Immobilien: Wohnungspreise steigen langsamer, aber sie steigen
Robuster Immobilienmarkt - trotz der Coronakrise.
Foto: dpaErfurt. Wenn es in den vergangenen Jahren eine Gewissheit an den Märkten gab, dann die: Die Immobilienpreise steigen. An der Grundlage dieser Gewissheit ändert auch die Coronakrise nichts. Im zweiten Quartal verteuerten sich Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 6,0 Prozent. Dabei zog die Preisentwicklung bei selbst genutztem Wohneigentum mit 6,8 Prozent stärker an als bei Mehrfamilienhäusern, deren Preise um 5,2 Prozent höher lagen als noch vor einem Jahr. Die Neuvertragsmieten stiegen um 3,1 Prozent.
„Der Immobilienmarkt zeigt sich auch in der Krise bislang weiterhin recht robust“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der die Untersuchung durchgeführt hat. Grundlage der Untersuchung sind echte Transaktionsdaten für den deutschen Markt.
Ein massiver Preisrückgang, wie er bisweilen prognostiziert wurde, sei trotz des pandemiebedingten, dramatischen Einbruchs der deutschen Wirtschaft im zweiten Quartal noch nicht zu erkennen. „Aber natürlich muss beobachtet werden, wie sich der weitere Verlauf der Pandemie auf die Volkswirtschaft und die Einkommenssituation privater Haushalte auswirken wird. Davon wird auch abhängen, wie sich die Immobilienpreise im zweiten Halbjahr und in den Folgejahren entwickeln“, sagt Tolckmitt.
Zugleich zeigt sich in der Untersuchung auch: Die Preisdynamik in den Top-7-Städten – Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart – flacht weiter ab. Hier sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zwar deutlich stärker gestiegen als anderswo in Deutschland. Mittlerweile fallen die Preisanstiege hier aber unterdurchschnittlich aus.
Insgesamt stiegen die Preise in den Metropolen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,8 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser, also jene, die als Kapitalanlage gekauft werden, legten um 2,3 Prozent zu. Am schwächsten fiel die Dynamik mit 1,6 Prozent in Berlin aus.
Dass der Wohnimmobilienmarkt der Coronakrise trotzt, führt der VDP auf einen Grundsatz zurück: Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen. Zum einen wirke sich die Unsicherheit über die zukünftige Arbeits- und Einkommenssituation noch nicht aus. Zum anderen bleibt der Markt daher als Anlageziel für in- und ausländische Investoren interessant. Zudem mangele es aufgrund der expansiven Geldpolitik weiterhin an Anlagealternativen.
Dabei war zu Beginn der Coronakrise durchaus ein Effekt am Wohnimmobilienmarkt zu spüren. Eine Analyse der Firma On Geo auf Grundlage von 20.000 Transaktionen zeigte: Im März und April wurden Eigentumswohnungen 7,5 Prozent günstiger verkauft als noch im Februar. Allerdings konstatierte auch On Geo bereits eine zügige Erholung. Bereits im Mai wurden die Wohnungen nahezu auf dem Niveau von vor der Krise gehandelt. Die VDP-Analyse zeigt hingegen eine Entwicklung im Jahres-, nicht im Quartalsvergleich.
Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen stark
Am Angebotsmarkt möchten sich die Verkäufer ganz offensichtlich auch nicht mit niedrigeren Preisen zufriedengeben, wie eine ebenfalls am Montag veröffentlichte Untersuchung der Analysefirma F+B zeigt.
Vor allem die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen stark. Sie werden heute um 9,0 Prozent teurer angeboten als noch im Vorjahr. Die inserierten Preise für Eigentumswohnungen liegen 5,9 Prozent über dem Vorjahr.
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) und für Eigentumswohnungen (ETW) sind mit einem Abstand von 2,5 bzw. 0,9 Prozentpunkten allein im zweiten Quartal 2020 zwar immer noch stärker als die Neuvertragsmieten gewachsen, allerdings verringerten sich die Abstände im Vergleich zum ersten Quartal. „Angesichts historisch einmalig niedriger Kreditzinsen erscheint es für viele Nachfrager wirtschaftlicher zu sein, in selbst genutzte Eigentumsobjekte zu investieren, anstatt zu mieten“, sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.
Noch ein Trend der vergangenen Jahre bleibt ungebrochen, offenbart die F+B-Analyse: Kaufpreise steigen deutlich schneller als die Mieten. Die Neuvertragsmieten kletterten mit 1,0 Prozent zuletzt sogar langsamer als die Bestandsmieten, die um 1,3 Prozent zulegten. Leutner spricht von einem „überschaubaren Mietanstieg“, wohl nicht zuletzt angesichts der Tatsache, dass die Mieten zwischen dem ersten und zweiten Quartal nur um 0,4 Prozent zulegten. Bundesweit stagniert das Niveau demnach. In den Großstädten Berlin (minus 1,5 Prozent), Frankfurt am Main (minus 0,5 Prozent) und Köln (minus 0,4 Prozent) sanken die Mieten sogar – während die Kaufpreise weiter steigen.
Damit vergrößert sich die Kluft zwischen Miet- und Kaufpreisen immer weiter. Daten von VDP Research zeigen: In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Wohnungspreise in den Top-7-Städten verdoppelt. Die Mieten stiegen zugleich nur um 66 Prozent. Die Folge: Die Rendite der Immobilien fällt, das Risiko der Investitionen nimmt zu.