Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf eines geerbten Hauses sind unter Umständen die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer zu berücksichtigen. Die Erbschaftssteuer kann durch bestimmte Freibeträge reduziert werden. Die Spekulationssteuer kann unter bestimmten Bedingungen vermieden werden.
- In Erbengemeinschaften müssen alle Mitglieder allen Entscheidungen, einschließlich des Verkaufs der Immobilie, zustimmen.
- Die Entscheidung, was mit einer geerbten Immobilie zu tun ist – ob sie selbst genutzt, vermietet oder verkauft wird – hängt von individuellen Lebensumständen, finanziellen Zielen und Marktbedingungen ab.
Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, muss diverse steuerliche Aspekte berücksichtigen. Eine wesentliche Rolle spielen dabei die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer, die an das Finanzamt abzuführen sind. Es gibt jedoch auch Möglichkeiten, eventuell anfallende Steuern zu reduzieren.
Die Grundsatzfrage: Haus geerbt – was jetzt?
Wer eine Immobilie geerbt hat, muss sich zunächst darüber im Klaren sein, ob er sie selbst nutzen oder vermieten möchte. Häufig kommt es vor, dass Erben gar nicht in das Haus einziehen möchten – zum Beispiel, wenn sie selbst schon über Eigentum verfügen. Dann kann ein Verkauf der Immobilien eine gute Lösung sein.
Die Rolle der Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen ein Erbe antreten. Dies kann etwa der Fall sein, wenn ein Elternteil stirbt und die Kinder das Erbe gemeinsam antreten. Bei einem geerbten Haus bedeutet das, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind.
Die Rolle der Erbengemeinschaft beim Verkauf eines geerbten Hauses ist wichtig. Kein Einzelmitglied der Gemeinschaft kann ohne Zustimmung der anderen Mitglieder Entscheidungen bezüglich des Hauses treffen, einschließlich der Entscheidung, das Haus zu verkaufen. Dies bedeutet, dass der Verkauf eines geerbten Hauses Zustimmung aller Miterben erfordert. Bei Uneinigkeit kann dies zu Verzögerungen beim Verkauf führen.
Außerdem teilen sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft alle Rechte und Pflichten, die mit dem geerbten Haus verbunden sind. Dazu gehören etwa die Pflege und Instandhaltung der Immobilie, die Zahlung von laufenden Kosten wie Versicherungen oder Grundsteuern, aber auch potenzielle Steuerzahlungen, die aus dem Verkauf des Hauses resultieren.
Daher ist es von großer Bedeutung, den genauen Wert des geerbten Hauses zu kennen, um die eventuellen Steuerzahlungen, die bei einem Verkauf anfallen könnten, gerecht unter den Miterben aufteilen zu können. Genau aus diesem Grund ist eine professionelle Immobilienbewertung von hoher Relevanz, um sowohl die steuerlichen Auswirkungen als auch die potenziellen Verkaufspreise der Immobilie einschätzen zu können.
Bei komplizierteren Erbengemeinschaften kann es ratsam sein, einen Rechtsanwalt oder einen Notar hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Erbes und des Verkaufs des geerbten Hauses korrekt und gerecht behandelt werden.
Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich eine Immobilie erbe und verkaufen möchte?
Die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer sind die beiden Hauptaspekte im Kontext des Erbes und des Verkaufs von Immobilien.
Die Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer kommt bei Erbimmobilien ins Spiel, wobei die genaue Höhe durch individuelle Freibeträge variiert. Deren Bestimmung richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert, nicht aber nach dem gesamten Erbvermögen. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben den höchsten Freibetrag von 500.000 Euro, gefolgt von Kindern und Adoptivkindern mit 400.000 Euro. Verwandte wie Eltern und Großeltern können bis zu 100.000 Euro abziehen, während für nichtverwandte Personen, aber auch für Geschwister, Neffen und Nichten ein Freibetrag von 20.000 Euro gilt. Für die genaue Steuerermittlung ist zudem der aktuelle Marktwert der Immobilie ausschlaggebend, der oft durch ein Gutachten ermittelt wird.
