Trendviertel 2017: Der Wohn-Wahnsinn

Nun, zum Beispiel die Wohnungssuche in Deutschland.

In Freiburg wollte die Kölnerin Anglistik und Germanistik studieren und dort mit ihrer Schulfreundin Carla Spielmann zusammenwohnen. Doch ihr Budget, nicht mehr als der Bafög-Höchstsatz von 735 Euro pro Person und Monat, reicht in Freiburg selbst für die dürftigste Bleibe nicht. „Es war einfach nur krass“, erinnern sich die beiden an ihre monatelange Suche. Angesichts des nahenden Semesterbeginns geben die beiden entnervt auf. Gronmayer studiert jetzt in Köln, Spielmann pendelt zunächst nach Bonn. Nach fast zwei Semestern bei den Eltern haben sie kürzlich endlich eine eigene Wohnung gefunden. In ihrer 72 Quadratmeter großen Dreier-WG zahlt jede 300 Euro warm pro Monat. Für Köln ein „Schnapper“, sagen die beiden.

Bei der Wohnungssuche werden abenteuerlustige Teenager schnell zu pragmatischen Erwachsenen. Und Gutverdiener wie Hans und Verona zu Bittstellern. Denn obwohl sich die beiden im Frankfurter Szeneviertel Bornheim wohlfühlen: 55 Quadratmeter und zwei Balkone sind demnächst einfach zu eng. Verona erwartet ihr erstes Kind. Wie unzählige Deutsche hegt das Paar den Traum vom Eigenheim. Dass sich ihr Wunsch nach Eigentum und Absicherung im Alter in Frankfurt erfüllt, diese Hoffnung hat das Paar mittlerweile aufgegeben. Sie werden rausziehen aus der Stadt.

Wenn sich selbst solvente Doppelverdiener kein Eigenheim in deutschen Großstädten mehr leisten können und Abiturienten ihren Studienort danach aussuchen, wo gerade eine Wohnung zu bekommen ist, dann muss der deutsche Immobilienmarkt ziemlich verrückt spielen. Dieser subjektive Eindruck lässt sich objektiv belegen – mit Daten zur Entwicklung von Kaufpreisen und Wohnungsmieten in Deutschland, die das Analysehaus der deutschen Pfandbriefbanken, VDP Research, exklusiv für das Handelsblatt erstellt hat. Die Berliner Experten werteten wie schon in den Jahren zuvor die realen Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie Monatsmieten in 16 Städten aus. Und sie ermittelten in jeder Stadt die sogenannten Trendviertel. So nennen die Analysten jene Stadtteile, in denen die Preise für Wohnungen und Einfamilienhäuser im Zeitraum von vier Jahren stärker gestiegen sind als im Durchschnitt der gesamten Stadt.

Im vergangenen Jahr, das zeigt die diesjährige Trendviertelstudie, setzte sich der Immobilienboom der vergangenen Jahre erst einmal fort – vor allem in den großen Städten. So melden die Researcher für Berlin und München auf Jahressicht Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich – und selbst in Hannover verteuerten sich Eigentumswohnungen stadtweit um gut sieben Prozent.

Doch inzwischen mehren sich erstmals seit Beginn des Booms die Stimmen, die eine Trendwende auf Deutschlands Wohnimmobilienmärkten vorhersagen. Vor allem in Berlin und München werde sich die irrwitzige Aufwärtsdrehung der Preisspirale deutlich verlangsamen – und womöglich sogar zum Stillstand kommen. Es ist nicht gleich eine Blase, die da platzt. Eher ein jahrelanger Preisaufschwung in den angesagten Metropolen, dem allmählich die Luft ausgeht. Ursache ist nach Ansicht von Experten vor allem, dass sich das Tempo des Bevölkerungswachstums in den Metropolen München und Berlin verlangsamen wird.

Auch deshalb, weil junge Manschen ihr Lebensglück nicht so häufig unbedingt in den beiden Millionenstädten suchen, sondern sich mit kleineren und dafür preiswerteren Großstädten begnügen. Es ist die schlichte Marktwirtschaft, die hier ihr Werk verrichtet: Wenn die Preise steigen, richten die Verbraucher ihre Präferenzen neu aus, und die Nachfrage geht zurück – oder steigt zumindest nicht mehr so schnell wie zuvor.

Auf ewig ungebremst kann der Immobilienboom in den Metropolen jedenfalls nicht weiterlaufen. Wer sich 2004 in Berlin eine Wohnung zulegte, zahlte weniger als die Hälfte dessen, was ein Käufer 2016 aufbringen musste. Um 115 Prozent stiegen die Angebotspreise in diesem Zeitraum, hat das Immobilienberatungshaus JLL ausgerechnet. Für München ermittelten die JLL-Analysten ein Plus bei den Kaufpreisen von 105 Prozent.

