Immobilien: So viel Preisnachlass ist beim Hauskauf drin

Sinkende Neubauzahlen, steigende Mieten und schwankende Bauzinsen: Wer sich auf dem deutschen Immobilienmarkt nach einer Wohnung oder einem Haus umschaut, steht vor vielen Unwägbarkeiten. Orientierung kann Jawed Barna bieten. Kaum jemand kennt die Usancen auf dem Markt besser als der Vorstandschef des führenden deutschen Luxusmaklers Engel & Völkers. Der Topmanager legt im Interview mit dem Handelsblatt offen, was er von der Wohnungspolitik der neuen Regierung hält, wie viel preislichen Spielraum Käufer noch haben – und wie sehr ihn die Ermittlungen des Zolls gegen sein Haus und dessen Führungskräfte bewegt haben. Herr Barna, die Immobilienpreise sind im ersten Quartal 2025 bundesweit um 1,2 Prozent zum Vorquartal gestiegen. Rechnen Sie mit einer deutlichen Stabilisierung im laufenden Jahr?Die Markterholung wird sich fortsetzen – aber vielleicht etwas langsamer als ursprünglich erwartet. Wir sehen jedoch gerade im Neubausegment schon wieder steigende Angebotspreise, teilweise sogar auf Rekordniveau. Auch international stehen die Zeichen auf Wachstum und Erholung. Und das Luxussegment bei Immobilien ist sowieso sehr stabil, denn die Nachfrage ist hier weniger abhängig von konjunkturellen Schwankungen. Das Hin und Her im Handelskonflikt mit Donald Trump macht die Lage nicht einfacher. Wie sehr belastet das die Stimmung auf dem Immobilienmarkt?Ich glaube, hier zeigen sich unterschiedliche Effekte. Zum einen gibt es indirekte negative Auswirkungen des US-Handelskonflikts auf den deutschen Immobilienmarkt. Denn er sorgt für Unsicherheit an den Finanzmärkten, was die Bauzinsen stärker schwanken lässt. Zum anderen könnte Europa aber als Investitionsstandort – gerade auch für Amerikaner – interessanter werden. Zudem sind in unsicheren Zeiten Investitionen in Immobilien als Stabilitätsanker bei der Vermögenssicherung durchaus gefragt. Wie groß ist derzeit noch der Spielraum für Käufer: Wie viel Preisnachlass ist noch drin?In einer Marktwirtschaft können und sollten Preisverhandlungen immer geführt werden. Aber große Nachlässe sind aktuell nicht mehr zu erwarten. Gerade bei sehr gefragten Objekten ist der Preisspielraum inzwischen sehr beschränkt. Doch aus unserer Sicht ist der Zeitpunkt für einen Kauf dennoch günstig: Die Finanzierungskonditionen sind vergleichsweise moderat und die Kaufpreise seit zwei Jahren gesunken. Als Makler sind Sie da natürlich nicht ganz neutral. Welche Art von Immobilien ist derzeit in Deutschland besonders gefragt?Also erstens: Luxus geht immer, denn die Kunden in diesem Segment sind besonders eigenkapitalstark. Zweitens: Immobilien mit hoher Energieeffizienzklasse sind stark gefragt. Drittens sind Ferien- und Zweitwohnsitze in Toplagen begehrt. Und viertens: Die Topmetropolen und deren Umland bleiben wichtige Anziehungspunkte. Und wovon lassen Interessenten eher die Finger?Neben unattraktiven Lagen sind insbesondere schlecht oder kaum sanierte Wohnungen und Häuser weniger gefragt. Wir beobachten da deutliche Preisrückgänge. Viele Käufer machen da einfach einen Bogen herum. Heute gilt: Lage, Lage, Energieeffizienz. Friedrich Merz ist gerade erst im zweiten Anlauf zum Kanzler gewählt worden. Wird das wackelige Abstimmungsergebnis Folgen für den Standort Deutschland und den Immobilienmarkt haben?Nun, das Bild von Deutschland im Ausland hat zuletzt etwas gelitten, das merken auch wir bei unseren internationalen Kunden. Es kommt jetzt darauf an, dass die Regierung schnell und konsequent ihre Maßnahmen umsetzt – und zwar auch im Immobiliensektor. Es braucht mehr Bürokratieabbau, mehr