. Der Deutsche Mieterbund will alle Mieter, egal ob Haupt- oder Untermieter, vor unzulässig hohen Mieten schützen und fordert darum eine scharfe Mietpreisbremse, die Ahndung von Wuchermieten, einen Mietenstopp im Bestand und das Verbot von Indexmieten. „Nur so kann sichergestellt werden, dass die Wohnungsnot von Menschen nicht von einigen ausgenutzt wird“, sagte Bundesdirektorin Melanie Weber-Moritz dem Handelsblatt. Andernfalls drohe „Verarmung und Wohnungsverlust“. Während die Grünen eine weitere gesetzliche Klarstellung mit Blick auf Untervermietung prüfen, hält der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, Daniel Föst, weitergehende gesetzliche Regelungen hier nicht für notwendig. „Den Mietmarkt werden wir langfristig nur beruhigen können, wenn wir die Ursache beseitigen. Deutschland muss endlich mehr, schneller und günstiger bauen“, erklärt Föst. „Wer sich immer nur auf das Mietrecht einschießt, verfehlt sein Ziel. Der beste Mieterschutz ist ausreichend Wohnraum.“ SPD-Politiker Daldrup sagt: „Bei Untermietverträgen besteht meines Erachtens erst dann Handlungsbedarf, wenn sie quasi geschäftsmäßig in erheblichem Umfang vorhanden wären.“ Wohnungsteilung oder die temporäre Überlassung an einzelne Mieter erfülle diese Voraussetzung nicht. Der BGH in Karlsruhe hat entschieden, dass es zulässig ist, wenn der Mieter zur eigenen Kostenreduzierung seine Wohnung untervermietet. Die Richter werteten das als berechtigtes Interesse. Es sei außerdem nicht relevant, ob der Mieter die Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz nutze (Aktenzeichen: VIII ZR 88/22). Der BGH hatte zuvor unter anderem schon klargestellt, dass es bei Untervermietung nicht erforderlich ist, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (Aktenzeichen: VIII ZR 4/05). Anders ist die Lage, wenn ein Mieter die gesamte Wohnung dauerhaft untervermieten will. Der Vermieter muss der Untervermietung nicht zustimmen, kann diese also auch ablehnen. Es kann aber einen Anspruch des Mieters geben, wenn dieser zum Beispiel für eine gewisse Zeit ins Ausland geht. Mehr: Reform des Mietrechts – Druck auf Buschmann steigt Erstpublikation: 30.11.2023, 09:19 Uhr.