Immobilien: Großes Preisgefälle bietet Chancen für Lübecker Hauskäufer

Lübecks Altstadt trägt dank ihrer mittelalterlichen Bauten den Titel Unesco-Weltkulturerbe. Mit Thomas Manns „Buddenbrookhaus“ findet sich eines der bekanntesten Gebäude der Weltliteratur in der Stadt. Und zugleich bieten die Stadtteile Travemünde und Priwall Wohnhäuser an noblen Ostsee-Lagen. Gleichzeitig gibt es in Lübeck noch zentrumsnahe Eigenheime zu erschwinglichen Preisen im Bestand und Neubau – im nahegelegenen Hamburg suchen Interessenten solche Angebote vergeblich. Doch die Nachfrage ist hoch. Warum der Zeitpunkt für eine Immobiliensuche derzeit trotzdem günstig ist, zeigen Daten zum Lübecker Immobilienmarkt, die das Berliner Analysehaus vdp Research exklusiv für das Handelsblatt ausgewertet hat. Neubauwohnungen finden Käufer zum Beispiel auf Lübecks ehemaligem Güterbahnhofsgelände im Trendviertel St-Lorenz-Süd. Westlich der historischen Altstadt-Insel steht der größte Teil des acht Hektar umfassenden Wohnquartiers „Neue Meile“ bereits. Parallel zu den Gleisen, die nach 400 Metern zum Hauptbahnhof führen, füllen rot verklinkerte Mehrfamilienhäuser mit 340 Wohneinheiten die Lücke, die der stillgelegte Güterbahnhof hinterlassen hatte. Das Quartier bietet einen Mix aus geförderten wie freifinanzierten Miet- und Eigentumswohnungen – und seltenen Stadthäusern. Mit einem Einstiegspreis von 595.000 Euro für eine Wohnfläche von 140 Quadratmetern, verteilt auf 4,5 Zimmer, sind diese auch für Lübeck nicht unbedingt günstig. Für die zentrale Lage stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis allerdings. „In Hamburg wäre ein vergleichbares Angebot kaum zu finden, geschweige denn zu diesem Preis“, sagt Nils Böttcher vom Projektentwickler Die Wohnkompanie Nord, die die Häuser bis 2026 baut. Und dennoch sind noch nicht alle Stadthäuser verkauft. In Lübeck hat die Erholung des Immobilienmarktes gerade erst begonnen. Nicht alles, was an den Markt kommt, geht schnell weg. Böttcher ist sicher, dass die Preise wieder anziehen werden. „Während bei Bestandsimmobilien oft erhebliche Kosten für energetische Sanierungen drohen, bieten Neubauten einen klar kalkulierbaren Vorteil – sowohl finanziell als auch in puncto Nachhaltigkeit“, erklärt er. An längere Vermarktungszeiten hatten sich Projektentwickler in den vergangenen Jahren gewöhnt. „Die letzten Jahre waren nicht einfach“, sagt Rodja Koop, Vertriebsleiter Immobilien der Sparkasse zu Lübeck, dem größten Immobilienanbieter der Stadt. Aus seiner Sicht beobachteten Kaufinteressenten im vergangenen Jahr die Preisentwicklungen ebenso wie die Zinsbewegung noch von außen. Nun kehren sie zurück auf den Markt, allerdings zögerlich. Viele Häuserinteressierte mussten sich im Umfeld gestiegener Zinsen und Baukosten der vergangenen Jahre erst neu sortieren. Einige Haushalte tun sich aufgrund der gestiegenen Lebenshaltungskosten weiterhin schwer. „Stadthäuser sprechen vor allem Familien an, die ihre Entscheidungen hinsichtlich der Finanzierung besonders sorgfältig treffen. Dass dieser Prozess mehr Zeit braucht, ist ganz normal“, sagt der Projektleiter. Eine leichte Erholung über alle Segmente und Stadtteile Lübecks lassen auch die Zahlen von vdp Research erkennen. Der Zeitpunkt, sich jetzt in der Hansestadt umzusehen, ist gut, da die Preise noch