Anlegen 2020 – Teil 10: Warum Immobilienexperten kein neues Rekordjahr erwarten
Die Immobilie wechselte 2019 für 940 Millionen Euro den Besitzer.
Foto: THE SQUAIRE EventserviceErfurt. Das größte Geschenk gab es für den Immobilienmarkt in diesem Jahr schon deutlich vor Weihnachten, und zwar im September. Als eine seiner letzten Amtshandlungen als Präsident der Europäischen Zentralbank lockerte Mario Draghi noch einmal die Geldpolitik. Den Einlagenzinssatz für Banken senkte er auf minus 0,5 Prozent, das Kaufprogramm für Anleihen wurde neu aufgelegt.
Für die Immobilienbranche wirkt das wie ein weiteres Konjunkturprogramm. Staatsanleihen bleiben wegen ihrer mageren Renditen für Großinvestoren uninteressant – Immobilien hingegen umso attraktiver. 2020, da sind sich die Immobilienexperten einig, wird wieder ein Jahr mit hoher Nachfrage. Und doch wird es wohl kein Jahr neuer Investmentrekorde.
Denn es gibt ein Problem: Nach Jahren des Immobilienbooms wird das Angebot immer kleiner. Viele Immobilien wechselten bereits den Besitzer, und die neuen Eigentümer wollen sich mangels Anlagealternativen nicht von ihren neuen immobilen Vermögenswerten trennen. „Die Investmentrekordjahre liegen hinter uns“, sagt etwa JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler.
In diesem Jahr rechnet das internationale Immobilienberatungshaus auf den gewerblichen Immobilienmärkten – einschließlich Wohnportfolioverkäufen ab zehn Wohneinheiten – mit einem Transaktionsvolumen von 77 Milliarden Euro. Das wären rund drei Milliarden Euro weniger als im Rekordjahr 2015.
Als Käufer machte in diesem Jahr nicht zuletzt der offene Immobilienfonds Commerz Real Schlagzeilen. Im Herbst sicherte sich das Fondshaus mit dem sogenannten Millenium-Portfolio für rund 2,5 Milliarden Euro ein Paket, um das viele Interessenten gebuhlt hatten.
Mit dem Bürocampus Tucherpark in München folgte für 1,1 Milliarden Euro im Dezember eine weitere Großtransaktion von Commerz Real. Doch auch Einzeldeals wie der Verkauf des Squaire in Frankfurt für 940 Millionen Euro von Blackstone an ein Konsortium um die Londoner Investmentgesellschaft AGC gelangten in die Schlagzeilen.
Gemessen an der Zahl der Verkäufe, wurde der Höhepunkt bereits im Jahr 2015 erreicht. Seitdem ist die Transaktionszahl rückläufig. Dass die Transaktionsvolumina dennoch hoch blieben, liegt an den steigenden Preisen am Markt.
Heute ist es eher die Regel als die Ausnahme, dass Portfolien um ein Vielfaches überzeichnet sind. Einige, wie das Millenium-Portfolio, hätten gleich zehnmal verkauft werden können. „Wenn Investoren ihr Kapital nicht anlegen können, kann das zu Frustration führen“, sagt der Leiter der Analyseabteilung bei JLL in Deutschland, Helge Scheunemann. Wenn Investoren ihr Geld dann umso dringender beim nächsten Versuch anlegen wollen, könne dies zu Fehlallokationen führen.
Dass das Risiko für Fehlallokationen eher zu- als abnehmen dürfte, lässt eine Ziffer vermuten: 800 Milliarden Euro. So viel Kapital steckt in Bundesanleihen, die mit etwa drei Prozent verzinst sind und in den nächsten vier Jahren auslaufen. Nicht alles, aber ein Teil davon wird in Immobilien fließen.
Steigende Preise, fallende Renditen
Der Boom der vergangenen Jahre hat bereits seine Spuren hinterlassen. Weil die Preise am Markt deutlich schneller stiegen als die Erträge aus den Mieten, sind die Renditen auf Immobilien gefallen. Wie stark der Rückgang ist, zeigen Analysen des Immobiliendienstleisters Savills: In den sieben größten deutschen Städten lag die Spitzenrendite für Bürohäuser vor zehn Jahren noch bei mehr als fünf Prozent, heute sind es gerade noch drei Prozent. Für Mehrfamilienhäuser fiel die Spitzenrendite von gut vier auf 2,6 Prozent.
Für das kommende Jahr rechnen Experten mit einer weiteren Renditekompression. Denn im Vergleich zu null oder gar negativen Zinsen sind die Erträge bei Immobilien nach wie vor attraktiv. Bei den Wohninvestmentmärkten könnte in Zukunft bei der Rendite sogar eine eins vor dem Komma stehen, blickte Fabian Klein, Investmentchef von CBRE in Deutschland bereits zur Immobilienmesse Expo Real Anfang Oktober voraus.
