Immobilien: Deshalb entstehen in leerstehenden Büros selten Wohnungen
München. Es klingt wie ein naheliegender Lösungsansatz für eines der größten Probleme unserer Zeit. Rund 152.000 zusätzliche Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von 70 Quadratmetern könnten in den sieben bedeutendsten Städten Deutschlands entstehen, wenn Büros entsprechend umgebaut würden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Immobilienberaters Bulwien Gesa im Auftrag der Berlin Hyp.
Seit Jahren wächst die Wohnungsnot in Deutschland. Rund 800.000 Wohnungen fehlen inzwischen, wie der Deutsche Mieterbund moniert. Bei Büroimmobilien ist dagegen der Leerstand seit Ausbruch der Coronapandemie massiv gewachsen und hat sich durch die Stagnation der Wirtschaft in den vergangenen beiden Jahren noch verstärkt.
Das gilt besonders für Objekte abseits zentraler Lagen, die vor dem Jahr 2000 gebaut wurden. Von sogenannten „stranded assets“, also wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll nutzbaren Immobilien spricht Berlin-Hyp-Vorstandschef Sascha Klaus.
Viele Eigentümer von Büroimmobilien denken deshalb über neue Arten der Nutzung nach. Zumal für die meisten Objekte wenig Aussicht auf ein steigendes Interesse bei Mietern besteht.
Erst im vergangenen Jahr war der Leerstand bei Büroimmobilien mit mehr als zwei Millionen Quadratmetern auf einen neuen Rekordstand gestiegen, wie die Experten des Immobilienberaters Colliers errechnet haben.
Aus Büros neue Wohnungen zu machen, klingt in der Theorie zwar wie eine Teillösung der Probleme am Wohnungsmarkt, in der Praxis gibt es jedoch eine Vielzahl von Herausforderungen. „Umnutzungen sind leider keine flächendeckende Lösung zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, bringt es Berlin-Hyp-Chef Klaus auf den Punkt.
Diese vier Gründe machen die Idee von Wohnraum in ehemaligen Büros zur Herausforderung.
Zahl der Bauvorschriften ist immens
Die Zahl der Bauvorschriften in Deutschland ist in den vergangenen Jahren auf rund 20.000 gestiegen – darunter sind etwa 4000 DIN-Normen. „Diese sind neben gestiegenen Zinsen sowie Bau- und Materialkosten verantwortlich, dass das Bauen vergleichsweise teuer geworden ist“, sagt Alexander Fieback von Bulwien Gesa.
Denn auch wenn bei Büroimmobilien die Hauptkonstruktion des Gebäudes erhalten bleibt, müssen die Baubehörden eine neue Genehmigung erteilen.
Zwar beobachtet Bulwien Gesa-Experte Fieback auf Länderebene beispielsweise in Bayern oder in Berlin bereits Maßnahmen, mit denen Bauvorhaben schneller vorangebracht werden. Generell gelten in Deutschland jedoch 16 unterschiedliche Bauordnungen – je nach Bundesland.
Technische Anforderungen sind hoch
Wie aufwendig der Umbau eines ehemaligen Bürogebäudes in Wohnraum ist, kann Stefan Haas aus eigener Erfahrung berichten. Der Geschäftsführer des Munich-Re-Vermögensverwalters Meag widmete ein Objekt im angesagten Frankfurter Stadtteil Sachsenhausen um.
Der Umbauprozess sei herausfordernd gewesen, berichtete Haas nach Abschluss des Projekts. So waren die Grundrisse ungünstig. Hinzu kamen aufwendige Nachrüstungen der Sanitärinstallation und Balkone, die am Bürogebäude bislang nicht vorhanden waren.
„Das Ergebnis war für uns nicht optimal, da zwangsläufig einige Wohnungen mit nicht idealen Grundrissen resultierten, was sich in der Vermietung deutlich bemerkbar machte“, so Haas.
Zudem sind die Anforderungen an Brand- und Schallschutz bei Bürogebäuden anders als im Wohnsektor. Vereinzelt müssen auch neue Treppenhäuser eingezogen werden, was einen Eingriff in die Statik des Gebäudes bedeutet.
Einen Komplettumbau erfordert in der Regel der vielerorts repräsentative Eingangsbereich. Eine hohe und lichtdurchflutete Lobby mit viel Marmor und Kunst lässt sich nur mit großem baulichem Aufwand in Erdgeschosswohnungen samt kleinen Gärten verwandeln.
Wirtschaftlichkeit stößt schnell an Grenzen
Meag-Geschäftsführer Haas zieht aus seinen Erfahrungen in Frankfurt-Sachsenhausen ein klares Fazit: „Wir würden bei derartigen Projekten die Wirtschaftlichkeit noch kritischer hinterfragen.“ Wie bei jedem Mietobjekt hilft auch bei der Umwidmung von Büros in Wohnraum zuerst der Blick auf die mögliche Miete, die damit erzielt werden kann.
Eine Antwort darauf bringt bereits der Blick in die direkte Nachbarschaft. Wer deren Mieten, Einkommen und Kaufkraft zugrunde legt, der weiß, was ihn der Umbau kosten darf, damit sich die Investition rechnet. „Hohe Kosten führen zu hohen Mieten“, sagt Josef Liegl, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Redserve. Da sei man schnell bei 20 Euro Miete für den Quadratmeter Wohnfläche – womit das Problem von fehlendem preisgünstigen Wohnraum nicht gelöst ist.
So kommt es, dass bei vielen Investoren das Interesse an Umwandlungen zwar grundsätzlich vorhanden ist, es beim Blick auf Details aber schnell erlischt.
Im Gewerbegebiet will keiner wohnen
Das Beispiel München zeigt, was bei Büromietern derzeit gefragt ist. „Während in den B- und C-Lagen der Leerstand unverändert steigt, bleiben Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen knapp“, heißt es beim Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate. Für die Umwidmung in Wohnungen kommen somit nur ältere Gebäude in der Peripherie infrage.
Deren Problem ist jedoch meist, dass sie in Gewerbegebieten stehen. Diese sind häufig mit dem öffentlichen Nahverkehr schwer erreichbar – vor allem am Wochenende. Zudem mangelt es an Einkaufsmöglichkeiten sowie an Schulen und Kindergärten.
Zumindest diese Probleme hatte Stefan Haas beim Meag-Projekt in Frankfurt-Sachsenhausen nicht. „Der Zuspruch in der Vermietung ist aufgrund der hervorragenden Lagequalität hoch.“
Erstpublikation: 21.04.2025, 10:00 Uhr.