Schweizer Großbank: US-Immobilienfonds der UBS drohen milliardenschwere Abzüge
Anleger wollen Geld aus dem Trumbull-Fonds der Bank in den USA abziehen.
Foto: ReutersZürich. Ein milliardenschwerer Immobilienfonds der UBS in den Vereinigten Staaten sorgt für Probleme: Medienberichten zufolge versucht die Schweizer Großbank, die Anleger des so genannten „Trumbull Property Fund“ mit kreativen Mitteln zum Bleiben zu bewegen. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die Risiken offener Immobilienfonds.
Der 20 Milliarden US-Dollar schwere Fonds gilt als das Aushängeschild der Bank auf dem amerikanischen Immobilienmarkt. Doch Anleger wollen offenbar rund sieben Milliarden Dollar aus dem Fonds abziehen, wie das „Wall Street Journal“ (WSJ) als erstes berichtet hatte. Demnach will die Bank die Investoren mit Preisnachlässen dazu bringen, ihre Anteile an dem Fonds zu behalten. Neuen Investoren werden offenbar die Verwaltungsgebühren erlassen. Die UBS kommentiert den Vorgang nicht.
Der Trumbull-Fonds wurde schon im Jahr 1981 aufgelegt. Der Fonds hat in amerikanische Gewerbeimmobilien investiert, darunter etwa ein Einkaufszentrum in Cambridge. Der Anspruch lautet dabei, den wichtigsten Vergleichsindex für den US-Immobilienmarkt zu schlagen. Der Fonds verspricht „attraktive Renditen mit einem Fokus auf stabile Erträge mit limitiertem Abwärtsrisiko“, wie es in Unterlagen der UBS heißt.
Doch viele Anleger, darunter amerikanische Pensionskassen, waren mit der Performance des Fonds offenbar unzufrieden. Sie wollen sich von ihren Anteilen trennen - und warten laut „WSJ“ nun auf Auszahlungen in Milliardenhöhe.
Der Fall offenbart ein Grundproblem offener Immobilienfonds: Wenn zu viele Anleger ihre Anteile zu Geld machen wollen, kann das diese Fonds schnell in Schwierigkeiten bringen.
Denn den Großteil des eingesammelten Kapitals investieren die Fonds natürlich in Immobilien, und diese lassen sich nicht ad hoc zu Geld machen. Nur ein geringer Teil der Mittel wird in bar vorgehalten. In Deutschland lag die Liquiditätsquote bei offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr im Durchschnitt bei 20 Prozent, wie Daten der Ratingagentur Scope zeigen.
Massive Rückgabewünsche von Anlegern führen zu einem Stau
Wenn aber zahlreiche Anleger auf einmal ihre Anteile zurückgeben wollen, führt das zum Stau – ähnlich wie bei einem Kinosaal, den alle Zuschauer nach der Vorstellung durch denselben Ausgang verlassen wollen.
Fondsmanagern bleibt dann nichts anders übrig, als die Immobilien zu verkaufen – doch das braucht eben Zeit. Und sprechen sich solche Probleme bei der Auszahlung erst einmal herum, dann verschärft sich die Lage: Immer mehr Anleger wollen ihre Anteile zurückgeben. So bleibt dem Management oft nichts anderes übrig, als den gesamten Fonds auf Eis zu legen und die Immobilienbestände nach und nach aufzulösen.
Dass Immobilienfonds für den Verkauf von Anteilen geschlossen werden, kommt immer wieder vor. So hatten etwa vor dem Brexit in Großbritannien mehrere prominente Fonds ihre Auszahlungen auf Eis gelegt, darunter der Property Fund der Investmentfirma M&G. Ende des vergangenen Jahres hatten zahlreiche Anleger des Fonds ihre Anteile zu Geld machen wollen, die Bargeldbestände des Fonds reichten aber nicht aus, um alle Anteilseigner zu bedienen. Der Fonds ist noch immer vom Anteilsverkauf ausgesetzt.
Es geht aber auch umgekehrt: So wurden in Deutschland in den vergangenen Jahren mehrere offene Immobilienfonds für neue Anleger geschlossen, weil die Nachfrage von Investoren zu groß war: es fehlte schlicht an Investitionsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt.
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