Passives Einkommen: Wie Sie durch Immobilien-Investments reich werden können

Die Versprechen klingen vollmundig. „Jeder kann mit Immobilien reich werden“, sagt der Finfluencer Immo Tommy. „Mit Einzimmerwohnungen wird jeder zum Millionär“, erklärt der selbst ernannte Investment-Punk Gerald Hörhan. „Mit Immobilien habe ich mir ein passives Einkommen von 95.000 Euro aufgebaut“, protzt anderswo eine 37-jährige Investorin, die das alles auch noch ohne Eigenkapital geschafft haben will. Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung steht für viele Menschen weit oben auf der Liste ihrer Lebensziele. Wer eine Immobilie besitzt, hat ausgesorgt: Auf diese vermeintliche Wahrheit schwören Eltern, Verwandte und Finanzberater seit Jahrzehnten. Doch stimmt sie wirklich? Das Handelsblatt hat mit Experten gesprochen und nachgerechnet. Lesen Sie hier, wie realistisch es ist, sich durch Immobilien ein passives Einkommen aufzubauen. „Auf diese Steine können Sie bauen“, warb früher die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Fast liebevoll sprechen die Deutschen von „Betongold“, wenn es um die eigenen vier Wände geht. Mehr als die Hälfte der 18- bis 29-Jährigen in Deutschland möchte laut einer Umfrage des Online-Befragungsinstituts Civey bereits in den kommenden zehn Jahren eine Immobilie kaufen. Dieser Schritt gilt vielen noch immer als das Naheliegendste, um Vermögen aufzubauen und daraus ein passives Einkommen in Form von Mieteinnahmen zu beziehen. Aber wie gut sind Immobilien tatsächlich als Geldanlage? „Betriebswirtschaftlich sind kleine Wohnungen, sogenannte Micro-Apartments, für Käufer eine sichere Wahl“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des bundesweit vertretenen Maklers Von Poll Immobilien. Die Anschaffungspreise seien in der Regel nicht allzu hoch, die Betriebskosten vergleichsweise niedrig und die Vermietung sei normalerweise recht profitabel. Aber lässt sich davon automatisch gut leben? „Die meisten Deutschen haben zu optimistische Vorstellungen von der Gesamtrendite von Immobilien und ebenso unrealistische Vorstellungen zum tatsächlichen Risiko“, warnt der Autor und Vermögensverwalter Gerd Kommer. Die zwölf Jahre Immobilienboom von 2010 bis 2022 seien renditemäßig ein völlig atypischer Ausreißer gegen den Langfristtrend gewesen. „Auch der vermeintliche Renditevorteil des Kredithebels bei Immobilien ist über weiten Strecken Fiktion“, sagt der Experte. Eine Modellrechnung der Research-Abteilung des Vermögensberaters Flossbach von Storch zeigt, wie viel Rendite durchschnittlich durch eine vermietete Immobilie zu erwarten ist. Beim ersten Modellfall wird eine 50 Quadratmeter große Wohnung für 250.000 Euro mit einem Kredit von 3,5 Prozent bei 1,5 Prozent Tilgung und 50.000 Euro Eigenkapital fremdfinanziert und dabei ein optimistisches Mietwachstum von drei Prozent sowie zwei Prozent Steuerabschreibung pro Jahr vorausgesetzt. » Lesen Sie auch: Eine Trading-Strategie soll passives Einkommen versprechen? „Hiervor kann ich nur warnen“ Im zweiten Fall kauft der Investor die Wohnung komplett aus dem Eigenkapital, wiederum werden drei Prozent Mietwachstum sowie zwei Prozent Steuerabschreibung unterstellt. Auch Instandhaltung und Verwaltungskosten für die Immobilie wurden jeweils berücksichtigt. Das Ergebnis fällt sehr unterschiedlich aus. Der Eigenkapitalkäufer generiert ab dem ersten Jahr bei einer Vollvermietung ein passives Einkommen. Insgesamt fließen dem Investor demnach bis zum Jahr 2059 rund 378.741 Euro zu, was einer Mietrendite von rund 3,83 Prozent entspricht. Die Berechnungen setzten allerdings voraus, dass sich die Mieten deutlich mehr steigern lassen als in der Vergangenheit, betont Christof Schürmann, Senior Research Analyst am Flossbach von Storch Research Institute. „Was vermutlich bedeuten würde: deutlich über den Mietspiegel hinaus“, fügt er an. „Also eine zumindest sehr unwahrscheinliche Annahme.“ Mit anderen Worten: Die Berechnungen fußen auf günstigen Annahmen. Dennoch muss der Investor bei einer Fremdfinanzierung der Wohnung lange warten, bis er daraus passives Einkommen zieht – die Kreditkosten sind schuld. Beim Finanzierungsmodell dauert es – selbst unter den genannten optimistischen Annahmen – laut Flossbach Research 17 Jahre, bis der Investor ein passives Einkommen aus dem Investment bezieht. Die Rendite über 35 Jahre fällt dabei mit 2,22 Prozent auf das eingesetzte Kapital zugleich über den Gesamtzeitraum vergleichsweise gering aus. Allerdings verfügt auch der Käufer, der fremdfinanziert, nach 35 Jahren über eine abgezahlte Immobilie, betont Schürmann. Um aber sofort und nicht erst in 20 Jahren ein nennenswertes passives Einkommen mit Immobilien zu erzielen, müsse man schon vorher wohlhabend sein. Der Kauf von Immobilien rechne sich immer nur über einen längeren Zeitraum von mindestens zehn bis 15 Jahren, betont Jens Rautenberg, Geschäftsführer des Analysehauses Conversio. „Kaufen und erwarten, dass man von Beginn an einen Überschuss hat, also ein passives Einkommen, ist ein Trugschluss.“ Bei einer klassischen Bestandwohnung sei im Schnitt eine Mietrendite von drei bis vier Prozent möglich. „Mit einem Aktien-Investment kann die Investition in Immobilien in Sachen Rendite außerdem in der Regel nicht mithalten, außer ich gehe von großen Preissteigerungen auf den Immobilienwert in den nächsten Jahrzehnten aus“, sagt Vermögensexperte Schürmann. „Wer sein Geld in Immobilien anlegt, sollte zudem bedenken, dass er ein Klumpenrisiko eingeht, dass es Phasen gibt, wo Wohnungen schwieriger zu verkaufen sind, und er bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus auch Zeit für Eigentümerversammlungen und Ähnliches mitbringen muss.“ Nach einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) für den Zeitraum von 2002 bis 2012 machte etwa ein Drittel aller privaten Vermieter entweder gar keine Gewinne oder sogar Verluste. Insgesamt erzielte etwa die Hälfte der Immobilienvermieter eine Bruttomietrendite von unter zwei Prozent – was nicht sehr viel ist. Zumal davon bei vielen noch die Steuern auf den Vermietungsgewinn abgezogen werden müssen oder die Zinskosten für den Immobilienkredit. So bleibt die Hoffnung auf einen deutlichen Wertzuwachs durch die Immobilie, zumal der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung nach mehr als zehn Jahren steuerfrei ist. Doch laut einer aktuellen Studie von Postbank und dem Hamburger Weltwirtschaftsinstitut dürften in den nächsten Jahren in rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt fallen und werden bis 2035 mindestens zwei Prozent unter dem aktuellen Niveau liegen. Eine sichere Wette auf Wertzuwachs ist ein Immobilienkauf also nicht mehr. Mehr: Kann ich von meinem Vermögen leben? Drei Rechenbeispiele zeigen, wie realistisch das ist Erstpublikation: 17.10.2024, 22:38 Uhr.