Freibeträge im Rahmen der Erbschaftssteuer auf einen Blick
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (Steuerklasse 1) | 500.000 € |
| Kinder und Adoptivkinder (Steuerklasse 1) | 400.000 € |
| Enkel (Steuerklasse 1) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (Steuerklasse 1) | 100.000 € |
| Andere Verwandte (Geschwister, Neffen, Nichten) (Steuerklasse 2) | 20.000 € |
| Nichtverwandte Personen (Steuerklasse 3) | 20.000 € |
Quelle: Eigene Recherche
Generell gilt: Je näher der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und dem Erben, desto höher der Freibetrag.
Für die Berechnung der Erbschaftssteuer zieht das Finanzamt den Verkehrswert des geerbten Anwesens heran. Entsprechend der Regelungen in § 19 des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) wird dieser Wert anschließend je nach Steuerklasse mit unterschiedlichen Prozentwerten besteuert:
| Steuerpflichtiger Erwerbswert | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| Bis zu 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| Über 75.000 bis 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| Über 300.000 bis 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| Über 600.000 bis 6.000.000 € | 19% | 30% | 30% |
| Über 6.000.000 bis 13.000.000 € | 23% | 35% | 50% |
| Über 13.000.000 bis 26.000.000 € | 27% | 40% | 50% |
| Über 26.000.000 € | 30% | 43% | 50% |
Quelle: Eigene Recherche
In diesem Fall entfällt die Erbschaftssteuer
Wer eine Immobilie erbt und sich dafür entscheidet, mindestens zehn Jahre selbst darin zu wohnen, für den entfällt die Erbschaftssteuer.
Allerdings gilt das nur dann, wenn das Haus nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Jeder Quadratmeter darüber wird anteilig besteuert.
Egal, ob Erbschaft oder Schenkung – die Steuerpflicht kennt kaum Unterschiede
In Deutschland ist es nicht unüblich, dass Familienmitglieder Immobilien, seien es Häuser oder Wohnungen, schon zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung an die nächste Generation weitergeben. Überraschenderweise hat es in steuerlicher Hinsicht wenig Auswirkungen, ob ein Haus über ein Erbe oder als Geschenk den Besitzer wechselt.
Interessanterweise wird die Schenkungssteuer normalerweise genauso gehandhabt wie die Erbschaftssteuer. Dies betrifft auch potenzielle Freibeträge, die je nach Grad der Verwandtschaft variieren können. Des Weiteren gelten dieselben Regeln für die Spekulationssteuer, die auch für geerbte Immobilien gelten.
Die Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer kann beim Erbe und Verkauf eines Hauses ebenfalls drohen, da sie immer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Verkaufsvorgängen angewendet wird. Sie wurde eingeführt, um schnelle Immobilientransaktionen, die rein auf der Basis von Preisprognosen vorgenommen werden, und damit verbundene Schwankungen auf dem Immobilienmarkt zu verhindern.
Diese Steuerart bezieht sich auf private Verkaufstransaktionen und wird als Teil der Einkommenssteuer eingezogen. Besonders in Deutschland sind Immobilien häufig betroffen. Der Wertzuwachs der Immobilie dient als Berechnungsgrundlage. Erfährt eine Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf eine Wertsteigerung, wird die Spekulationssteuer fällig. Es gibt jedoch viele Ausnahmeregelungen in Bezug auf die Spekulationssteuer, und der Verkauf eines geerbten Hauses zählt hierbei zu den Sonderfällen.
Die Spekulationssteuerbemessung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem individuellen Steuersatz und den Preisen beim Ankauf und Verkauf einer Immobilie. Ein weiterer entscheidender Faktor ist, ob und in welchem Umfang ein Profit aus dem Verkauf erzielt wurde.
Die Kosten für den Kauf oder Bau der Immobilie sowie alle Nebenkosten sind die Grundlage für die Berechnung. Beispiele für Nebenkosten sind die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Finanzierungskosten.
Die Spekulationsfrist: Wie vermeide ich die Spekulationssteuer?
Die Notwendigkeit der Zahlung einer Spekulationssteuer hängt von der Nutzung des betreffenden Hauses ab.