nicht ihr altes Niveau erreicht haben. Entwickelten sich Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen 2024 mit minus 1,9 und minus 2,8 Prozent preislich noch einmal negativ, gibt es im ersten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Anstieg in den Segmenten um 1,0 Prozent und 1,5 Prozent positive Anzeichen einer Erholung. Auch die Mieten liegen in vielen Vierteln noch bei zehn Euro pro Quadratmeter und holen mit einem Anstieg um 6,1 Prozent zu 2024 auf. Bei Käufern punktet die Stadt mit ihrer guten Anbindung über die A1 und die Bahn. Vom Zentrum aus ist Hamburgs Hauptbahnhof mit Bahn und Auto in etwa 50 Minuten zu erreichen – so lange benötigen viele Bewohner der Elbmetropole schon innerhalb der Stadtgrenzen für den Weg zur Arbeit. Die Preise unterscheiden sich dabei stark: So zahlten Käufer von Eigentumswohnungen an der Trave im vergangenen Jahr durchschnittlich 3790 Euro für den Quadratmeter, der in Hamburg im Mittel 6000 Euro kostete. Auch dies zeigt die exklusive Auswertung von vdp Research. Mit etwa 223.000 Einwohnern ist die Großstadt dabei sehr viel mehr als eine Schlafstadt für Pendler im Speckgürtel Hamburgs. Das Zentrum, viele kulturelle Angebote und die Wasserlagen zwischen Ostsee, Trave und Wakenitz bieten ein hohes Maß an Lebensqualität. Große Arbeitgeber wie der Medizin- und Sicherheitstechnikkonzern Drägerwerk, Niederegger, mehrere Hochschulen und Kliniken sorgen dafür, dass täglich fast 40.000 Menschen aus dem Umland nach Lübeck zum Arbeiten kommen – potenzielle Wohnungssuchende. Der Wohnraum bleibt in Lübeck auf Sicht knapp. Zwar stehen laut aktuellem Wohnungsmarktbericht Flächen mit Baurecht für etwa 3180 neue Wohneinheiten in Lübeck zur Verfügung. Aber dem bis 2040 berechneten Bedarf von 4900 Wohnungen hinkt die Hansestadt hinterher. Die Krise der Baubranche zeigt sich auch in Lübeck. Denn wie vielerorts bremst die Krise in der Baubranche die Umsetzung aus: Nach der Boomphase 2019 bis 2021 mit 900 Wohneinheiten pro Jahr, wurden 2024 nur 700 und 2023 lediglich etwas mehr als 600 Wohneinheiten fertiggestellt. Neben einzelnen kleineren Projekten im Zeichen der Nachverdichtung steht für das Quartier „Lauerhofer Feld“ im östlichen Trendviertel Marli in diesem Jahr der Baustart an. 90 Reihen- und Doppelhäuser sowie 320 freifinanzierte und geförderte Wohnungen sollen hier entstehen. Im westlichen Stadtteil Buntekuh sind in einem Projekt bis 2028 490 Wohneinheiten geplant, auf der nördlichen Wallhalbinsel im Zentrum Lübeck sollen 147 freifinanzierte Wohnungen und 64 geförderte Studentenwohnungen Entlastung für den Wohnmarkt schaffen. Lange war Lübecks Altstadt-Insel aufgrund der alten Bausubstanz und vielen Denkmalschutz-Auflagen als Wohnbereich weniger begehrt. Doch nach und nach zogen die Ein- und Mehrfamilienhäuser mit ihren Kastenfenstern, Dielen und Giebeln eine Käuferschaft an, die sich an die liebevolle Modernisierung machte und diesen Teil Lübecks belebte. Heute gehen Immobilien in der Altstadt oft zu Liebhaber-Preisen weg – gern auf privaten Wegen, abseits des Marktes. Obschon einzelne, dann oft unsanierte Objekte zu Quadratmeterpreisen unter 3000 Euro zu finden sind, müssen Käufer auch mit Quadratmeterpreisen von mehr als 5000 Euro rechnen – eher ungewöhnlich für Lübecker Verhältnisse. „Wenn man diesen Teil der Stadt verlässt und wenige Minuten mit dem Rad nach Norden fährt, findet man immer noch zentrumsnah eine gute Auswahl zu moderaten Preisen“, rät Koop. Wie etwa im Trendviertel Dornbreite, das von ruhigen Straßenzügen mit Miet- und Eigentumswohnungen geprägt ist und für Pendler mit der Nähe zur A1-Auffahrt aufwartet. Und mit bezahlbaren Preisen: Durchschnittlich 2570 Euro zahlten Wohnungskäufer dort im 1. Quartal 2025 pro Quadratmeter und Mieter mit neu abgeschlossenen Verträgen monatlich elf Euro. In die Trendviertel nordwestlich der Innenstadt lohne immer ein Blick. So entwickelten sich Eigentumswohnungen mit Zuwächsen von bis zu 1,5 Prozent in Holstentor-Nord und Falkenfeld/Vorwerk wieder besser. Entlang der Wakenitz im Südosten finden sich in Hüxtertor, Strecknitz oder Eichholz vermehrt Ein- und Zweifamilienhäuser. Liegen sie direkt am Wasser, sind sie allerdings so beliebt, dass sie eher selten den Besitzer wechseln – und oft in Familienbesitz bleiben. Auch für Kapitalanleger stimmt in Lübeck derzeit die Perspektive: Mit nun 11,20 Euro pro Quadratmeter übers ganze Stadtgebiet verteilt haben die Mieten im vergangenen Jahr zwar bereits um 6,1 Prozent angezogen. Die Experten von vdp Research rechnen mit weiteren 4,8 Prozent über die Hansestadt verteilt für 2025. In Hinblick auf eine gute Rendite schauen Anleger in Lübeck schon lange auf einen anderen Teil der Stadt. Seit Jahrzehnten ist der Immobilienmarkt der beiden an der Ostsee gelegenen Trendviertel Travemünde und Priwall preislich entkoppelt. Dort tummeln sich Käufer aus ganz Deutschland, die ein Feriendomizil am Meer suchen – für sich oder zur lukrativen Ferienvermietung. Den Lebenstraum vom Haus und Boot an der Ostsee können sich viele von ihnen leisten, wodurch sich Eigentumswohnungen von mittlerweile durchschnittlich 6320 Euro pro Quadratmeter in Alt-Travemünde und 6470 in Priwall erklären. Im Gegensatz zu vielen Stadtlagen, in denen die Preise im vergangenen Jahr teilweise noch einmal um drei Prozent absackten, verloren Eigenheime an der Küste mit 2,3 Prozent etwas weniger an Wert. Besonders wertstabil erweisen sich dabei Wohnungen und Eigenheime mit direktem Blick auf die Ostsee. Bereits in zweiter Reihe sinken die Preise. „Wir merken, dass die Vorstellungen der Verkäufer aktuell oft nicht mit denen der Käufer zusammenpassen und Abschlüsse seltener gelingen,“ sagt Koop. Das könnte auch mit der Hürde zusammenhängen, die Käufer an der Ostsee kennen sollten: Entweder müssen sie ihren Erstwohnsitz in der neu erstandenen Immobilie anmelden oder sie ganzjährig vermieten, an Feriengäste oder Einheimische. Orte wie Travemünde, Timmendorf oder Schabeutz wollen mit dieser Regelung verhindern, dass ihre Touristenhotspots in weniger belebten Jahreszeiten zu verwaisten „Geisterstädten“ werden und an Attraktivität verlieren. Schon lange können sich Lübecker die Preise an der Ostsee nicht mehr leisten und ziehen Richtung Stadt. Entlastung auf den Wohnmarkt soll eines der größten Bauprojekte der Stadt im Hinterland Travemündes schaffen. Dort entstehen auf einer riesigen Fläche von 37 Fußballfeldern im Quartier „Travehusen“ etwa 600 Miet- und Eigentumswohnungen – für echte Travemünder oder solche, die es werden wollen. Mehr: So sparen Sie bei der Schenkung einer Immobilie Steuern Erstpublikation: 29.06.2025, 12:04 Uhr.