Digitalisierung und eine engere Zusammenarbeit mit der Bauwirtschaft, sonst wird das Ziel von mehr bezahlbarem Wohnraum nicht erreichbar sein. Die Regierung hat einen Bauturbo, eine WG-Garantie, die Streichung des Heizungsgesetzes und die Verlängerung der Mietpreisbremse angekündigt. Reicht das, um jetzt für „Rambo Zambo“ am Immobilienmarkt zu sorgen?Die größten Probleme beim Neubau sind die langen Genehmigungsverfahren, hohe Baukosten und der Fachkräftemangel. Wenn wir den Wohnungsbau wirklich ankurbeln wollen, brauchen wir schnellere Verfahren, mehr Verlässlichkeit und weniger Hürden. Aber auch die neue Regierung scheint das Thema nicht mit größter Verve anzugehen, denn die strenge Mietregulierung ist hier leider eher kontraproduktiv. Schon die letzten beiden Regierungen versprachen eine Wohnungsbauoffensive, ohne nachhaltigen Erfolg. Warum ist es so schwer, für deutlich mehr Neubau zu sorgen? Weil es keine schnellen Lösungen gibt. Das Kernproblem sind doch die zahlreichen Vorschriften und Vorgaben, hier liegt die Neubau-Bremse Nummer eins. Selbst wenn bei dem Thema schon morgen alles besser werden würde und zahlreiche neue Wohnungen genehmigt würden, dauert es in der Regel noch zwei Jahre, bis sie stehen. Was bedeutet das konkret?Ich erwarte beim Neubau keine sichtbaren Erfolge vor 2027. Vorher wird sich die Lage wahrscheinlich eher noch weiter zuspitzen. Die Neubaulücke, also die Zahl der fehlenden Wohnungen in Deutschland, könnte bis dahin auf bis zu 850.000 Wohnungen steigen. Der Turbo der neuen Bundesregierung muss jetzt zünden. In den vergangenen Monaten wurde der Name Engel & Völkers nicht nur mit Immobilien, sondern auch mit Ermittlungen des Zolls wegen des Verdachts der Scheinselbstständigkeit verbunden. Wie sehr hat das Ihrem Geschäft geschadet?Es hat mich, ehrlich gesagt, überrascht und teilweise schockiert, was wir in den vergangenen Monaten erlebt haben. Uns war aber von Anfang an klar, dass wir uns nichts vorzuwerfen haben. Das Verfahren gegen alle Verantwortlichen der Konzernzentrale wurde dann auch mangels Tatverdachts wieder eingestellt. Das ist für Betroffene der bestmögliche Ausgang eines Ermittlungsverfahrens. Damit ist der Vorwurf, die Zentrale habe ein System der Scheinselbstständigkeit gefördert, vollständig entkräftet. Auch gegen Sie persönlich sowie weitere Führungskräfte wurde monatelang ergebnislos ermittelt, bundesweit fand eine Razzia statt. Haben Sie in dieser Zeit auch an Rücktritt gedacht?Überhaupt nicht, denn ich war von Anfang an überzeugt, dass wir uns absolut nichts vorzuwerfen haben. Außerdem genügt die formale Stellung eines Vorstandes oder Geschäftsführers in der Praxis, um bereits bei einem bloßen Anfangsverdacht ein Verfahren einzuleiten. Das Geschäftsmodell von Engel & Völkers ist seit Jahrzehnten etabliert und mehrfach juristisch geprüft worden. Die Vorwürfe waren also völlig haltlos. Noch immer wird gegen einen Lizenznehmer in Bielefeld ermittelt, bei dem selbstständige Makler wie festangestellte Mitarbeiter behandelt worden sein sollen. Wie sicher sind Sie, dass Engel & Völkers keine Mitschuld trifft?In dem Fall des selbstständigen Lizenznehmers in Bielefeld wird noch weiter ermittelt. Doch auch hier gilt selbstverständlich die Unschuldsvermutung. Die Betroffenen sind kooperativ und unterstützen die Ermittlungen, um den Sachverhalt schnell und vollständig aufzuklären. Kritiker monieren, dass ein Franchisesystem schnell Verdächtigungen auslöst. Denken Sie darüber nach, Ihr System mit selbstständigen Lizenznehmern noch einmal zu überarbeiten?Das steht überhaupt nicht zur Debatte. Unser hybrides Geschäftsmodell, bestehend