Immobilien: Wer sich jetzt um seine Anschlussfinanzierung kümmern sollte

Es war ein XXL-Schritt. Eine Woche nach der erneuten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank hat auch die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) das erste Mal seit 2020 die Leitzinsen gesenkt. Um gleich 0,5 Prozentpunkte reduzierte die Fed in den Vereinigten Staaten den maßgeblichen Zinssatz – auch für die Baufinanzierung. Die Höhe der Leitzinsen hat zwar weder direkten noch zeitlich unmittelbaren Einfluss auf die Bauzinsen, aber dennoch einen entscheidenden. Die Höhe der Bauzinsen wird vor allem von der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen beeinflusst, und die wiederum wird durchaus von den Leitzinsen getrieben. In der Regel antizipieren die Finanzmärkte die Zinsentwicklung der Notenbanken, entsprechend haben Anbieter die Zinssenkungen bei den Bauzinsen schon vorweggenommen. Für den richtigen Zeitpunkt für eine vorzeitige Anschlussfinanzierung noch vor Ablauf der Zinsbindung ist daher die Erwartung an die zukünftige Geldpolitik entscheidend. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, fasst die Schwierigkeit der derzeitigen Lage zusammen: „Grundsätzlich setzt sich die Erwartung durch, dass es bald weitere Zinssenkungen geben könnte, was auch langfristige Zinsen günstiger machen könnte.“ » Lesen Sie auch: Sind Immobilien-Aktien schon überbewertet? Wie Analysten die Papiere bewerten Allerdings gebe es auch geopolitische Risiken, die sich über steigende Risikoprämien auch auf das Zinsniveau auswirken könnten, gibt er zu bedenken. „Zudem könnte es Rückschläge bei der Inflation geben. Dies macht es schwer, die kurzfristige Zinsentwicklung abzuschätzen.“ Für Max Herbst von der FMH Finanzberatung ist derzeit die entscheidende Frage, ob man eine Anschlussfinanzierung vorziehen sollte, das heißt einen sogenannten Forward-Deal abschließen oder bis zum Auslaufen der Zinsbindung abwarten sollte. Er rät: „Wenn die Zinsbindung innerhalb des nächsten halben Jahres ausläuft, würde ich heute einen vorzeitigen Vertrag unterschreiben – sechs Monate vorher wird meist kein Forward-Aufschlag verlangt oder sehr wenig.“ Anders sieht es für ihn aus, wenn die Zinsbindung erst später ausläuft: „Steht die Anschlussfinanzierung erst in zwölf Monaten oder später an, würde ich abwarten“, sagt er. „Ich gehe davon aus, dass die Zinsen im Laufe der nächsten Monate wieder leicht ansteigen und dann wieder etwas fallen auf etwa drei Prozent im Mittelwert der Angebote. Weitere wirkliche Zinssenkungen sehe ich nicht.“ Henning Ludwig vom Baufinanzierungsberater Dr. Klein empfiehlt, sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. „Ich rate, ungefähr drei bis vier Jahre vor Auslauf der Erstfinanzierung mit einem Finanzierungsvermittler zu sprechen und verschiedene Szenarien durchrechnen zu lassen.“ So bleibe Zeit, den Zinsmarkt in Ruhe zu beobachten und das individuell beste Angebot zu nutzen. „Da niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln werden, ist die Frage, ob ein Forward-Darlehen zum aktuellen Zeitpunkt sinnvoll ist oder nicht, schwer zu beantworten“, gibt er allerdings zu. Letztlich sei es auch eine Frage des Sicherheitsbedürfnisses: Wer beispielsweise das Risiko einer möglichen Zinssteigerung im Vergleich zu heute ausschließen möchte, ist mit einem Forward-Darlehen gut beraten – muss möglicherweise aber auch mit einer Zinssenkung leben, die er dann nicht mehr für seine Anschlussfinanzierung nutzen kann. „Eine gründliche Abwägung aller Optionen unter Berücksichtigung sämtlicher individueller Faktoren – das ist der beste Weg.“ Beim Thema Anschlussfinanzierung gibt es grundsätzlich zwei Varianten. Einerseits gibt es eine echte Anschlussfinanzierung, bei der wie bei der Erstfinanzierung die Bank alle relevanten Aspekte prüft – also zum Beispiel Haushaltseinkommen und Wert der Immobilien. Andererseits gibt es ein sogenanntes Prolongationsangebot der erstfinanzierenden Bank. „Bei der Prolongation werden die ursprünglich gespeicherten Werte zu Einkommen und Objektwert fortgeschrieben“, erklärt Max Herbst. Bei einem Anschlussdarlehen werde hingegen alles neu geprüft und auch der derzeitige Immobilienwert zugrunde gelegt. Was bei den gestiegenen Werten in den letzten zehn Jahren durchaus etwas ausmache, so Herbst. „Die meisten Banken halten sich an die Vorgabe, dass ein Prolongationsangebot spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung erfolgen soll“, erklärt er. In der Regel liegt das Prolongationsangebot etwas höher als die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung. Henning Ludwig rät auf jeden Fall zu einem Vergleich: „Ein Rundumblick ist in jedem Fall ratsam. Denn auch, wenn die Hausbank die bequemste Option für die Anschlussfinanzierung ist – sie ist keinesfalls immer die günstigste.“ Michael Voigtländer sieht in der derzeitigen Situation eine besondere Chance: „Auch die Banken sind unsicher und kalkulieren somit auch sehr unterschiedlich. Vergleichen lohnt sich immer, in der aktuellen Lage aber besonders.“ In den vergangenen Jahren gab es immer wieder Warnungen, dass einige Hauskäufer wegen der abrupt gestiegenen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung in Probleme geraten könnten. Das gilt insbesondere für die Phase, ab der Kredite zu Niedrigzinsen vergeben wurden, was bei einer zehnjährigen Zinsbindung bislang nicht der Fall war. Vor einer Dekade lagen die Zinsen noch nicht weit von dem aktuellen Niveau entfernt, sanken aber immer weiter. Max Herbst beruhigt dennoch und rechnet vor: „Kreditabschluss 2014: Der durchschnittliche Immobilienpreis war laut empirica 2014 bei circa 250.000 Euro. Wenn man ein hohes Darlehen von 200.000 Euro unterstellt und einen mittleren Zins 2014 von zwei Prozent Sollzins und zwei Prozent Tilgung, das heißt einer monatlichen Rate von 667 Euro, dann ist die Restschuld aktuell bei 156.000 Euro. Diese Restschuld könnte heute mit einem Zinssatz von drei Prozent finanziert werden. Selbst bei zwei Prozent Tilgung ergibt dies eine Rate von 650 Euro.“ „Kreditanschluss Anfang 2015: Bei ansonsten gleichen Annahmen lag der Zinssatz dann bereits deutlich niedriger bei 1,2 Prozent, und man hatte drei Prozent Tilgung vereinbart, was zu einer monatlichen Rate von 700 Euro führte. Die Restschuld ist auf 136.500 Euro gesunken. Bei aktuell wieder drei Prozent Zinsen und diesmal zwei Prozent Tilgung ergibt sich eine Rate von 589 Euro. Alternativ bei drei Prozent Tilgung liegt die Rate bei 682,50 Euro und bei vier Prozent Tilgung sind wir bei 796,25 Euro.“ » Lesen Sie auch: Kommt jetzt die Trendwende am Immobilienmarkt? Diese Prognose geben die Experten bis 2025 Sein Fazit: „Ich sehe bei den Anschlussfinanzierungen keine Probleme in der monatlichen Rate. Wer sehr knapp bei Kasse sein sollte, könnte die Tilgung auf ein Prozent absenken und nur 455 Euro bezahlen. Weniger als jede Mietzahlung.“ Ihm ist bewusst, dass die Finanzierung dann 47 Jahre laufen würde – auf Kosten der Erben. „Aber wir sind jetzt bei einem Immobilienwert von rund 500.000 Euro und mehr.“ Michael Voigtländer ergänzt: „Zudem gab es auch Lohnsteigerungen, sodass die Haushalte auch mit einem höheren Zins gut klarkommen werden – auch wenn sie sich natürlich niedrigere Zinsen wünschen.“ Auch Henning Ludwig von Dr. Klein sagt: „Wir können aktuell nicht bestätigen, dass Immobilienbesitzer Schwierigkeiten haben, sich ihre Anschlussfinanzierung zu leisten.“ Insgesamt befinde sich die Nachfrage nach einem Boom des Forward-Darlehens unmittelbar nach dem Ausbruch des Ukrainekriegs wieder auf einem normalen Niveau: „Die Anzahl der Anschlussfinanzierungen hat im Vergleich zu den Jahren 2021 und 2022 deutlich abgenommen: Der Anteil am Gesamtvolumen beträgt heute weniger als ein Drittel dessen, was wir im Frühjahr 2022 verzeichnet haben.“ Mehr: Warum Bauzinsen unter drei Prozent wieder möglich sind

Immobilien: Wer sich jetzt um seine Anschlussfinanzierung kümmern sollte

Ist nach der Zinssenkung der Fed der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?