Verkehrswertgutachten: Wann sich ein Immobiliengutachten lohnt

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, steht vor der Herausforderung, den richtigen Preis festzusetzen. Manche Onlineportale bieten eine kostenfreie Immobilienbewertung an – die basiert allerdings oft auf Angebotspreisen und auf Eckdaten zu Lage, Alter sowie Wohnfläche und berücksichtigt nicht unbedingt den tatsächlichen Zustand der Immobilie. In einigen Fällen ist es deshalb ratsam, auf ein umfangreicheres Verkehrswertgutachten zurückzugreifen. Doch wann lohnt sich das und was kostet die professionelle Wertermittlung? Das Handelsblatt gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen. Ein Verkehrswertgutachten beziffert den Preis, der beim Verkauf der Immobilie aktuell am Markt erzielt werden kann. Um diesen Preis zu ermitteln, wird das Grundstück oder die Immobilie im Gutachten umfassend beschrieben und bewertet. Eingang finden unter anderem Faktoren wie Bausubstanz, Ausstattung, bisherige Sanierungen oder eventuelle Schäden. Außerdem spielen dabei auch rechtliche Gegebenheiten, wie etwa im Grundbuch eingetragene Belastungen, Wohn- oder Nutzungsrechte eine Rolle. Im Rahmen eines Immobiliengutachtens wird in der Regel der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, teils auch Marktwert genannt. Beide Begriffe werden im Baugesetzbuch synonym verwendet und meinen eine Prognose für den tatsächlichen Kaufpreis. Je näher der Zeitpunkt der Wertermittlung und der Verkauf beieinander liegen, umso geringer fallen die Veränderungen auf dem Markt in der Zwischenzeit aus und umso belastbarer ist diese Prognose. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann allerdings vom Verkehrswert abweichen. Findet sich ein Liebhaber, der bereit ist, besonders viel für das Objekt zu bezahlen, wird der Kaufpreis vermutlich über dem Verkehrswert liegen. In einer Zwangsversteigerung hingegen wechselt eine Immobilie oft unter dem Verkehrswert den Eigentümer. Makler und Branchenverbände, vor allem aber Sachverständige bieten Immobilienbewertungen an. Allerdings ist die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ nicht geschützt. Dahinter können sich deshalb unterschiedliche Qualifikationen verbergen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige müssen die höchsten Anforderungen erfüllen. Sie wurden von einer öffentlich-rechtlichen Institution – beispielsweise einer Industrie- und Handelskammer, einer Architekten- oder Ingenieurkammer – geprüft, haben dabei Fachkenntnisse und Erfahrungen nachgewiesen und müssen sich in ihrem Sachgebiet regelmäßig fortbilden. Zudem haben diese Sachverständigen – anders als private Gutachter – einen Eid abgelegt, der sie zu Unabhängigkeit und Gewissenhaftigkeit verpflichtet. Aufgrund dieser Qualifikationen genießen sie vor Gericht eine hohe Glaubwürdigkeit und sind in juristischen Zusammenhängen die Gutachter der Wahl. Eine einfache Suchmöglichkeit bietet das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis. Wenn die Bewertung der Immobilie rechtlich relevant ist, ist ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen empfehlenswert. Das ist beispielsweise bei Erbauseinandersetzungen oder Rechtsstreitigkeiten der Fall, oder wenn Eigentümer die Immobilienbewertung des Finanzamts für eine anfallende Erbschafts- oder Schenkungssteuer widerlegen wollen. In anderen Fällen können Eigentümer je nach Verwendungszweck entscheiden, wie umfangreich die Immobilienbewertung sein soll. Markus Meis, Experte für Immobilienbewertung bei Haus & Grund Bremen, sagt: „Wenn es darum geht, das eigene Vermögen einzuschätzen oder einen Angebotspreis für eine Immobilie zu verifizieren, darf die schriftliche Ausarbeitung weniger umfangreich ausfallen, als wenn das Gutachten als Entscheidungsgrundlage für einen Verkauf oder die Gestaltung einer Erbschaft dienen soll.