Immobilienfinanzierung: Privilegien für die Crowd in Gefahr
Der deutsche Crowdinvesting-Markt ist noch klein, wächst aber schnell.
Foto: mauritius imagesBerlin. Eigentlich ist die Bundesregierung ein Fan von Kreditplattformen im Internet. „Wir müssen in Deutschland lernen, zarte Pflänzchen auch einmal wachsen zu lassen.“ So begründete die Koalition Erleichterungen für Schwarmfinanzierungen oder sogenanntes Crowdinvesting 2015. Deshalb gilt für Finanzierungen mit bestimmten Instrumenten über Kreditplattformen keine Prospektpflicht.
Doch nach einer Evaluierung des Kleinanlegerschutzgesetzes sieht die Regierung bei der Immobilienfinanzierung durch die Crowd offenbar Korrekturbedarf bei diesen Ausnahmeregeln. Gleichzeitig kann sich die Bundesregierung aber vorstellen, die bestehende Prospektpflicht für Aktien und Anleihen bis zu einer Million Euro abzuschaffen, sofern diese über Crowdinvesting-Plattformen vertrieben werden. Bislang gelten diese Ausnahmen beispielsweise nur für sogenannte Nachrangdarlehen.
„Vor dem Hintergrund, dass für Immobilienprojekte ausreichend anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, könnte aus Sicht der Bundesregierung erwogen werden, Immobilienfinanzierungen aus dem Anwendungsbereich des Vermögensanlagegesetzes auszunehmen“, schreibt die Regierung auf eine Anfrage der Grünen. Die Antworten liegen dem Handelsblatt vor.
Der Crowdinvesting-Markt in Deutschland ist zwar noch klein, wächst aber schnell. Zwischen 2011 und 2015 legte der Markt um jährlich 220 Prozent zu und erreichte insgesamt ein Finanzierungsvolumen von 110 Millionen Euro, heißt es im Evaluierungsbericht. Andere Experten gehen sogar von einem deutlich höheren Volumen aus. Zwei Drittel des Investitionsvolumens entfielen dabei auf Start-ups, 36 Millionen Euro auf Immobilien.
Gefahr der Preisübertreibung
Die wachsende Bedeutung von Immobilienfinanzierungen durch die Crowd sieht die Bundesregierung kritisch. Denn erleichterte Finanzierungen könnten Überbewertungen auf Immobilienmärkten bewirken und Auslöser systemischer Finanzkrisen sein, argumentieren die Gutachter.
Wenig Verständnis für diesen möglichen Schritt bringt der Vorstandsvorsitzende des Kreditmarktplatzes Kapilendo, Christopher Grätz, auf. Im vergangenen Monat startete Kapilendo zusammen mit Engel & Völkers Capital eine Crowdinvesting-Plattform für Immobilien. „Die Ausnahme der Immobilienfinanzierung durch die Crowd würde unser Geschäftsmodell im Kern nicht verändern, wohl aber Privatanleger von einer Anlageform ausschließen, die sich sehr gut entwickelt hat“, klagt Grätz.
Bislang müssen für crowdfinanzierte Projekte mit einem Volumen von maximal 2,5 Millionen Euro keine Prospekte erstellt werden. „Die mögliche Ausgrenzung der Immobilienfinanzierung im Kleinanlegerschutzgesetz kann nicht mit fehlendem Anlegerschutz begründet werden“, meint Grätz. Denn das Gesetz sehe ja eine Begrenzung von maximal 10.000 Euro vor. „Crowdinvesting bei Immobilien ermöglicht den Anlegern eine weitere Diversifizierung des Portfolios“, argumentiert Karsten Wenzlaff vom Bundesverband Crowfunding.
Die möglichen Erleichterungen für andere Vermögensanlagen begrüßt der Verband dagegen. In dem Schreiben an die Grünen signalisiert die Bundesregierung nämlich ein Umdenken. Es werde darüber nachgedacht, „Ergebnisse aus der Novellierung des EU-Prospektrechts vorwegzunehmen und die Prospektpflicht für Aktien und Anleihen bis zu einer Million Euro abzuschaffen, sofern diese Finanzinstrumente über Crowdinvesting-Plattformen vertrieben werden“, schreibt die Regierung.
Die verbraucherpolitische Sprecherin der Grünen, Nicole Maisch, begrüßt die Absicht. Crowdfunding könne eine gute Anlagemöglichkeit und ein interessantes Finanzierungsinstrument insbesondere für junge Unternehmen sein. Deswegen müssten „unnötige bürokratische Hürden“ wie die Begrenzung der Ausnahmevorschriften beseitigt werden.
Die Grünen-Politikerin setzt sich auch dafür ein, dass die Kreditplattformen künftig von der Finanzaufsicht Bafin und nicht mehr von den Gewerbeämtern überwacht werden. Ob sich die schwarz-rote Koalition darauf einlässt, bleibt abzuwarten. Ende April werden sich die Parlamentarier mit den Konsequenzen aus der Evaluierung des Kleinanlegerschutzgesetzes auseinandersetzen. Dann wird sich auch zeigen, ob die Crowd von Ausnahmen bei der Immobilienfinanzierung profitiert.