Hamburger Hafencity: Wohnen statt Sport im Olympia-Viertel
Die ersten Ideen der Planer stehen schon fest.
Foto: HandelsblattHamburg. Große Visionen können schnell zerplatzen: So erging es vor zwei Jahren der Hamburger Olympiabewerbung. Knapp 52 Prozent der Hamburger lehnten das Projekt in einem Referendum ab – und damit auch den Bau eines neuen Olympia-Stadtteils.
Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) ließ seine Pläne allerdings nur offiziell in der Versenkung verschwinden. Hatte er in seiner Werbetour für die Spiele noch behauptet, der Bau eines neuen Stadtteils auf der Hafeninsel Grasbrook sei nur über die Spiele finanzierbar, überraschte er Ende September mit einer kurzfristig einberufenen Pressekonferenz. Insgeheim hatte er weiterplanen lassen – und präsentierte mit der Hafenwirtschaft abgestimmte neue Pläne für einen Stadtteil, der Wohnen, Büros und Hafen miteinander vereinbart.
Das heißt: Eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas, die Hamburger Hafencity, geht in die nächste Runde. Seit dem Jahr 2000 entsteht die Erweiterung der Innenstadt um 40 Prozent auf ehemaligem Hafengebiet. Inzwischen sind fast alle Grundstücke vergeben, die Grundzüge des letzten Bauabschnitts werden sichtbar. Ohne den Sprung auf die Elbinsel Grasbrook wäre das Projekt 2030 fertig – und das Planungsteam schon einige Jahre zuvor arbeitslos.
Nun kommt es anders. Allerdings gibt es einige Änderungen gegenüber den Olympia-Plänen. Weniger Wohnungen sollen entstehen – etwa 3.000, dafür schirmt ein Riegel aus hohen Bürohäusern das Wohngebiet zur Hafenfläche hin gegen Lärm ab. Dort, wo das Olympiastadion geplant war, bleibt nämlich vorerst eine große Logistikfläche.
Dafür kann die städtische Hafencity GmbH das neue Gebiet nun schrittweise wie die bisherigen Bauabschnitte entwickeln. So spart die Stadt Geld. Denn hätte Hamburg tatsächlich die Spiele 2024 ausrichten dürfen, hätte die Stadt ein mehr als doppelt so großes Gebiet im Hauruckverfahren umbauen müssen – und wohl allein für die hohe Geschwindigkeit Milliardenbeträge zusätzlich gezahlt. 11,2 Milliarden Euro sollten die Spiele laut Kostenvoranschlag von Bürgermeister Scholz kosten – davon 1,66 Milliarden für das Dorf und 2,1 Milliarden Euro, um Hafenbetriebe von dort zu verlagern. Jetzt hingegen müssen die Planer keine Rücksicht auf Vorgaben des Olympischen Komitees nehmen und haben mehr als zwei Jahrzehnte Zeit, das neue Quartier entstehen zu lassen; einige Betriebe können bleiben. Auf diese Weise soll sich das Projekt allein über die Grundstücksverkäufe finanzieren – wie bei der Hafencity.
Weiteres Glanzlicht am Ostende der Hafencity
Die 50 Experten unter der Leitung von Jürgen Bruns-Berentelg dürften sich über die Initiative ihres Oberbürgermeisters für Grasbrook freuen. Denn ihnen drohte die Arbeit auszugehen. Bruns-Berentelg ist als Geschäftsführer der Hafencity GmbH für das Gelingen des Projekts Hafencity samt Erweiterung verantwortlich. Obwohl noch einige der wichtigsten Bausteine der ursprünglichen Hafencity im Bau sind oder erst auf dem Reißbrett existieren, zeichnet sich der Erfolg bereits ab. So richtig sichtbar wird er erst in vier Jahren sein.