“ Eine Onlinewerteinschätzung erhalten Eigentümer dagegen schon mit wenigen Angaben zum Haus. Anhand von Angebotspreisen ähnlicher Objekte wird ein Preisspektrum für die eigene Immobilie ausgewiesen. „Ein solcher Wert kann bestenfalls eine ganz grobe Orientierung liefern“, betont Meis. Dienstleister bieten Immobiliengutachten mit unterschiedlichen Bezeichnungen an. „Begriffe wie Verkehrswertgutachten (ohne den expliziten Hinweis auf Paragraf 194 Baugesetzbuch), Wertermittlung, Immobilienbewertung oder Kurzgutachten sind nicht geschützt“, erklärt Experte Meis. Selbst der Gesetzesparagraf definiert nur den Verkehrswert an sich, nicht die Anforderungen an ein Gutachten. Der Verweis darauf ist jedoch ein Qualitäts- und Glaubwürdigkeitszeichen. Auch hinter Begriffen wie Voll- und Kurzgutachten, die am Markt gebräuchlich sind, könnten sich sehr unterschiedliche Leistungen verbergen. „Kunden müssen bei der Beauftragung eines Sachverständigen genau hinterfragen, auf welchen Daten die Bewertung basiert und wie umfangreich die Einschätzung ist“, rät er. Bei Haus & Grund Bremen liegen die Kosten für eine sogenannte überschlägige Verkehrswertermittlung eines Einfamilienhauses zwischen 1200 und 1400 Euro netto. Christian Gorber, Vorsitzender des Bundesfachausschusses Sachverständige im Immobilienverband Deutschland (IVD), sagt: „Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten gemäß Paragraf 194 Baugesetzbuch sind vor allem von der Immobilie und den verfügbaren Daten abhängig. Für ein Standard-Einfamilienhaus liegen sie in einer Größenordnung zwischen 4000 und 7000 Euro.“ Da es keine vorgeschriebenen Gesamthonorare für Immobiliengutachten gibt, kann es sich lohnen, mehrere Angebote einzuholen und mit Blick auf die Kosten und den Leistungsumfang zu vergleichen. Wenn die Bewertung den Anforderungen der Gerichte genügen soll, muss das Gutachten die Vorgaben der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) erfüllen. Sie sieht drei anerkannte Verfahren vor: Das Vergleichswertverfahren nutzt die tatsächlich erzielten Kaufpreise vergleichbarer unbebauter oder mit einer Immobilie bebauter Grundstücke. Diese marktwertorientierte Methode bietet sich überall dort an, wo es ausreichend Vergleichsdaten gibt. Das renditeorientierte Ertragswertverfahren greift auf den Bodenwert und Miet- oder Pachteinnahmen oder andere Erträge der Immobilie zurück, ist also für vermietete Immobilien gut geeignet. Beim Sachwertverfahren sind der Bodenwert und die Herstellungskosten für einen fiktiven Neubau die zentralen Größen. Dabei fließen Faktoren wie das Alter und die regionalen Marktgegebenheiten mit ein. „Für eine Immobilienbewertung, die nicht explizit auf den Verkehrswert zielt, gibt es weder gesetzliche Vorgaben noch standardisierte Methoden. Häufig orientiert man sich aber daran“, erläutert IVD-Experte Gorber. Je mehr Dokumente und Informationen zur Immobilie vorliegen, umso besser. „Viele Sachverständige haben einen Anforderungskatalog, in dem die objektbezogenen Unterlagen aufgelistet sind, die sie sich von ihren Auftraggebern wünschen. Dazu gehören etwa die Bauakte, Grundrisszeichnungen, der Energieausweis und eine Auflistung von Modernisierungen“, erklärt Haus & Grund-Experte Meis. Der Gutachter trägt fehlende Unterlagen zusammen, prüft die Dokumente und verifiziert die Angaben zum Gebäude bei einer Besichtigung. Die Bearbeitungsdauer hängt vor allem von den vorhandenen Daten und vom Gebäude ab. „Wenn ein Sachverständiger freie Kapazitäten hat, braucht er etwa sechs bis acht Wochen für die Informationsbeschaffung, Vorbereitung und Durchführung eines Ortstermins und die Erstellung eines Gutachtens“, schätzt Christian Gorber. Dieser Text ist am 11. April 2025 zuerst im Handelsblatt-Newsletter Inside Energie & Immobilien erschienen. 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Verkehrswertgutachten: Wann sich ein Immobiliengutachten lohnt

Was ist ein Verkehrswertgutachten?