Immobilien: Wieso trotz Krise Hunderte neue Büros in Frankfurt entstehen
Frankfurt. Der Name für den neuen Turm steht schon fest: Gloria. Er bedeutet „Ruhm“ oder „Ehre“. Die Namenswahl für ein geplantes neues, etwa 200 Meter hohes Hochhaus im Frankfurter Bankenviertel beruht aber auf deutlich profaneren Gründen: Es erinnert an ein gleichnamiges Kino, das sich bis 1981 in dem historischen Bau befand, der nun die Basis des Wolkenkratzers bilden wird.
Dennoch hoffen die Planer, dass das Hochhaus, für das die Bauleute diese Woche einen Entwurf des dänischen Architektenbüros Henning Larsen ausgewählt haben, der Skyline bald neue Ehre macht.
Denn die Form des geplanten Hochhauses, das an einen auf der Spitze stehenden, sich nach unten hin verjüngenden Bleistift erinnert, ist ein Hingucker.
Doch herrscht nicht gerade so etwas wie eine Krise am Gewerbeimmobilienmarkt? Tatsächlich gibt es Gründe, warum die Projektentwickler trotzdem schon nächstes Jahr mit den Bauarbeiten beginnen wollen.
Die Projektentwickler setzen dabei auf einen Trend, den auch der Frankfurter Planungsdezernent Marcus Gwechenberger beobachtet. Zwar stehen in Frankfurt, dem größten Büroimmobilienmarkt in Deutschland, nach Daten des Analysehauses NAI Apollo mehr als eine Million Quadratmeter Bürofläche leer.
Doch das gilt nicht für den sogenannten Central Business District (CBD), also die innerstädtischen Premiumlagen im Bankenviertel. Es gebe eine starke Nachfrage nach modernen Flächen in zentraler Innenstadtlage, während Gebäude in Randlagen eher selten nachgefragt würden, beschreibt Gwechenberger die Entwicklung.
Dem Stadtplaner schwebt eine zentrale Hochhauspromenade bis zum Mainufer vor, in das sich dann auch das Gebäude Gloria einreihen würde. Mit der Suche nach Mietern wollen die Bauherren schon bald beginnen.
Der Markt für hochwertige Büros in zentraler Lage sei „sehr verknappt“, betont Florian Reiff, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Tishman Speyer, das zusammen mit dem Immobilieninvestor Commerz Real das Hochhaus plant. „Wir bekommen bereits jetzt regelmäßig Anfragen potenzieller Nutzer.“
Bereits fündig auf der Suche nach einem Hauptmieter geworden ist die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) mit ihrem im Frankfurter Bankenviertel im Bau befindlichen Central Business Tower in der Nähe der Deutschen-Bank-Türme. Sie verkündete gerade mit der Commerzbank einen neuen großen Immobiliendeal.
Das Geldhaus schloss vor wenigen Tagen für den neuen Büroturm einen Mietvertrag über 15 Jahre ab. Dort will die Bank ab dessen Fertigstellung 2028 auf mehr als 73.000 Quadratmetern auf 52 Etagen zentrale Funktionen zusammenziehen, die bisher noch auf mehrere Gebäudekomplexe in Frankfurt und im nahen Eschborn verteilt sind. Den ikonischen Turm am Kaiserplatz, der mit 259 Metern höchste Wolkenkratzer in Frankfurt, wird die Bank aber nicht verlassen.
Das Gloria ist allerdings das erste Objekt, das nach einem im Vorjahr verabschiedeten Hochhausentwicklungsplan der Stadt entsteht, der bis 2040 bis zu 14 neue Hochhäuser in der Stadt am Main ermöglicht. Trotz Krise haben es die Bauenden dabei vergleichsweise eilig. 2030 soll das Gebäude mit rund 60.000 Quadratmeter Nutzfläche schon fertiggestellt sein.
Büros, Hotel und Gastronomie geplant
Ungefähr zwei Drittel der Fläche des Gloria, das auf dem historischen Gebäude „Kaiserkarree“ fußen wird, werden auf Büros entfallen, auch ein Hotel wird im Gloria untergebracht sowie Gastronomie und eine multifunktionale öffentliche Fläche im Erdgeschoss, das in den aktuellen Plänen als Markthalle bezeichnet wird. Eine Dachterrasse auf der Spitze des Gebäudes wird dagegen nicht öffentlich zugänglich sein.
„Wir gehen an die Grenze des technisch Machbaren“, sagt Hans-Jürgen Bendel, Geschäftsführer von Commerz Real Baumanagement. Der Frankfurter Planungsdezernent Gwechenberger sprach bei der Präsentation von einem „spektakulären, aber unaufgeregten Entwurf“. Reiff von Tishman Speyer nannte den Plan „elegant und ikonisch“.
Bestes Quartal aller Zeiten?
Die jüngsten Deals können der Branche Hoffnung machen am schwierigen Büroimmobilienmarkt. „Die ersten drei Monate könnten aufgrund mehrerer Großflächenanmietungen aus dem Finanzsektor, die bereits erfolgt sind oder sich anbahnen, zum besten ersten Quartal auf dem Frankfurter Büromarkt aller Zeiten werden“, sagt Suat Kurt, Niederlassungsleiter beim Immobiliendienstleister JLL in Frankfurt.
Erst in der vergangenen Woche hatte die Bank ING Deutschland bekanntgegeben, dass sie rund 32.000 Quadratmeter im Frankfurter Ostend übernehmen wird.
In den vergangenen Jahren hatte sich der Büroleerstand in Frankfurt auf zuletzt 9,7 Prozent erhöht, angetrieben auch vom starken Trend zum Homeoffice. Dieser Trend dürfte nun nach Ansicht von Kurt wieder gebrochen werden. Bis Ende 2025 rechnet JLL mit einem Rückgang des Leerstands bei Büros in Frankfurt auf 9,0 Prozent.
Ein wichtiger Grund dafür: Viele geplante Projekte würden aufgrund der hohen Baukosten und Zinsen gar nicht mehr umgesetzt. „Die Pipeline an neuen Büroprojekten in Frankfurt ist fast ausgetrocknet“, sagt Kurt.