Immobilien: Kann das 49-Euro-Ticket die Immobilienpreise treiben?
Köln. Rund 40 Kilometer nordöstlich von Hamburg, auf halbem Weg nach Lübeck, liegt die 2000-Einwohner-Gemeinde Tremsbüttel. Ein typisch norddeutsches rotes Backsteinhaus reiht sich ans Nächste. Es gibt viele historische Fachwerkhäuser sowie Gutshöfe und im Dorfkern thront das im 18. Jahrhundert erbaute Schloss Tremsbüttel.
Auf der Autobahn A 1 kommen die Einwohner in knapp 45 Minuten ins Hamburger Zentrum und einmal in der Stunde fährt die Regionalbahn RB 80 vom Dorfbahnhof Kupfermühle. Wer hier wohnt, lebt ganz klassisch im Hamburger Speckgürtel.
Ein Haus kostet im Schnitt rund 3300 Euro pro Quadratmeter – etwa 200 Euro weniger als ein Haus laut Immobilienpreisatlas der LBS-Bausparkasse im weiteren Umland im Schnitt kostet.
Doch das könnte sich bald ändern. Das Dorf bekommt eine direkte S-Bahn-Verbindung nach Hamburg und dürfte für Pendler noch einmal deutlich interessanter werden. „Wir sehen jetzt schon starken Zuzug, seit die S-Bahn-Pläne feststehen“, sagt Andreas Gnielka, Geschäftsführer des Hamburger Immobilienmaklers Grossmann & Berger. „Wenn der Ausbau erst mal fertig ist, verteuert sich die Gegend sicher noch mal um gut 20 Prozent“, glaubt er. „Das zeigt einmal mehr, wie sehr Immobilienpreise von der infrastrukturellen Anbindung abhängen“, sagt Gnielka.
Insbesondere gilt das für Deutschlands Millionenstädte. „Der mittlere Angebotspreis beträgt in der Hansestadt derzeit über 6000 Euro pro Quadratmeter“, sagt der Geschäftsführer des Immobilienportals immowelt24.de, Felix Kusch. „Angesichts dieses hohen Preisniveaus ergeben sich im Umland schnell spürbare Nachlässe beim Kaufpreis“, sagt der Experte. Eine gute Anbindung ist daher Gold wert.
Immobilien: Pendeln bietet Chancen
Hamburg ist über ein weites Netz an U- und S-Bahnen sowie Regionalzügen eng ans Umland angebunden. „Und insbesondere das 49-Euro-Ticket hat die Kosten noch mal extrem gesenkt“, sagt Marion Köhler, Pressesprecherin der Metropolregion Hamburg. Pendeln ist damit aktuell attraktiver denn je.
Zu dem Ergebnis kommt auch eine Studie von immowelt24, die das Sparpotenzial für Immobilienbesitzer untersucht, die mit dem 49-Euro-Ticket pendeln. Die Hansestadt führt das Ranking mit einem Sparfaktor von minus 44 Prozent an. Statt durchschnittlich 6404 Euro in der Stadt zahlen Käufer in den mit dem 49-Euro-Ticket erreichbaren Gemeinden 3572 Euro pro Quadratmeter.
Trotzdem lohnt es sich, genauer hinzuschauen. „Denn hohe Benzinpreise und Anschaffungskosten für einen zweiten Pkw können die Vorteile einer günstigen Immobilie schnell zunichtemachen“, sagt Köhler. Daher betreibt die Metropolregion Hamburg gemeinsam mit dem Hamburger Verkehrsverbund (HVV) mit womorechner.de einen Wohn- und Mobilitätskostenrechner. Damit lässt sich ermitteln, wie stark der Kostenvorteil vom Verkehrsmittel abhängt. Der Rechner ermittelt für jeden Standort in der Region die individuellen Kosten für Wohnen und Mobilität. So können Kaufinteressenten prüfen, unter welchen Bedingungen sich das Wohnen im Umland lohnt.
Beispielrechnung: Wann lohnt sich das 49-Euro-Ticket?
So wie in dieser Beispielrechnung für eine fiktive vierköpfige Familie: In dem Szenario arbeiten beide Eltern in Hamburg, ein Elternteil zentral in der Hafencity, das andere in Hamburg-Winterhude. Die Familie überlegt, entweder ein 120-Quadratmeter-Haus in Tremsbüttel zu kaufen oder eine gleich große Wohnung in Altona zu mieten.
Im ersten Szenario pendelt ein Elternteil aus Tremsbüttel per Bus und Bahn zur Arbeit, das andere mit dem Auto. Die Familie hat aber zwei Autos und für jedes Familienmitglied ein 49-Euro-Ticket. Der monatliche Kredit für das Haus liegt bei 1751 Euro. Der Rechner bezieht zudem die Wohnnebenkosten und die Ersparnis aus der Entfernungspauschale mit ein. Insgesamt ergibt das Wohnkosten von 2288 Euro im Monat sowie monatliche Mobilitätskosten von 1599 Euro, insgesamt also 3887 Euro. Würden hingegen beide mit dem ÖPNV pendeln und auf ein Auto verzichten, sinken die Mobilitätskosten um 534 Euro. Damit lägen die Gesamtkosten bei 3353 Euro.
Als zweite Option die Berechnung für die Wohnung in Altona für 1522 Euro Kaltmiete. Alle Familienmitglieder haben wieder ein 49-Euro-Ticket, es gibt aber nur ein Auto. Das ergibt Gesamtkosten von 2869 Euro. In diesem Fall wäre die Wohnung in Altona also günstiger. Natürlich setzt das voraus, dass die Familie eine passende Wohnung in Altona findet. Zudem spielt sicher noch der Gedanke an die Altersvorsorge eine Rolle.
Als Kaufpreis für eine Wohnung in Altona schlägt der Rechner 600.000 Euro vor. In dem Fall ergäben sich dann Gesamtkosten von 3525 Euro. Damit wäre Tremsbüttel beim Kauf die günstigere Variante. „Tatsächlich zeigt sich so manches Mal, dass das Pendeln mit dem Auto so teuer ist, dass sich langfristig sogar höhere Miet- oder Kaufpreise in Hamburg rechnen“, sagt Köhler. Für Nahverkehrspendler sehe das oft anders aus.
Plötzliche Kehrtwende
Gnielka glaubt aber nicht, dass sich das 49-Euro-Ticket bereits in den Immobilienpreisen niederschlägt. „Die Menschen wissen noch nicht, wie langfristig dieser günstige Nahverkehr ist“, betont er. „Wäre das Konzept fest auf 20 bis 30 Jahre angelegt, würde es aber sicherlich Kaufentscheidungen beeinflussen. Wie beliebt das Hamburger Umland ist, zeigt der jährliche Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit. Nur in Frankfurt am Main und München pendeln mehr Menschen. Laut dem Atlas hatten am Stichtag, dem 30. Juni 2022, etwa 382.900 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte ihren Wohnsitz außerhalb Hamburgs.
Auch eine Immowelt-Analyse zeigt, dass in den Speckgürteln die Anfragen pro Objekt innerhalb von fünf Jahren bis 2021 stärker stiegen als die in Millionenstädten selbst. Das machte sich bemerkbar: „Während der Pandemie-Jahre stiegen die Preise im Umland und in der Metropolregion teilweise um mehr als zehn Prozent pro Quartal“, sagt Gnielka. Vor dem Jahr 2020 lag der Quadratmeterpreis in sehr ländlichen Regionen vielerorts bei etwa 2500 Euro und stieg dann mehr als 20 bis 30 Prozent pro Jahr. „Es war aber klar, dass dieses unglaubliche Wachstum nur temporär ist“, sagt er.
Tatsächlich sanken die Preise im vergangenen Jahr sowohl in Hamburg als auch im Umland. „Das war eine Kehrtwende von null auf hundert, die die Immobilienbranche in eine Nachfragekrise stürzt“, sagt Gnielka. „Im Umland sehen wir schon Preisverluste von bis zu 40 Prozent“, so der Experte. Mittelfristig zeigt er sich aber optimistisch: „Die Zinsen werden sich in Richtung drei Prozent einpendeln“, so Gnielka. Dann wird es ihm zufolge auch wieder Wertzuwächse geben. Falls der Nahverkehr weiter ausgebaut wird, vielleicht ja auch in Teilen des platten Lands.
Erstpublikation: 10.11.2023, 16:23 Uhr.