Bilanzcheck: Vonovia macht stabile Geschäfte trotz Corona-Pandemie
Der Dax-Konzern ist in Deutschland und Schweden der größte Wohnungsvermieter.
Foto: dpaErfurt. Für Vonovia war der 31. März ein bedeutender Tag, der mit einer sonst eher gewöhnlichen Nachricht für Aufsehen sorgte. Der Wohnungskonzern aus Bochum sammelte eine Milliarde Euro am Kapitalmarkt über zwei Anleihen ein, mitten in der Coronakrise. Die Emission war dreifach überzeichnet. Ein deutliches Signal an die Investoren: Vonovia kann sich selbst auf dem – vorläufigen – Höhepunkt der Coronakrise noch finanzieren.
Für diese Signalwirkung nahm Vonovia Konditionen in Kauf, die schlechter als die durchschnittlichen Finanzierungskosten sind: 1,9 Prozent muss das Unternehmen für die neuen Anleihen bezahlen. Verkraftbar. Denn die durchschnittlichen Finanzierungskosten bleiben trotzdem bei 1,5 Prozent.
Im Kontext der Coronakrise beweist Vonovia damit Stärke. Bei Investoren ist die Aktie derart gefragt, dass sie sich nach einem Zwischentief Mitte März, als der Kurs noch bei 38 Euro lag, zuletzt sogar auf ein neues Allzeithoch von mehr als 55 Euro erholte. Angesichts strenger Regulierung am Wohnungsmarkt locken die Anleger nicht etwa üppige Gewinnaussichten. Hier konnten zum Beispiel Technologieaktien in den vergangenen Jahren deutlich mehr bieten. In diesen Tagen überzeugt sie die Verlässlichkeit.
Wenn Menschen in Corona-Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit gegenüberstehen, dann äußerte sich das bei Vonovia zunächst in weniger Umzügen. Die Kündigungen seien um 40 Prozent zurückgegangen, berichtete Konzernchef Rolf Buch im Mai.
Die finanziellen Folgen bisher: überschaubar. Ein Prozent der Mieter hat sich bislang wegen Corona-bedingter finanzieller Probleme an den Konzern gewendet. Als Folge der Pandemie rechnen die Bochumer derzeit maximal mit Einbußen in Höhe von 40 Millionen Euro – eine geringe Summe gegenüber den 2,3 Milliarden Euro an Mieteinnahmen, die Vonovia in diesem Jahr erwartet. So hält die Vonovia auch an ihren Plänen fest, ihren Aktionären in diesem Jahr 1,57 Euro pro Aktie an Dividende auszuschütten.
Völlig spurlos wird die Krise aber nicht an dem Dax-Konzern vorbeigehen. Statt der erwarteten Mietsteigerung von 3,5 bis 4,0 Prozent werden es nun voraussichtlich noch 3,3 bis 3,8 Prozent sein. Deutschlands größter Vermieter hat versprochen, vorerst bis September keine Mieten zu erhöhen. Per Gesetz dürfen zudem Mieten bis Ende Juni 2022 gestundet werden, wenn Mieter nachweislich wegen der Coronakrise in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind.
Darüber hinaus bekommt Vonovia die Krise an anderer Stelle zu spüren: Beim Neubau peilen die Bochumer nun das untere Ende ihrer erwarteten Spanne von 1600 bis 2000 Wohnungen an. Einige der Bauprojekte verzögern sich und werden wohl erst im nächsten Jahr fertiggestellt. Der Neubau wird damit deutlich zurückgehen. 2019 stellte der Konzern 2100 Wohnungen fertig.
Auf das operative Ergebnis wird aber auch das keinen nennenswerten Effekt haben: Die Erträge aus dem Bereich Development haben sich im vergangenen Jahr zwar auf 85 Millionen Euro verdoppelt. Wie gering dies ist, zeigt sich im Kontrast zum Group FFO, der maßgeblichen Gewinnkennziffer, der sich im vergangenen Jahr auf 1,2 Milliarden Euro belief.
Im vergangenen Jahr hat Vonovia vom dem in der Branche üblichen FFO als wichtigster Ertragskennziffer auf den Group FFO umgestellt. Dieser bezieht auch die Erträge aus dem stark wachsenden Segment Value-Add, also den haushaltsnahen Dienstleistungen, mit ein. Der Gewinn stieg dort um zwanzig Prozent auf 146 Millionen Euro. Binnen weniger Jahre hat sich der Bereich als bedeutsamer als die Verkäufe etabliert. 2013 brachte das Segment Value-Add gerade einmal zehn Millionen Euro ein.