Wenn der Erblasser über drei Jahre hinweg das Haus bewohnt hat, bleibt man von der Spekulationssteuer verschont. Gleiches gilt für die Erben, die nach dem Erbfall die Immobilie selbst nutzen können, um den Verkauf nach drei Jahren steuerfrei zu gestalten.
Wenn das Haus allerdings vermietet war, greift eine zehnjährige Spekulationsfrist. Die Steuer entfällt nur in dem Fall, wenn der Erblasser das Haus vor mehr als einem Jahrzehnt erworben hat.
Eckpunkte der Spekulationssteuer auf einen Blick
| Aspekt der Spekulationssteuer | Kurzbeschreibung |
|---|---|
| Anwendung | Auf Gewinn aus privaten Immobilienverkäufen |
| Zweck | Verhinderung spekulativer, schneller Immobilientransaktionen |
| Berechnung | Basiert auf dem Wertzuwachs der Immobilie und einschlägigen Nebenkosten |
| Spekulationsfrist | 3 Jahre bei Eigennutzung, 10 Jahre bei Vermietung |
Quelle: Eigene Recherche
Wie wird die Spekulationssteuer konkret berechnet?
Ein konkretes Beispiel: Yvonne hat eine vermietete Immobilie geerbt und entscheidet sich, diese sieben Jahre später zu verkaufen. Sie hatte die Immobilie mit einem Gesamtwert von 220.000 Euro geerbt und im Laufe der Jahre insgesamt 13.000 Euro abgeschrieben. Der Verkaufspreis beläuft sich nun auf 250.000 Euro. Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 40 Prozent. Um die Spekulationssteuer zu berechnen, geht Yvonne folgendermaßen vor:
- Zunächst ermittelt sie den Restwert der Immobilie, indem sie die abgeschriebenen Kosten vom Erbschaftswert abzieht:
220.000 Euro (Erbschaftswert) – 13.000 Euro (Abschreibung) = 207.000 Euro - Danach berechnet sie ihren Gewinn aus dem Verkauf, indem sie den Restwert vom Verkaufspreis subtrahiert:
250.000 Euro – 207.000 Euro = 43.000 Euro - Zum Schluss wendet sie ihren persönlichen Steuersatz auf den erzielten Gewinn an:
43.000 Euro x 40 Prozent = 17.200 Euro
Somit muss Yvonne eine Spekulationssteuer in Höhe von 17.200 Euro auf ihren Verkaufsgewinn ans Finanzamt zahlen.
Übrigens: Auch bei einer Schenkung kommen die üblichen Spekulationsfristen zum Tragen – drei Jahre für selbst genutzte Immobilien und zehn Jahre für vermietete Objekte. Wichtig ist, dass diese Fristen nicht erst mit der Schenkung beginnen, sondern schon mit dem ursprünglichen Kaufdatum der Immobilie durch den großzügigen Schenker.
Was lohnt sich am meisten: Eigennutzung, Weitervermietung oder ein Verkauf des geerbten Hauses?
Die Wahl, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, kann eine schwierige Entscheidung sein. Dabei hängt viel von individuellen Lebensumständen, finanziellen Zielen und Marktbedingungen ab.
- Ein sofortiger Verkauf kann einen plötzlichen Geldzufluss ermöglichen, ideal für diejenigen, die dringend Liquidität benötigen oder keinen weiteren Bedarf an Immobilienbesitz haben. Auch lässt sich der erhaltene Betrag gut im Rahmen einer Erbengemeinschaft aufteilen. Der Verkauf kann jedoch auch mit Transaktionskosten verbunden sein und möglicherweise zu einer Steuerbelastung führen. Hier sind die Spekulationsfristen von Bedeutung.
- Die Nutzung der Immobilie als Eigenheim bietet hingegen die Möglichkeit, persönlichen Wohnraum zu sichern oder zu erweitern, ohne die hohen Kosten eines Hauskaufs. Es ermöglicht auch die Nutzung bestimmter Steuervorteile, wie etwa die Befreiung von der Spekulationssteuer, wenn die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum selbst genutzt wird. Allerdings können damit auch laufende Kosten verbunden sein, wie Instandhaltung, Versicherung und möglicherweise höhere laufende Steuern. Zudem kann es eine bestehende Erbengemeinschaft schwierig machen, das Haus selbst zu nutzen. In diesem Fall ist möglicherweise ein Verkauf die bessere Variante.