Die niedrigen Zinsen reichen inzwischen nicht mehr aus, um die steigenden Kaufpreise auszugleichen. Wie eine Auswertung von Empirica für das Handelsblatt zeigt, stieg die Kreditbelastung der Haushalte in den 16 Trendviertelstädten trotz günstiger Konditionen für Hypothekenkredite in den vergangenen zehn Jahren deutlich (siehe Karte). Mussten Berliner Wohnungskäufer im Jahr 2007 etwa 23 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für Zins und Tilgung des Immobilienkredits aufwenden, so waren es 2016 schon 39 Prozent. In München fällt der Vergleich noch krasser aus: 2007 lag die Kreditbelastung von Wohnungskäufern bei 31 Prozent. Heute überweisen Eigentümerhaushalte 53 Prozent ihrer Nettoeinkünfte an die Bank.

Bundesbankvorstand Andreas Dombret warnt: „Der Preisanstieg in großen, aber auch in einigen mittleren deutschen Städten stellt inzwischen eine Übertreibung dar.“ Damit bekräftigt der Notenbanker einen Befund, den der Ausschuss für Finanzstabilität in dieser Woche an den Deutschen Bundestag übermittelte. Mit Verweis auf Schätzungen der Bundesbank für das Jahr 2016 halten die Wächter des deutschen Finanzsystems die Wohnimmobilienpreise in 127 deutschen Städten für überbewertet – um 15 bis 30 Prozent. Vor allem die sieben deutschen Großstädte seien betroffen.

Nun setzt eine Gegenbewegung ein, ist Harald Simons überzeugt. Das Vorstandsmitglied des Berliner Forschungsinstituts Empirica ist der Experte für Wohnimmobilienmärkte unter den vier deutschen „Immobilienweisen“, die alljährlich im Frühjahr ihre Prognosen zu den Perspektiven auf Deutschlands Immobilienmärkten veröffentlichen. „Die Party ist vorbei, wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen“, sagte Simons im Frühjahr.

Heftig wehren sich die Immobilienunternehmen gegen jede Andeutung, dass in Deutschland geschehen könnte, was um 2008 in den USA, Spanien oder Irland passierte: Überhitzte Wohnimmobilienpreise wuchsen sich dort zu einer Preisblase aus. Als die platzte, stürzte dies nicht nur den Immobilien-, sondern gleich den ganzen Finanzmarkt in Turbulenzen.

Dass es hierzulande so kommen könnte, dafür gibt es in der Tat wenig Anzeichen. Immobilien würden weiterhin mit rund 20 Prozent Eigenkapital finanziert – also weiterhin eher konservativ, sagt Michael Neumann, Vorstand beim Immobilienkreditspezialisten Dr. Klein. Zumal sich die Deutschen die niedrigen Zinsen auch deutlich länger als noch vor sechs Jahren sichern: Waren es damals im Schnitt knapp neun Jahre Zinsbindung, sind es heute schon 14 Jahre.

VDP-Research-Chef Franz Eilers macht zudem der Blick auf die Bautätigkeit gelassen: Sie sei „beruhigend zurückhaltend“, sagt der Experte. Die Zahl der Baugenehmigungen nahm von Januar bis März um fast sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ab. Nur noch 79.000 Wohnungsbauanträge landeten auf den Tischen der kommunalen Baubehörden, stellt das Statistische Bundesamt fest. Seit fünf Jahren ist das der erste Rückgang in einem Quartal.

Spricht diese Entwicklung nicht eher für weiter steigende Preise auf dem Immobilienmarkt? Nicht unbedingt, so Eilers, denn: „Wir überschätzen die mittelfristige Nachfrage.“

Eine Ursache: Der Zuzug von Menschen aus dem Ausland sei geringer, als viele prognostiziert hätten, so der Immobilienweise Simons. Zum einen, weil die Flüchtlingszahlen erheblich zurückgegangen seien. „Zusätzlich lässt aber auch die Zuwanderung aus EU-Ländern nach.“ Ein wichtiger Grund dafür sei die sich aufhellende wirtschaftliche Situation in vielen Ländern der Europäischen Union. „Die Jobperspektiven im eigenen Land verbessern sich“, sagt Simons. Lag der Wanderungssaldo aus den EU-Ländern nach Deutschland in den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 noch bei plus 320.000 Personen, so waren es bereits 2016 netto nur noch plus 240.000 Menschen.