Weniger ertragreich fällt hingegen der Gewinn aus Wohnungsprivatisierungen („Recurring Sales“) aus. Diese Wohnungen konnten zwar mit einem Gewinn von 41 Prozent gegenüber dem Buchwert verkauft werden. Mit 92 Millionen Euro beläuft sich der Ertrag aber auf einen überschaubaren Beitrag. Ohnehin ist bei den Wohnungsverkäufen generell künftig weniger zu erwarten, nachdem Vonovia sein Portfolio in den vergangenen Jahren bereits stark umgebaut hat. Das Ergebnis aus den Veräußerungen von Immobilien fiel von 232 auf 129 Millionen Euro.
Der Group FFO ist bei Vonovia im vergangenen Jahr um 7,7 Prozent gestiegen und damit nur halb so schnell wie noch im Jahr zuvor. Bis Jahresende soll er auf 1,275 bis 1,325 Milliarden Euro anwachsen. Erst im Mai hat der Konzern damit seine Prognose für dieses Jahr trotz der Corona-Effekte bestätigt.
Wachstumshindernis Regulierung
Unter dem Strich bleibt das Vermietungsgeschäft der wichtigste Geschäftsbereich. Deutschland spielt hier trotz der internationalen Expansion mit Abstand die bedeutendste Rolle. 85 Prozent der 415.000 Wohnungen Vonovias befinden sich in der Bundesrepublik.
Bedeutender als die Coronakrise ist für die Bochumer die deutsche Mietregulierung, die in den vergangenen Jahren deutlich verschärft wurde. Seit 2019 gilt, dass nur noch acht statt bis dato elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, maximal aber drei Euro pro Quadratmeter. Vonovia erlegt sich selbst bei zwei Euro eine Obergrenze auf.
In diesem Jahr hat die Regierung nachgelegt: Der Referenzzeitraum für die Mietspiegelberechnung wurde von vier auf sechs Jahre verlängert. In der Folge werden die Mietspiegel langsamer steigen als zuvor – und an denen orientieren sich die Wohnungsunternehmen bei ihren Mieterhöhungen. Vonovia-Chef Buch gibt im Gespräch mit dem Handelsblatt allerdings zu verstehen, dass die Folgen daraus für das Geschäft nicht wesentlich sein werden. Eine genaue Zahl nennt er jedoch nicht.
Zuletzt hat Vonovia die Mieten im Bestand um 1,0 Prozent erhöht. Modernisierungen und Neubau sorgten für weitere 2,9 Prozent, sodass die Mieten um insgesamt 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr anstiegen. Künftig dürfte sich dieses Tempo verlangsamen. Die Ratingagentur Standard & Poor’s etwa rechnet in ihrem aktuellen Report 2021 nur noch mit drei Prozent. 2018 lag diese Kennziffer noch bei 4,4 Prozent.
Hinzu kommt der Berliner Mietendeckel, der im Februar dieses Jahres in Kraft getreten ist. Für Konkurrent Deutsche Wohnen, die 70 Prozent ihres Bestands in der Hauptstadt hält, könnte sich dieser Deckel auf 330 Millionen Euro Mindereinnahmen summieren, sofern er vom Bundesverfassungsgericht als rechtmäßig erachtet wird. Berlin ist zwar auch der größte Einzelstandort Vonovias, macht aber nur ein Zehntel des Portfolios aus. Die maximalen Kosten des Mietendeckels summieren sich laut Konzernchef Buch auf zehn Millionen Euro pro Jahr, also 60 Millionen Euro für die Dauer des Deckels.
Einen zunehmenden Anteil an den Erlösen wird in der Zukunft das Auslandsgeschäft haben. 2019 erwarb Vonovia zunächst 2300 Wohnungen von Akelius in Schweden, gegen Jahresende das Unternehmen Hembla mit weiteren 21.400 Wohnungen.
Hembla floss in den Gewinn des vergangenen Jahres mit den Ergebnissen aus dem November und Dezember in Höhe von 3,8 Millionen Euro ein. Wie groß der Effekt dieses Zukaufs in diesem Jahr sein soll, will Vonovia nicht beziffern. Ein Blick in die Zahlen Hemblas zeigt indes, dass das Unternehmen 2018 einen Ertrag von 558 Millionen Schwedischen Kronen – umgerechnet 53 Millionen Euro – bilanzierte. In dieser Größenordnung dürfte auch der Gewinnbeitrag für Vonovia liegen.
Die Bochumer sind weiter auf Wachstumskurs. Zwar wurde in den vergangenen Wochen rege diskutiert, ob sich der deutsche Branchenprimus erneut an einer Übernahme der Nummer zwei hierzulande, Deutsche Wohnen, versucht. Angesichts des regulatorischen Risikos in Berlin ist damit vorerst aber nicht zu rechnen.
Auslandsexpansion ist realistischer, wie Vonovia erst am Freitag bewies: Der Konzern kaufte sich mit einem Anteil von 2,6 Prozent in Vesteda ein. Dahinter verbirgt sich ein Immobilienportfolio von 27.000 Wohnungen in den Niederlanden. Wie viel sich die Bochumer damit den Einstieg in den Niederlanden kosten lassen, verkündeten sie indes nicht.