Seit einigen Monaten wird die Hafencity-Skyline zur Elbseite, die lange nur in Computer-Simulationen existierte, nach und nach sichtbar. Für das Einkaufsviertel Südliches Überseequartier etwa entsteht gerade erst das Fundament. Die Bebauung des Geländes war nach der Finanzkrise von 2008 für mehrere Jahre ausgesetzt worden. Wenn das Gebäudeensemble 2021/22 fertiggestellt ist, hat die Hafencity endlich ihr lang vermisstes lebendiges Zentrum. Der französische Entwickler und Shoppingcenter-Spezialist Unibail-Rodamco lässt sich 80.500 Quadratmeter Ladenfläche, 400 Wohnungen, Hotels, ein Großkino und ein Kreuzfahrtterminal rund eine Milliarde Euro kosten.
Die Elbphilharmonie an der Westspitze zeigt bereits, wie ein einzelnes Gebäude große Teile des zunächst als tot kritisierten Stadtteils beleben kann. Kommende Woche feiert das Kulturhaus den ersten Jahrestag der Eröffnung der Aussichts-Plaza.
Am Ostende der Hafencity soll ein ähnliches architektonisches Glanzlicht entstehen. Die Ausschreibung für einen 200 Meter hohen Hochhausturm mit dem Projektnamen „Elbtower“ hat überraschend viel Interesse geweckt. Nun will die Hafencity GmbH mit den besten Bietern verhandeln. Überzeugen müssen die Vorschläge im kommenden Jahr das Stadtparlament, die Bürgerschaft: Sie entscheidet über das für absehbare Zeit einzige echte Hochhaus in der Hansestadt. Allerdings dürften auf dem Grasbrook ebenfalls höhere Häuser entstehen als in der ursprünglichen Hafencity. Dort war bei 80 Meter Schluss, damit von der Alster aus gesehen weiterhin die Kirchtürme den Horizont dominieren.
Die letzten freien Grundstücke liegen in der Nähe des geplanten Wolkenkratzers, nämlich an den Elbbrücken. Hier soll ein Geschäftsviertel gebaut werden. Bruns-Berentelg macht es den Investoren nicht leicht. Das Modell der Hafencity ermöglicht großen Einfluss auf die Gestaltung. Das Land gehört der Stadt. Die Grundstücke werden den Projektentwicklern nach einem Wettbewerb, in dem es vor allem um die Idee und den Nutzungsmix geht, zunächst lediglich an die Hand gegeben. Das bedeutet: Während der Planungszeit kann die Stadt mit dem Entzug der Rechte drohen, falls der Investor sich nicht an seine Versprechen hält. Hafencity GmbH und Investor entwickeln das Konzept zusammen weiter. Der Verkauf der Grundstücke erfolgt zuletzt. „Unsere letzten Grundstücke entwickeln sich zum Renner“, freut sich Bruns-Berentelg.
Ein Drittel geförderte Wohnungen
In den so entstehenden Quartieren lässt sich der Wandel des politischen Zeitgeistes ablesen. Denn der ursprüngliche Masterplan aus dem Jahr 2000 wurde weiter interpretiert und 2010 sogar neu gefasst. „Der Masterplan skizziert die Grundgedanken, aber die Realisierungswirklichkeit ist immer deutlich komplexer“, sagt Bruns-Berentelg. Die ersten Häuser im Westen des Gebiets, hinter der später begonnenen Elbphilharmonie, weckten Kritik. Es entstehe ein Reichenviertel, hieß es. Geförderter Wohnungsbau war nicht vorgesehen. Folglich wurden vor allem teure Apartments hochgezogen.
Ganz anders lauten die Vorgaben im östlichen Baakenhafen-Quartier, dessen Bau nun beginnt. Wie überall in der Stadt ist ein Drittel geförderter Wohnungsbau verbindlich vorgesehen. Bruns-Berentelgs Übersichtskarten zeigen eine bunte Mischung von Wohnungen für Familien, für Senioren und für Menschen mit Behinderung. Unter den Bauträgern sind mehrere Baugemeinschaften mit Namen wie „Heimat-Mole“ und „Ankerplatz“. Hier entwickeln Privatleute gemeinsam ihre Vorstellung von Wohnblöcken mit Gemeinschaftsflächen – bis hin zu Kaninchen auf dem begrünten Dach. Dazu kommen etablierte Baugenossenschaften und private Projektentwickler. Entlang der gesamten Wasserkante mischen sich künftig geförderte Wohnungen mit Luxusprojekten. So entstehen einige der teuersten Wohnungen der Stadt – und günstiger Wohnraum in unmittelbarer Nähe.
„Wirtschaftlich ist die soziale Mischung der Stadt das tragfähigste Modell – wenn man die ansonsten hohen Folgekosten für die Gesellschaft einbezieht“, sagt Bruns-Berentelg. Der neue Stadtteil wird – anders als ursprünglich vorgesehen – durch eine U-Bahn-Linie an die Innenstadt angeschlossen. Die vorläufige Endhaltestelle an den Elbbrücken wird derzeit verglast. Zunächst ist der eingeplante Weiterbau auf den Grasbrook zurückgestellt – sonst würde die Kalkulation, dass der neue Stadtteil den Steuerzahler nicht belastet, wohl nicht aufgehen.
Drei neue U-Bahn-Stationen und ein neuer S-Bahnhof ermöglichen jedoch in der Hafencity eine höhere Baudichte als ursprünglich gedacht. Deshalb werden statt zunächst kalkulierter 20.000 Arbeitsplätze nun bis 2030 rund 45.000 entstehen. Die Bruttogeschossfläche ist von 1,5 Millionen Quadratmetern auf 2,4 Millionen gestiegen. Allein auf dem Grasbrook sollen 16.000 Jobs und 880.000 Quadratmeter oberirdische Fläche hinzukommen.
Das bedeutet nicht, dass das Viertel zum Billigstandort würde: Hamburgs Maklerhaus Grossmann & Berger zufolge liegen aktuell 40 Prozent der gesamten Hamburger Premium-Neubauwohnungen in der Hafencity. So baut etwa Edelmakler Engel & Völkers nicht nur seine neue Zentrale in dem Stadtteil, sondern auch einen Wohnturm, der derzeit nach Plänen des Architekten Richard Meier weiß verkleidet wird. Die Penthäuser sollen bis zu 17 500 Euro je Quadratmeter kosten. Höhere Preise lassen sich in Hamburg nicht realisieren, zeigte der schleppende Verkauf der Luxuswohnungen in der Elbphilharmonie. Hamburg fehlt die internationale Nachfrage, die München und Berlin haben. Dabei treibt ein Standortnachteil die Kosten: die Sturmflutgefahr.
Anders als die klassische Innenstadt werden die neuen Stadtgebiete nicht vom Steuerzahler eingedeicht. Stattdessen entstehen die privaten Bauten im Warftprinzip, sind also so gebaut, dass die unteren Stockwerke Hochwasser aushalten. Doch die Bauten bringen Prestige: Als einer der ersten Investoren baute sich der Lebensmittelkonzern Unilever an der Elbe ein weißes Hauptquartier, das – zumindest bis zur Eröffnung der Elbphilharmonie – zum größten Touristenmagneten in dem neuen Stadtteil wurde. Auch Hamburger Traditionsunternehmen wie der Kaffeehändler Neumann haben dort eine neue Heimat gefunden. Frühzeitig ist auch das Nachrichtenmagazin „Spiegel“ eingezogen, bald folgen will der Verlag Gruner + Jahr.
Positive Effekte hat die Hafencity auch auf umliegende Stadtteile. „Die einst abgehängten Gebiete Rothenburgsort im Osten und Wilhelmsburg südlich der Elbe profitieren ganz klar“, sagt Mark Tommes vom Wohnungsbauer Bonava. Der Ausbau des Grasbrook könnte den langersehnten Sprung über die Elbe Richtung Süden bringen – auch wenn ein Streifen Hafenfläche bleibt. Nicht unwahrscheinlich scheint, dass auch dieser Teil in 20 Jahren für Büros und Wohnungen erschlossen wird.