Haus geerbt, Streit vorprogrammiert? So gelingt die Aufteilung unter Geschwistern
Haus erben Geschwister auszahlen
- 02.10.2024
Wie sich Geschwister über das Auszahlen einigen können, wenn sie ein Haus erben
"Wenn Geschwister gemeinsam ein Haus erben, wird die Aufteilung und Auszahlung zu einer echten Herausforderung", weiß die württembergische Notariatsassessorin Ira Kröswang, die sich mit ihrer Kanzlei in Schwäbisch-Gmünd auf das Erben spezialisiert hat und immer dann zur Stelle ist, wenn Erben nicht auffindbar oder eine Erbschaft aufgeteilt werden muss. Die Streitpunkte in solchen Fällen sind vielfältig: wer übernimmt das Elternaus, wieviel ist die Immobilie wert, soll sie verkauft werden. Geschwister als Teil einer Erbengemeinschaft, die gemeinsam und übereinstimmend handeln muss, haben es in dieser Situation nicht leicht. Ira Kröswang empfiehlt, "eine professionelle Begleitung hinzuzuziehen, die Fingerspitzengefühl und Erfahrung mit Erbengemeinschaften besitzt." Dann lasse sich auch der Familienfrieden wahren, ist sie überzeugt.Es gibt verschieden Lösungsansätze, die eine faire Einigung über die geerbte Immobilie möglich machen. Hier kommen die wichtigsten:
Lösung Nummer 1: Der Verkauf
Am häufigsten entscheiden die Erben, dass die Immobilie verkauft wird. "In diesem Fall sollte als erster Schritt ein Wertgutachten über den aktuellen Marktwert beauftragt werden", rät Kröswang. "So sorgt man für Transparenz und eine unabhängige Stimme in der Erbangelegenheit." Die so erzielte Verkaufssumme kann dann – wenn die Erben sich darauf geeinigt haben, dass jeder zu gleichen Teilen erbt – einfach aufgeteilt werden.
Lösung Nummer 2: Selbstnutzung mit Steuervorteilen
Attraktiv kann für einen der Erben auch die Eigennutzung der Immobilie sein. Die Lösung bietet außerdem Steuervorteile, von der dann letztlich alle profitieren. So kann die Übernahme im Zuge der Nachlassauseinandersetzung von der Grunderwerbssteuer befreien. Geht es um eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmeter, entfällt auch die Erbschaftssteuer, darüber hinaus gehende Flächen werden anteilig besteuert. "Auch hier" sagt Ira Kröswang, "sollte man einen Experten, in diesem Fall einen Steuerberater, hinzuziehen, der die steuerlichen Vorteile zusammenstellen kann." Hinzu kommt: Der Erbe, der das Haus übernimmt, muss in der Lage sein, seine Geschwister auszuzahlen.
Lösung Nummer 3: Die objektive Wertermittlung
Meist bewerten Erben den Preis für eine ererbte Immobilie – emotional bedingt – höher als marktüblich. "Um hier die Erwartungen in realistische Bahnen zu lenken", erklärt Kröswang, "kann als objektive Grundlage ein so genanntes Kurzwertgutachten beauftragt werden." So erhält man einen Preis, der lokal marktüblich ist. Eine erste Orientierung für Grundstückswerte liefern Bodenrichtwerte (BORIS). Die Datenbank liefert erste allgemeine Informationen über den Grundstücksmarkt. Auch kommunale Ausschüsse bieten ebenso wie einige Immobilienmakler die kostenfreie Erstellung von Immobilien-Bewertungen an. Aber: "Auch hier sollte ein unabhängiger Experte das Mandat für die objektive Bewertung erhalten", sagt die Erben-Spezialistin. Und: Alle Beteiligten sollten sich vorab darauf verständigen, dass der per Gutachten ermittelte Preis bindend ist.
Lösung Nummer 4: Die Übernahme zum Höchstgebot als Kompromiss
Etwas anspruchsvoller, aber nicht unattraktiv: der Verkauf der Immobilie am freien Markt mit eingeräumtem Übernahmerecht für einen der Erben. Ein Weg, der sich vor allem dann anbietet, wenn die Geschwister sich nicht einigen können. Das Haus wird dann auf dem freien Markt angeboten, die eingehenden Gebote bestimmen den Marktpreis. Nun hat jeder Erbe das Recht, die Immobilie zum höchsten gebotenen Preis von den anderen abzukaufen. Ein fairer Weg, der allen gerecht wird.
"Unabhängig von all möglichen Wegen", fasst Ira Kröswang die Herausforderungen für gemeinsam erbende Geschwister zusammen, "eine offene Kommunikation und die Bereitschaft zum Kompromiss sind wesentlich, um eine für alle Beteiligten tragfähige Lösung zu finden und damit auch den Familienfrieden zu sichern."
Erb-Expertin: Notariatsassessorin Ira Kröswang setzt auf Kompromisse
Nach ihrem erfolgreichem Abschluss an der Notarakademie in Stuttgart 2007 hat sie besonders viel Zeit in das komplizierte Thema der Nachlassabwicklungen investiert. In ihrer täglichen Arbeit erlebt Kröswang häufig auch die Schattenseiten des Erbrechts: "Das Erben führt viel zu oft zu Neid, zu Verachtung und zu Streit," weiß sie. Sie hat beobachtet, wie "Familien auseinandergerissen wurden und sich enge Verwandte nicht mehr in die Augen schauen konnten – alles des Geldes wegen."
Um gerade in diesen sehr emotionalen Fällen schlichtend eingreifen zu können, hat Kröswang zusätzlich eine Ausbildung zur Mediatorin absolviert. Die Kenntnisse und Fähigkeiten aus dieser Weiterbildung helfen ihr nun, in Konfliktfällen zu vermitteln und Menschen zu motivieren, vertrauensvoll zu kooperieren. Diese Expertise ist etwa dann gefragt, wenn es um die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften geht, beispielsweise wenn mehrere Geschwister ein Haus geerbt haben und über die Auszahlung eines oder mehrerer Erben entscheiden müssen.
Dank ihrer langjährigen Erfahrung und ihrer fundierten juristischen Expertise findet Ira Kröswang in solchen Fällen "in aller Regel einen Weg, der alle Beteiligten zufriedenstellt und den Familienfrieden wahrt." Ihre Schwerpunkte liegen dabei nicht nur in der juristischen Abwicklung, sondern auch in der Ermittlung von Erben und der Unterstützung beim Erhalt des rechtmäßigen Erbes.
