Offene Immobilienfonds: Risse im Beton
Am 22. März 2020 endete zunächst die seit 2008 andauernde Phase steigender Immobilienpreise. Der Shutdown löste die größte Rezession seit dem zweiten Weltkrieg aus. Das anhaltende Zinstief nach der Finanzkrise führte gemeinsam mit der stark steigenden Nachfrage in den Ballungsräumen zu steigenden Preisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Wohnimmobilien behaupten sich seit Ausbruch der Coronakrise relativ stabil. „Während die Börse im März um 40 Prozent gefallen ist, ist der Immobilienmarkt kurzfristig schlicht eingefroren“, erläutert Reiner Braun vom Beratungsunternehmen Empirica in Berlin. Die Zahl der Inserate für Wohnungen ist zwar eingebrochen, Preise und Mieten sind aber gestiegen.
Den Grund für den Anstieg sieht der Experte von Empirica darin, dass preiswertere Objekte wegen der hohen Vermarktungskosten kaum mehr angeboten werden, wodurch der Durchschnittpreis gestiegen sei. Bis zum Jahresende erwartet Braun jedoch aufgrund der Rezession einen Rückgang der Wohnimmobilienpreise. Weil Eigentümer unter Liquiditätsengpässen leiden, müssten sie Immobilien verkaufen.
Auch halten sich viele Kapitalanleger aufgrund der Unsicherheit zurück. „Insgesamt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus zehn bis minus 25 Prozent liegen dürfte. Die Mieten werden erheblich weniger sowie eher nur für kurze Dauer nachgeben“, sagt Braun. Kommt es zu einem Aufschwung, erwartet er ab 2021 eine Preiserholung des Wohnungsmarktes.
Schließlich sei auch eine erhöhte Zuwanderung von südeuropäischen Arbeitskräften in deutsche Ballungsräume zu erwarten, da deren Heimatländer schwerer von der Krise betroffen seien. „Die Chancen stehen gut, dass der Wohnimmobilienmarkt relativ gut durch die aktuelle Krise kommt“, sagt auch Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. Stabilisierend auf die Preise wirken das niedrige Zinsniveau und die geringe Neubautätigkeit. „Anders als etwa im Gewerbeimmobilienmarkt sind Wohnungsmieten in der Regel nicht flexibel nach unten, was für Eigentümer ein Vorteil ist“, so Voigtländer.
Die im Vergleich zu den Mieten der Gewerbeimmobilien sichereren Wohnungsmieten spiegeln sich in den Kursverläufen großer Wohnungsaktiengesellschaften wie Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien an der Börse wider. Im Gegensatz zum Dax sind deren Kursverluste geringer ausgefallen.
Dagegen wirkt sich die Schließung von Gastronomiebetrieben und Ladengeschäften negativer auf Mieteinnahmen und Ertragswerte dieser Objekte aus. Absagen von Großveranstaltungen, Reiseeinschränkungen bis hin zur Schließung der Grenzen und einem generellen Reiseverbot belasten Hotelmärkte spürbar.
Da die Existenz vieler Betriebe bedroht ist und sich auch kaum Anschlussmieter finden, müssen sich Vermieter auf Mietstundungen oder Mietreduzierungen einlassen. „Die Vergangenheit hat gezeigt, dass auch finanzstarke Betreiberketten in Krisenzeiten Mieten und Konditionen neu verhandeln“, so Daniela Fischer von der DekaBank, Mitautorin der Kurzstudie „Corona und die Immobilienmärkte“.
Nach der Verlängerung der Kontaktsperren und anhaltenden Reiseeinschränkungen sei es unwahrscheinlich, dass bislang ausgefallene Veranstaltungen im weiteren Jahresverlauf nachgeholt werden. Mit entsprechenden Nachholeffekten sei erst im nächsten Jahr zu rechnen. Zudem zeige die Erfahrung aus vorherigen Krisen wie etwa der Weltrezession 2008, dass es länger dauere, bis sich die Marktlage normalisiere.
Der bereits durch den wachsenden Onlinehandel angeschlagene stationäre Einzelhandel gerät durch Corona weiter unter Druck: Die Schließung von Läden wirkt sich auf den Umsatz aus, sodass es verstärkt zu Forderungen nach geringeren Mieten kommt. Trotz erster Lockerungen für den stationären Einzelhandel wird es auch hier noch länger dauern, bis eine Normalisierung eintritt. Rückläufige Einkommenserwartungen und eine geringere Konsumneigung belasten den Einzelhandel.