- Die Weitervermietung der Immobilie kann eine dauerhafte Einkommensquelle darstellen und die Möglichkeit bieten, Kapital durch potenzielle Wertsteigerungen der Immobilie zu erhalten. Aber es bringt auch Verantwortlichkeiten mit sich, wie die laufende Instandhaltung der Immobilie, die Erfüllung der Pflichten als Vermieter und die mögliche Notwendigkeit, schwierige Mieter zu bewältigen. Zudem besteht das Risiko von Leerständen und eventuellen Mietverlusten.
Jede dieser Optionen hat ihre eigenen Vorteile und Herausforderungen, und die richtige Wahl hängt letztlich von den persönlichen und finanziellen Zielen des Erben ab.
Wichtig beim Verkauf ist die Immobilienbewertung
Wer sich letztlich für den Verkauf einer ererbten Immobilie entscheidet, sollte sich im Klaren darüber sein, dass er den Wert der Immobilie kennen beziehungsweise bestimmen lassen sollte.
Das Kennen des genauen Werts einer Immobilie ist ein Wegweiser, der hilft, den angemessenen Preis für den Verkauf festzulegen. Ein Über- oder Unterpreis kann das Tempo und den Erfolg des Verkaufsprozesses beeinträchtigen.
Zudem kann der festgelegte Wert einer Immobilie dazu beitragen, den Umfang der möglicherweise fälligen Spekulationssteuer einzuschätzen. Es hilft bei der Entscheidungsfindung, ob das Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft oder gehalten werden sollte.
Ein weiterer Pluspunkt der genauen Bewertung: Es minimiert die Wahrscheinlichkeit von Konflikten unter den Miterben über den Verkaufspreis, da der exakte Immobilienwert bekannt ist und als unbestreitbare Tatsache dient.
Wie findet man den Wert einer Immobilie heraus? Die Bewertung einer Immobilie ist ein Puzzle, das viele Teile zusammenfügt: Die Art der Immobilie, das Baujahr, die Lage, die Größe des Grundstücks, der Zustand des Hauses und seine Ausstattung. Für eine präzise Bewertung ist es wichtig, einen kompetenten Makler vor Ort einzubeziehen. Dies erhöht die Sicherheit beim Verkauf und unterstützt die Preisfindung, indem es einen soliden Ausgangspunkt für die Verhandlungen bietet.
Den Wert der eigenen Immobilie erkennen – zum Beispiel mithilfe der Experten vom Engel & Völkers
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Die genaue Bewertung dauert bis zu drei Wochen.
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Häufig gestellte Fragen zum Thema Steuern beim Verkauf ererbter Immobilien
Zwei Hauptsteuern sind relevant, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen: die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer. Die Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert ab, wobei verschiedene Freibeträge gelten. Die Spekulationssteuer hingegen kann fällig werden, wenn das Haus mit Gewinn verkauft wird und bestimmte Spekulationsfristen nicht eingehalten wurden.
Steuern können unter Umständen reduziert werden, indem man die Immobilie selbst nutzt. Bei einer selbstgenutzten Immobilie entfällt die Erbschaftssteuer, sofern das Haus nicht größer als 200 Quadratmeter ist und man es mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Außerdem kann man die Spekulationssteuer vermeiden, indem man das Haus mindestens drei Jahre (bei Selbstnutzung) beziehungsweise zehn Jahre (bei Vermietung) vor dem Verkauf behält.
Der genaue Wert eines geerbten Hauses wird oft durch ein professionelles Gutachten ermittelt und ist wichtig, um die Höhe der eventuell anfallenden Erbschafts- und Spekulationssteuer zu bestimmen. Außerdem ist eine genaue Immobilienbewertung für den Verkaufsprozess relevant, da sie hilft, den angemessenen Preis festzulegen und Konflikte unter den Miterben zu vermeiden.