aus Eigengeschäft auf der einen Seite und dem Franchisesystem auf der anderen Seite, ist seit Jahrzehnten etabliert, und wir unterstreichen unser Commitment zu beiden Säulen unseres Geschäfts. Das branchenweit angewandte Franchisesystem ist auch mehrfach juristisch umfassend überprüft und immer wieder in seiner Korrektheit bestätigt worden. Ihr Courtageumsatz ist zuletzt deutlich gestiegen, liegt aber noch unter dem Rekordniveau von 1,27 Milliarden Euro aus dem Jahr 2021. Schaffen Sie dieses Jahr eine neue Bestmarke?Wir wachsen seit Jahren auch in herausfordernden Zeiten und oftmals gegen den Markttrend dank einer konsequent auf internationales und profitables Wachstum ausgerichteten Strategie. Ich bin zuversichtlich, dass wir auch dieses Jahr unsere gesetzten Ziele erreichen werden und das Vorjahresergebnis vielleicht sogar noch steigern können. Voraussetzung ist natürlich, dass wir keine unerwarteten politischen Querschüsse erleben und die Weltlage nicht weiter aus den Fugen gerät. Der Markt der Makler in Deutschland ist sehr unübersichtlich. Einigen großen Adressen stehen viele kleine Ein-Personen-Adressen gegenüber. Rechnen Sie mit einer beschleunigten Konsolidierung?Ich bin überzeugt davon, dass es eine starke Konsolidierung im deutschen Maklermarkt geben wird. Denn der Job wird immer anspruchsvoller. Sie brauchen heute nicht mehr nur ein gutes Netzwerk, sondern müssen auch etwas von Energieklassen verstehen, strengere Dokumentationspflichten erfüllen, Plattformen bedienen und neue Technologien einsetzen. Das können viele kleine Adressen gar nicht bieten. Sie könnten einen wichtigen Schritt zur Konsolidierung beitragen. Der Finanzinvestor DBAG sucht derzeit nach einem Käufer für seine Mehrheit an Von Poll. Werden Sie ein unverbindliches Gebot abgeben?Zu einzelnen Wettbewerbern möchte ich mich natürlich nicht äußern. Grundsätzlich gehören Zukäufe zu unserer strategischen Ausrichtung. Aber es müssen drei Kriterien erfüllt sein: Die Firmenkultur muss passen, der Kauf muss einen strategischen Mehrwert bringen, und es muss finanziell attraktiv sein. Wenn nur ein Punkt nicht überzeugt, wird die Antwort eher Nein sein. Sie experimentieren mit Künstlicher Intelligenz (KI) im Maklergeschäft. Wo findet das bereits praktische Anwendung?Wir definieren digitale Exzellenz und Technologie klar als unser Rückgrat, um die Beratungsqualität immer weiter zu stärken. Wir haben beispielsweise ein eigenes Data-Team aufgebaut und machen mithilfe von KI jahrzehntelang gesammeltes Daten und entsprechende Marktexpertise nutzbar für unsere Kunden. Was heißt das konkret?Bei der Erstellung von Anzeigen und Exposés sowie bei der Erfassung von unseren umfangreichen Immobiliendaten nutzen wir bereits KI. In unserem Showroom in Athen können Sie außerdem bald komplett virtuell eine Wohnungsbesichtigung durchführen, etwa für Immobilienobjekte auf den griechischen Inseln – die Kunden müssen sich nicht mehr selbst auf den Weg machen. Halten Sie es für möglich, dass in fünf Jahren ein Engel-&-Völkers-Roboter im schicken Anzug zur Wohnungsbesichtigung lädt?Da kann ich Sie beruhigen: Gerade die Vermittlung von Wohnimmobilien ist ein Geschäft von Menschen für Menschen. KI und Roboter werden unsere Arbeit immer mehr ergänzen und verändern, aber sie werden niemals den persönlichen Service ablösen. Mehr: Bayern nicht mehr an der Spitze: Wo sich ein Wohnungskauf bis 2035 lohnen könnte Erstpublikation: 14.05.2025, 16:39 Uhr.

Immobilien: So viel Preisnachlass ist beim Hauskauf drin

Immobilien: Topmakler verrät, wie viel Preisnachlass beim Hauskauf drin ist

Lesen Sie hier das gesamte Interview: