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Immobilienbranche Milliardendeal: Vonovia und Deutsche Wohnen werben für ihre Fusionspläne

Die „Vonovia SE“ würde mehr als 550.000 Wohnungen verwalten und hätte einen Börsenwert von 48 Milliarden Euro. Ob der Deal gelingt, hängt nicht nur von den Aktionären ab.
24.05.2021 Update: 25.05.2021 - 13:33 Uhr Kommentieren
Zusammen mit Deutsche Wohnen könnte der größte Immobilienkonzern Europas entstehen. Quelle: dpa
Vonovia-Zentrale in Bochum

Zusammen mit Deutsche Wohnen könnte der größte Immobilienkonzern Europas entstehen.

(Foto: dpa)

Frankfurt Es ist ein Milliardendeal, der bereits mehrfach gescheitert war: Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia will die Nummer zwei am Markt, die Deutsche Wohnen, übernehmen. Diesmal aber gehen beide Dax-Konzerne gemeinsam vor.

Anders als vor fünf Jahren werde die Übernahme nach Ansicht von Deutsche-Wohnen-Vorstandschef Michael Zahn die nötige Zustimmung der Aktionäre bekommen. „Ich bin mir sehr, sehr sicher, dass sehr viele Aktionäre dieses Angebot annehmen werden“, sagte Zahn am Dienstag in einer Telefonkonferenz. Die 18 Milliarden Euro schwere Offerte sei fair und attraktiv.

Dem Land Berlin will der fusionierte Konzern 20.000 seiner rund 150.000 Einheiten in der Bundeshauptstadt für einen Milliardenbetrag zum Kauf anbieten, wie der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) bestätigte. Mieterhöhungen sollen in den nächsten fünf Jahren gedeckelt werden. Von den gut 150.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen liegen 113.000 in Großraum Berlin, bei Vonovia sind es 43.000 von mehr als 400.000.

Die Übernahme kommt nur zustande, wenn mehr als 50 Prozent der Anteilseigner von Deutsche Wohnen ihre Papiere an Vonovia verkaufen. Der Deutsche-Wohnen-Chef verwies darauf, dass es große Überschneidungen in der Aktionärsbasis beider Unternehmen gebe. Der US-Vermögensverwalter Blackrock (jeweils rund zehn Prozent) und der norwegische Staatsfonds gehören jeweils zu den größten Anteilseignern.

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    Doch selbst wenn die Aktionäre zustimmen, wäre der Deal damit noch nicht besiegelt. Denn eine Fusion müsste vom Bundeskartell genehmigt werden. DIW-Präsident Marcel Fratzscher hält dessen Zustimmung keinesfalls für selbstverständlich. Der Chef des in Berlin ansässigen Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) sieht den geplanten Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen sehr kritisch.


    „Eine Fusion der beiden größten privaten Immobilienkonzerne Deutschlands ist problematisch, da es dadurch weniger Wettbewerb geben dürfte und die Marktmacht des neuen Konzerns noch stärker wird“, sagte Fratzscher am Dienstag zu Reuters. Bereits jetzt hätten beide Konzerne in vielen Regionen einen erheblichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt, sowohl auf Mietpreise als auch auf Kaufpreise. „Ich vermute, dass das Kartellamt dies ähnlich kritisch sehen wird und daher die Chancen für eine Fusion nicht sehr hoch sind.“

    Kartellbehörden werden den Deal kritisch prüfen

    Das Bundeskartellamt wird sich die Fusionspläne nach den Worten von ZEW-Präsident Achim Wambach wie schon beim ersten Versuch des Zusammenschlusses 2015 genau anschauen. Damals sei eine mögliche Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia in der ersten Phase der Untersuchung freigegeben worden, da beide nur einen relativ geringen Anteil am gesamten Wohnungsbestand in den jeweiligen Märkten hatten, sagte der Präsident des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).

    „Da es nicht den einen Wohnungsmarkt gibt, sondern viele regionale Märkte, und dabei verschiedene Märkte für die jeweils unterschiedlichen Wohnungsgrößen, wird eine wettbewerbliche Prüfung der Übernahme sich diese einzelnen Märkte anschauen, inwiefern ein Zusammenschluss dort zu einer Beeinträchtigung des Wettbewerbs führt“, sagte Wambach, der Mitglied der Monopolkommission ist. Dieses unabhängige Gremium berät die Bundesregierung und die gesetzgebenden Körperschaften in Fragen der Wettbewerbspolitik, des Wettbewerbsrechts und der Regulierung.

    Deutschlands größter Wohnungsvermieter Vonovia hofft mit der milliardenschweren Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen auf einen „Neuanfang“ in der Diskussion um hohe Mieten und Wohnungsmangel. „Wir werden unsere Größe nutzen, um unserer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden“, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch.

    Von den gut 150.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen liegen 113.000 in Großraum Berlin. Quelle: Bloomberg
    Mietshäuser der Deutschen Wohnen in Berlin

    Von den gut 150.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen liegen 113.000 in Großraum Berlin.

    (Foto: Bloomberg)

    Der Deutsche Mieterbund warnte indes vor zusätzlichen Belastungen im Zuge der geplanten Großfusion der Wohnungskonzerne. Bei manchen Zusagen zur Begrenzung von Mieterhöhungen oder der Modernisierungsumlage handele es sich teilweise um Selbstverständlichkeiten, die den Unternehmen wenig abverlangten, kritisierte am Dienstag der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten.

    Der Mieterbund befürchtet, dass die Mieter die Kosten der Fusion tragen müssten, ohne dass sich für sie dadurch irgendetwas verbessern werde. „Auch die geplante Fusion ändert nichts daran, dass wir dringend einen Mietenstopp im Bestand brauchen, und zwar nicht nur in Berlin, sondern bundesweit.“

    Am Montagabend hatten die Unternehmen die Fusionspläne öffentlich gemacht: „Um Wohnungsmangel und Klimawandel besser und effizienter bewältigen zu können, wollen Vonovia und Deutsche Wohnen ihre Kräfte bündeln und streben den Zusammenschluss beider Unternehmen an“, teilten sie mit. Das kombinierte Unternehmen soll den Namen „Vonovia SE“ führen.

    Europas größter Wohnungskonzern

    Durch den Zusammenschluss entsteht Europas größter Wohnimmobilienkonzern mit einer kombinierten Marktkapitalisierung von derzeit rund 45 Milliarden Euro und mehr als 500.000 Wohnungen mit einem kombinierten Immobilienwert in Höhe von knapp 90 Milliarden Euro.

    Konkret bietet Vonovia den Aktionären der Deutsche Wohnen insgesamt 53,03 Euro je Deutsche Wohnen-Aktie, bestehend aus einem Angebotspreis von 52 Euro in bar sowie der Dividende für das Geschäftsjahr 2020 in Höhe von 1,03 Euro je Deutsche Wohnen-Aktie, die bei der Hauptversammlung des Berliner Unternehmens am 1. Juni beschlossen werden soll.

    Vonovia plant milliardenschwere Übernahme von Deutsche Wohnen

    Damit offeriert der Bochumer Konzern eine Prämie von 17,9 Prozent auf den Schlusskurs der Deutsche-Wohnen-Aktie vom 21. Mai 2021 und einen Aufschlag von 25 Prozent zum volumengewichteten Durchschnittskurs der Deutsche Wohnen-Aktie der letzten drei Monate.

    Die Unternehmen warben für die Annahme des Gebots: „Die Gremien der Deutsche Wohnen begrüßen den strategischen Nutzen des Zusammenschlusses und den damit zu erzielenden Mehrwert für alle Beteiligten und unterstützen daher das Angebot der Vonovia“, hieß es in der Mitteilung. „Sie werden – vorbehaltlich der Prüfung der konkreten Angebotsunterlage – ihren Aktionären die Annahme des Angebots empfehlen“.

    Die Aktien reagieren so, wie man es erwarten durfte: Das Papier der Deutsche Wohnen steigt um knapp 16 Prozent auf 52,12 Euro und liegt damit auf dem Niveau des Angebots. Der Vonovia-Titel hingegen rutscht mit einem Minus von 4,8 Prozent ans Dax-Ende.

    Vonovia-Chef hat weiter das Sagen, Deutsche-Wohnen-CEO wird Stellvertreter

    Es ist nicht das erste Mal, dass Vonovia den Konkurrenten übernehmen will – doch in der Vergangenheit waren derartige Avancen am Widerstand der Deutsche-Wohnen-Investoren und des Berliner Managements gescheitert. Dieses Mal ist das anders: Die beiden Unternehmen verkündeten gemeinsam, wie sie sich den Zusammenschluss vorstellen.

    Der Vonovia-Vorstandsvorsitzende Buch soll auch das fusionierte Unternehmen führen, der Deutsche-Wohnen-Chef Zahn soll den Stellvertreterposten übernehmen. Quelle: dpa
    Rolf Buch (links) und Michael Zahn

    Der Vonovia-Vorstandsvorsitzende Buch soll auch das fusionierte Unternehmen führen, der Deutsche-Wohnen-Chef Zahn soll den Stellvertreterposten übernehmen.

    (Foto: dpa)

    Demnach ist und bleibt Vonovia-Chef Rolf Buch Vorstandsvorsitzender des neuen Wohnungsriesen, sein Stellvertreter wird der bisherige Chef von Deutsche Wohnen, Michael Zahn. Finanzvorstand wird Philip Grosse, der bisherige CFO von Deutsche Wohnen.

    Seine Kollegin von Vonovia, Helene von Roeder, soll die Gesamtverantwortung für das neue Vorstandsressort Innovation und Digitalisierung übernehmen und gleichzeitig Mitglied des Aufsichtsrats der Deutsche Wohnen werden, so wie auch der bisherige Deutsche-Wohnen-Chef Zahn. Deutsche Wohnen werde zwei Mitglieder für den Aufsichtsrat von Vonovia vorschlagen. Der Sitz des kombinierten Unternehmens soll nach dem Zusammenschluss in Bochum bleiben, wobei das kombinierte Unternehmen aus Bochum und Berlin geführt wird.

    Betriebsbedingte Kündigungen vor Ende 2023 seien ausgeschlossen. Gleichwohl kündigten die Unternehmen an, dass sie mit ihren Wohnungsportfolien „ strategisch und geografisch sehr gut“ zusammenpassten, so dass durch die gemeinsame Bewirtschaftung „signifikante Skaleneffekte und damit umfassende Kosteneinsparungen von 105 Millionen Euro im Jahr“ erwartet würden. Der Abschluss des Übernahmeangebots wird laut Vonovia bis Ende August angestrebt.

    Versprechen in Richtung Berliner Politik

    Vonovia-Chef Buch unterstrich den Nutzen für seine Aktionäre: Man müsse die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt angehen, und das sei gemeinsamer besser möglich. „Es fehlen bezahlbare und altersgerechte Wohnungen, viele Gebäude müssen energetisch saniert werden und wir brauchen eindeutig mehr Neubau von bezahlbaren Wohnungen. Der Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen gäbe uns jetzt die Möglichkeit, diese Herausforderungen kraftvoll anzugehen.“

    Auch Michael Zahn, warb für das Angebot. „Das Marktumfeld ist für Vonovia und Deutsche Wohnen in den vergangenen Jahren immer ähnlicher geworden und beide Unternehmen haben die gleichen Herausforderungen. Jetzt ist der richtige Moment, die erwiesene Leistungsfähigkeit und Stärken beider Unternehmen zu vereinen. Gemeinsam schaffen wir neue Perspektiven für unsere Mitarbeiter, unsere Mieter und unsere Eigentümer“.

    Auch bei der Politik warben die Manager um Unterstützung für ihren Deal, der angesichts der Debatte um bezahlbaren Wohnraum für Diskussionen sorgen dürfte. Im Zuge des Zusammenschlusses böten beide Unternehmen für die angespannte Mietsituation in der Bundeshauptstadt dem Berliner Senat einen „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ an, der konkrete Lösungsansätze biete, hieß es.

    Vonovia und Deutsche Wohnen sagen demnach zu, ihre regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt in den nächsten drei Jahren auf höchstens ein Prozent jährlich und in den beiden nachfolgenden Jahren auf den Inflationsausgleich zu begrenzen.

    Gleichzeitig sollen die Belastungen für Mieterinnen und Mieter durch energetische Wohnungsmodernisierungen so gering wie möglich gehalten werden, indem die Modernisierungsumlage über die gesetzlichen Vorgaben hinaus auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt wird.

    Mehr: 19 Milliarden Euro: Was eine Deutsche-Wohnen-Übernahme durch Vonovia für Mieter und Anleger bedeuten würde

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