Doch auch die Deutschen selbst sorgen dafür, dass der Run auf die angesagten Metropolen seinen Höhepunkt möglicherweise bereits überschritten hat: Die sogenannten Schwarmstädte verlieren laut Simons an Anziehungskraft. Schwarmstädte werden jene deutschen Großstädte genannt, denen es zuletzt gelang, aus allen Teilen Deutschlands Neubürger anzuziehen. Dass sie an Attraktivität einbüßen, liegt in erster Linie an den hohen Wohnungspreisen und Mieten. „Die Jungen müssen nicht mehr unbedingt nach Berlin oder München. Viele finden auch Leipzig oder Regensburg cool – können dort aber viel günstiger leben“, analysiert Simons. Und er erklärt, warum gerade deren Präferenzen die Wohnungsmärkte nachhaltig beeinflussen: „Im Alter zwischen 20 und 35 entscheidet sich, wo man später sesshaft wird. Schon in der Altersgruppe der 35– bis 45-Jährigen nimmt die Wanderungsdynamik ab. Man zieht vielleicht aus der Stadt ins Umland, wechselt aber nicht mehr so häufig wie in den Zwanzigern in eine ganz andere Region.“ Familie Müller lässt grüßen.

Im Frühjahrsgutachten kam Simons deshalb zu dem Schluss, in Berlin sei sicherlich, in München wahrscheinlich, in Frankfurt und Hamburg möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Preisen zu rechnen. Nur vier Monate später verschärft er seine Prognose für München: „Dort kann man sicher von einer bevorstehenden Wende ausgehen, und der nächste Kandidat ist Frankfurt“, sagt der Empirica-Vorstand, der auch als Professor an der Hochschule für Wirtschaft, Technik und Kultur in Leipzig lehrt. Noch unklar sei, wie es in Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart weitergehe.

Auch Dr.-Klein-Vorstand Neumann ist überzeugt: „Bei den Preisen in den Großstädten gibt es kaum noch Spielraum nach oben. Die schnelle Aufwärtsdynamik wird sich so nicht fortsetzen.“

Ob der Preisanstieg allmählich ausklingt oder ob es sogar zu einem mehr oder weniger heftigen Rücksetzer kommen wird, hängt jedoch nicht nur von der Zuwanderung oder den Wohnpräferenzen der jüngeren Generation ab. Auch die Konjunktur in Deutschland und vor allem die Zinsentwicklung würden dabei eine wichtige Rolle spielen, sagt Neuhaus.

Dass Europas Geldpolitiker um den Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), Mario Draghi, mitverantwortlich für den deutschen Immobilienboom sind, hat sich herumgesprochen. Aus Furcht vor realen Einkommensverlusten durch Niedrig- oder gar Negativzinsen auf dem Bankkonto kaufen sich Großinvestoren und Vermögende immer noch mit viel Eigenkapital am Immobilienmarkt ein, treiben die Preise in die Höhe – und stechen dank ihrer Finanzkraft Selbstnutzer aus.

Doch nun beginnt die EZB, vorsichtig ihren geldpolitischen Kurs zu ändern. Erst am Dienstag hatte sich Draghi optimistisch zum Wachstum in der Euro-Zone geäußert und sich zuversichtlicher gezeigt, dass die Notenbank ihr Inflationsziel von knapp zwei Prozent wieder erreichen könnte. Das gilt als Voraussetzung dafür, dass die EZB mit dem Einstieg in den Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik beginnt. Dann würde auch Baugeld wieder teurer.

Selbstnutzer, die in den kommenden Jahren eine Immobilie kaufen wollen, könnten dann dreifach gekniffen sein: In Nullzinszeiten mussten sie das nötige Eigenkapital mühsam zusammensparen. Bei der Immobilienfinanzierung hingegen geraten sie in die Phase steigender Zinsen. Und durch das Ende des Preisbooms können sie auch nicht mehr automatisch auf die Wertsteigerung ihrer Immobilie setzen.

Kein Wunder also, dass erschwingliche Immobilien zum Thema im Bundestagswahlkampf geworden sind. Praktisch jede Partei will auf die eine oder andere Weise Eigentum fördern. So fordert etwa die CDU, bei Immobilien die jährliche Abschreibungsrate von zwei auf künftig drei Prozent des Kaufpreises zu steigern. Die FDP fordert einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer in Höhe von 500.000 Euro beim ersten Immobilienerwerb. Die SPD setzt sich wie die CDU für ein Baukindergeld ein: Der Eigenkapitalzuschuss könne zwischen 8.000 und 20 .000 Euro liegen.

Ob dies Hans und Verona geholfen hätte? Hans Müller ist skeptisch, ob die staatlichen Zulagen jungen Familien wirklich helfen – oder nicht doch die Preise weiter steigen lassen. Am Ende haben er und seine Lebensgefährtin doch noch eine Lösung gefunden, mit etwas Glück: In der 14.000-Einwohner-Gemeinde Büttelborn, etwa eine halbe Autostunde südlich von Frankfurt, fand das Paar ein passendes Grundstück. Dort bauen die beiden jetzt ein Haus. Läuft alles nach Plan, ziehen sie im Herbst 2018 ein – zu dritt.