Einzelhandel unter Druck
Dies spiegelt sich auch in der Einschätzung institutioneller Immobilieninvestoren wider, die seit Beginn der Coronakrise monatlich im „Covid-19-Survey“ des Maklerhauses Colliers International befragt werden. Die von ihnen erwarteten Mietrückgänge wirken sich direkt auf die Immobilienpreise aus. Unter den Befragten erwarteten Ende April 92 Prozent niedrigere Kaufpreise von Einzelhandelsimmobilien, 90 Prozent niedrigere Preise von Hotelimmobilien und 45 Prozent niedrige Büroimmobilienpreise. Dagegen sehen nur 24 Prozent Preisrückgänge bei Wohnimmobilien und nur elf Prozent bei Logistikimmobilien.
92 Prozent der Großinvestoren planen auch künftig neue Käufe, 64 Prozent zu günstigeren Konditionen. „Die Entscheidungsprozesse der Marktteilnehmer rollen wieder an. Der getrübte Ausblick auf die Mieten und das herausfordernde Finanzierungsumfeld werden jedoch spürbar werden“, so Matthias Leube, CEO Colliers Germany. Besonders betroffen von Verlust sind die Aktionäre der Deutschen Euroshop, die von Ende Februar bis April die Hälfte ihres Börsenwertes verloren hat.
Viele Anleger und Vermittler beobachten vor allem die Entwicklung offener Immobilienfonds, die Privatanleger oft als „sichere Anlage“ in ihrem Depot halten und die häufig von Finanzdienstleistern und Banken vermittelt werden.
Im Gegensatz zu den Immobilien-AGs verzeichnen offene Immobilienfonds seit Ausbruch der Krise kaum oder eher geringe Kursverluste. Der Grund liegt darin, dass die Immobilien in den Portfolios der Fondsgesellschaften von deren Gutachtern verzögert in den jährlichen oder halbjährlich veröffentlichten Geschäftsberichten publiziert werden. Rückschlüsse über die Risiken lassen sich allenfalls über die bisher veröffentlichten Geschäftsberichte ziehen, etwa aus der Verteilung der Immobilienbestände nach Nutzungsarten (siehe Tabelle „Stark im Büromarkt engagiert“).
Besonders von Mietrückgängen und damit von Kursverlusten gefährdet wären nach der Einschätzung von Experten Immobilienfonds mit hohen Anteilen an Einzelhandels- oder Gastronomie-Immobilien wie der hausinvest, UniImmo: Deutschland oder der grundbesitz: europa. Aber auch Fonds mit hohen Hotelanteilen wie UniImmo: Global oder WestInvest Interselect müssen verstärkt mit Mietausfällen rechnen. Schließlich sind auch offene Immobilienfonds mit überproportional hohem Immobilienanteil in den von der Coronakrise besonders betroffenen Ländern wie Italien, Spanien, Frankreich oder Großbritannien stark gefährdet.
Eine Abwicklung vieler offener Immobilienfonds wie nach der Fondskrise 2004 und der Finanzkrise 2008 halten Beobachter aufgrund der hohen Liquidität der Fonds, aber auch aufgrund der eingeschränkten Verkaufsmöglichkeiten der Fondsanteile für wenig wahrscheinlich. Dies hat für die Anleger allerdings auch Nachteile. Eine zeitnahe Mitteilungspflicht über die Mietausfälle, wie sie beispielsweise Immobilien-AGs gegenüber ihren Aktionären haben, haben offene Immobilienfonds gegenüber ihren Anlegern in dieser Form nicht. Auch wenn die Besitzer offener Immobilienfonds, die bislang kaum von Kursrückgängen betroffen sind, sich nun von ihren Fondsanteilen trennen wollen, haben sie keine Gewähr, ohne Verlust davonzukommen.
Denn infolge der Finanzkrise 2008/2009 müssen Anleger seit 2013 die Fondsanteile mindestens zwei Jahre halten und danach bei einer gewünschten Rückgabe der Fondsanteile eine Frist von einem Jahr einhalten. Nur wer Fondsanteile vor dem 22. Juli 2013 erworben hat, kann diese pro Kalenderhalbjahr bis zu einem Betrag von 30.000 Euro zurückgeben.