Denn die Mieten, das zeigt eine aktuelle Untersuchung des Analysehauses F+B, stagnierten in Deutschland zuletzt. Das gilt auch für manche Großstadt. So veränderten sich die Mieten im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal in München mit 0,3 Prozent kaum. In Köln (-0,6 Prozent) und Berlin (-1,4 Prozent) gingen die Mieten sogar leicht zurück.
Investoren lassen sich davon bisher nicht abschrecken. „Die meisten nehmen weitere Renditekompressionen in Kauf“, sagt Roman Heidrich, Wohnungsmarktexperte von JLL.
Immer mehr Moneten suchen nach Mörtel zum Anlegen. Die Anlagemöglichkeiten aber nehmen ab. „Im Grunde haben alle Nischen schon in den vergangenen Jahren einen Aufschwung erlebt. Das Angebot ist begrenzt, und auch bei den klassischen großen Anlageklassen ist eine natürliche Decke erreicht“, sagt Matthias Pink, Leiter der Analyse-Abteilung beim Immobiliendienstleister Savills in Deutschland.
Investoren fällt es zunehmend schwer, ihr Geld anzulegen. Auch Philip La Pierre, Leiter des Kontinentaleuropageschäfts von Lasalle Investment Management, möchte sich nicht auf eine bestimmte Nutzungsart oder ein bestimmtes Land festlegen. Für ihn seien eher Städte mit guten Wachstumsaussichten statt bestimmter Länder wichtig. Das können Hamburg, Rotterdam, aber auch Warschau sein.
In diesem Jahr hat Lasalle knapp über eine Milliarde Euro in Europa investiert. Für das kommende Jahr sei bereits die nächste Milliarde gesichert. Von rund 20 Milliarden, die La Salle in Europa in Immobilien hält, sind rund zwei Milliarden Euro in Deutschland. Interessant findet La Pierre Logistikimmobilien, vor allem in Stadtnähe, Logistik der letzten Meilen, sozusagen.
Egal ob Pflegeimmobilien, Mikroapartments, Fachmarktzentren oder zuletzt Logistik-Immobilien – Investoren haben sie alle schon gehandelt. Die Preise sind gestiegen, die Renditen deutlich gefallen. Beispiel Pflegeimmobilien: Waren 2010 noch Spitzenrenditen von sieben möglich, sind es heute nur noch fünf. Beispiel Fachmarktzentren: Von knapp sieben Prozent Spitzenrendite sind heute weniger als vier Prozent übrig. Beispiel Logistik: Konnten Investoren 2010 noch mit Spitzenrenditen von sieben Prozent rechnen, sind es heute weniger als vier Prozent.
Neue Investmenttrends
Not macht auch Immobilieninvestoren erfinderisch. „Im Moment sind Mischnutzungen die nächste Sau, die durchs Dorf getrieben wird“, sagt Pink. Die Palette reicht von Quartiersentwicklungen wie der Dortmunder Gartenstadt bis zu Einzelobjekten wie dem Frankfurter Omniturm, der sowohl Büros als auch Wohnungen bietet. Die neue Anlageklasse der hybriden Gebäuden ist deutlich gewachsen. Von November 2018 bis November 2019 wechselten Mischobjekte für 5,4 Milliarden Euro den Eigentümer, ein Fünftel mehr als im Vorjahr.
Sie adäquat zu bewerten sei dabei oft problematisch – auch weil die Vergleichbarkeit fehle. Schließlich unterscheiden sich die Mischungen der einzelnen Nutzungen deutlich – mal gibt es mehr Wohnungen, mal mehr Gewerbe. Selbst eine einheitliche Definition fällt schwer. „Grundsätzlich gelten 75 Prozent als Schwellenwert: Besteht ein Objekt zu einem größeren Anteil aus Büros, wird es beispielsweise als Büroimmobilie eingestuft“, erklärt Pink.
Weil das Angebot an Immobilien am Markt immer begrenzter wird, wird offenbar häufiger der Zugang über Beteiligungen oder den Kauf von Unternehmen gesucht. „Da Direktkäufe von Immobilien schwieriger werden, sucht sich das Kapital über Beteiligungen einen Zugang zum Immobilienmarkt“, sagt Pink von Savills. So sicherte sich etwa der Investor Blackstone mit dem Kauf der in Kanada ansässigen Dream REIT ein überwiegend deutsches Logistikportfolio für mehr als vier Milliarden Euro. Das setzt sich bis zu Projektentwicklern fort. Jüngst hat sich etwa das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Schleswig-Holstein mit einem Anteil von 24,9 Prozent am Berliner Projektentwickler Evoreal beteiligt.
Hinzu kommen milliardenschwere Übernahmen und Fusionen. So haben sich etwa Union Investment und ZBI die BGP Gruppe mit rund 16.000 Wohnungen für 1,9 Milliarden Euro einverleibt. Für 2020 stehen schon die nächsten großen Deals bereit: TLG und Aroundtown wollen einen potenziellen Dax-Kandidaten schmieden. Am Wohnungsmarkt schielen Ado, Adler und Consus mit einem gemeinsamen Konzern gen MDax.
Mehr: Im Trendviertel-Dossier erfahren Sie, wo die Mieten und Kaufpreise am stärksten gestiegen sind.