Bereits 2018 kaufte Vonovia in Frankreich eine kleine Beteiligung an einem Wohnportfolio, um Erfahrungen zu sammeln. Für einen breiten Einstieg fehlt aber immer noch der politische Wille. Der Wohnungsmarkt müsste dafür zunächst liberalisiert werden.
Der Wachstumskurs – sowohl über Modernisierungen als auch über Zukäufe – schlägt sich in der Bilanz von Vonovia nieder. Allein die Investitionen in Modernisierung und Neubau stiegen um fast ein Drittel auf knapp 1,5 Milliarden Euro. In diesem Jahr soll das Wachstumstempo jedoch deutlich langsamer werden. Geplant sind zwischen 1,3 und 1,6 Milliarden Euro. Zum Zeitpunkt des Börsengangs 2013 belief sich das Volumen auf gerade einmal 71 Millionen Euro.
Die Investitionen sorgen zugleich dafür, dass der freie Cashflow seit Jahren im negativen Bereich liegt. Zuletzt lag er laut Bloomberg bei -926 Millionen Euro. Investoren bereitet dies jedoch kaum Kopfzerbrechen, denn anders als etwa bei Investitionen konjunkturabhängiger Industriekonzerne lassen sich aus den Investitionen Vonovias ziemlich verlässlich die Mieteinnahmen der Zukunft ableiten.
Stabiles Kreditrating
Zum Wachstum hinzu kommen die Zukäufe. Allein die Akquisitionen in Schweden haben die Bochumer im vergangenen Jahr 2,2 Milliarden Euro gekostet. Finanziert wurden sie nicht zuletzt durch Anleihen. Im vergangenen Jahr belief sich das Volumen der Anleiheemissionen auf drei Milliarden Euro. Der Verschuldungsgrad stieg auf 43,1 Prozent – und liegt damit in der Spanne von 40 bis 45 Prozent, die das Unternehmen nicht verlassen möchte.
Mit Kreditratings von A- von Scope und BBB+ von Standard & Poor’s bei jeweils stabilen Aussichten rangiert das Unternehmen in einem Investmentgrade-Bereich. Die Verschuldung sei im Vergleich zur Konkurrenz aber höher, heißt es etwa bei Standard & Poor’s. Die Verschuldung liegt bei Vonovia etwa beim 17-Fachen des Ebitda. Bei Deutsche Wohnen, die jüngst ebenfalls in den Dax aufstiegen, liegt es beim 13-Fachen.
Trotz alledem bleibt die Lage relativ komfortabel. Die Niedrigzinsen kommen der kapitalintensiven Immobilienwirtschaft in den vergangenen Jahren zupass. Vonovia hat es geschafft, die durchschnittlichen Finanzierungskosten auf 1,5 Prozent zu senken. Dank dieses Umstands fiel der Zinsaufwand im vergangenen Jahr leicht, obwohl die langfristigen Verbindlichkeiten auf knapp 32 Milliarden Euro stiegen.
Die Zahl wirklich teurer Finanzierungen geht zurück. 2021 wird eine 500-Millionen-Euro-schwere Anleihe mit einem Kupon von 3,6 Prozent fällig. Hinzu kommt eine Hybridanleihe mit einem Volumen von einer Milliarde Euro und einer Verzinsung von 4,0 Prozent, die Vonovia im nächsten Jahr erstmals kündigen und ablösen kann. Dass das Unternehmen dies auch vornimmt, scheint beim Blick auf die hohen Zinskosten als wahrscheinlich.
In die Bilanz für das Jahr 2019 fällt zudem das um die Hälfte eingebrochene Periodenergebnis. Vonovia erklärt dies mit Wertminderung beim Goodwill. Dieser entsteht, wenn Immobilienbestände über Buchwert gekauft werden, in den vergangenen Jahren eher die Regel als die Ausnahme. Realisieren sich Wertsteigerungen der gekauften Bestände, wird der Goodwill abgeschrieben.
Im vergangenen Jahr belief sich dies auf 2,1 Milliarden Euro – was im deutlich gesunkenen Periodenergebnis resultiert. Der Bestand selbst wurde erneut deutlich aufgewertet, um 4,1 Milliarden Euro beziehungsweise 11,8 Prozent. Somit stieg der Verkehrswert des Immobilienvermögens auf über 53 Milliarden Euro.
Deutlich gelitten hat im vergangenen Jahr auch der Posten „Weitere langfristige Vermögenswerte“. Die Erklärung: Vonovia hat seinen 4,7-Prozent-Anteil an Deutsche Wohnen verkauft und damit 673 Millionen Euro erlöst. Der Anteil stammte noch aus dem 2016 gescheiterten Übernahmeversuch. Dass das Thema Übernahme der Deutschen Wohnen mit dem Aktienverkauf noch nicht vom Tisch ist, haben die jüngsten Spekulationen über einen neuen Anlauf gezeigt.