Wohnungen in der Elbphilharmonie: Ein echtes Luxusproblem
Hamburgs neue Perle, die Elbphilharmonie.
Foto: dpaHamburg. Erst unter dem Dach ist die Architektur wirklich spürbar: Die Decke wölbt sich wogenförmig nach oben, das Penthouse erinnert an einen gewaltigen Dachboden, der jedoch auf der Stirnseite den Blick über den Hamburger Hafen freigibt. Noch ist die Decke nur mit Aluminium-Isolierung verkleidet, der Innenausbau steht noch aus.
Fertig dagegen ist bereits die Musterwohnung in der Elbphilharmonie – eigentlich sind es zwei zusammengelegte Wohnungen, 400 Quadratmeter, ausgelegt mit kanadischer Eiche, drei Bäder in unterschiedlichen Marmor-Arten. An die von außen so spektakuläre Architektur erinnern hier vor allem die auf jede Glasscheibe individuell aufgedampften Muster aus silbrigen Punkten und die Loggia mit ihrer weißen, stimmgabelartigen skulpturalen Kunststoff-Einfassung. Dazu ein Blick über die Stadt, den Hafen – und eine Industriefläche.
Die Elbphilharmonie, die mit einem Konzert am Mittwoch eröffnet, ist mehr als ein Konzerthaus. Sie beinhaltet auch ein Hotel mit 244 Zimmern und 44 Luxuswohnungen, deren Ausbau noch bis 2018 läuft. Die Vermarktung ist ein besonders heikles Unterfangen. Schließlich gibt es in kaum einem anderen Wahrzeichen einer Metropole Wohnungen. Das ist ein wenig so, als gäbe es Wohnfläche im Eiffelturm oder in Big Ben. Nur: Die Elbphilharmonie steht nicht in Paris oder London, sondern in Hamburg. Und das macht die Sache kompliziert.
Der Ursprungsgedanke war, dass Wohnungen und Hotel den Konzertsaal auf dem alten Hafenspeicher in der Hamburger Hafencity weitgehend querfinanzieren. Das ist bekanntlich spektakulär misslungen – die Stadt zahlte 789 Millionen Euro Steuergelder. Im Gegenzug bringt ihr der Grund für die Wohnungen gerade einmal sieben Millionen Euro. Wie hoch die Baukosten für den Wohntrakt sind, ist unbekannt. Er wird als einziger privat errichtet – vom Elbphilharmonie-Baukonzern Hochtief und Quantum Immobilien. Makler ist Engel & Völkers (E&V).
Bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter.
Foto: PRZunächst sollten die Wohnungen international vermarktet werden – an Banker in London, Ölscheichs in Dubai, reiche Russen. Aber: Hamburg ist nicht auf der Karte der internationalen Szene. Die bittere Folge beschreibt Kai Enders, Vorstand bei E&V: „Für Berlin und München beobachten wir im gleichen Luxussegment ein höheres Preisniveau.“ Vor allem die Hauptstadt locke internationale Investoren. In Hamburg und bundesweit ist das laut einer Studie des Maklerhauses von Poll anders. Nur 11,8 Prozent der Interessenten für deutsche Luxusimmobilien kommen aus dem Ausland. Während in den Metropolen günstige Wohnungen fehlen und die Mieten hochschießen, haben die Verkäufer von Luxuswohnungen ein Problem: wenig Käuferinteresse.
Das ist ein Grund dafür, weshalb in der Immobilienwirtschaft besonders viele Freunde der vor einem Jahr am Bürgerwillen gescheiterten Olympia-Bewerbung saßen. Sie hofften auf internationales Interesse. Jetzt soll zwar die Elbphilharmonie den Standort bekannter machen, doch beim Verkauf hilft das wenig.
Nach still kommt lautstark
Nach eineinhalb Jahren „stiller Vermarktung“ mit einer Londoner Agentur in der internationalen Szene schwenkte E&V daher Anfang 2015 um. Zusammen mit der Hamburger PR-Agentur Achtung, die auch den Start der Philharmonie begleitet, setzt der Makler nun auf lautstärkere Marktbearbeitung im Inland.
Als „soliden deutschen Mittelstand“ umschreiben die Makler jetzt dezent die wohlhabenden potenziellen Kunden. Meist wollten diese die Wohnungen selbst nutzen, nachdem die Kinder aus dem Haus seien, heißt es. Die Vermarktung setzt nun statt wie ursprünglich auf Wahrzeichen-Charakter und Design – die Musterwohnung ist von der britischen Innenarchitektin Kate Hume gestaltet – auf praktische Argumente: Gäste können im hauseigenen Hotel schlafen, ein Concierge-Service steht bereit, zum Konzert ist es nicht weit – und ein eigener Eingang des Wohntrakts sorgt für Abstand vom allgemeinen Publikum, das schon jetzt auf die Aussichtsplattform drängt.
Die 44 Wohnungen liegen im Rechten Teil, erkennbar an den Loggien. Ihre Brüstung soll an eine Stimmgabel erinnern.
Foto: dpaDie Herausforderung, 44 Wohnungen mit jeweils deutlich über 100 Quadratmetern bei Preisen von 15.000 bis 25.000 Euro pro Quadratmeter zu vermarkten, zeigt sich an Zahlen: 2015 wurden in Hamburg laut von Poll überhaupt nur 388 Wohnimmobilien zu einem Preis von mehr als einer Million Euro verkauft – davon nur 188 Wohnungen. Traditionell sind für solch teure Immobilien sowieso eher die Lagen in den Elbvororten und an der Außenalster beliebt. Damit lag Hamburg in Deutschland auf Platz zwei hinter München mit 600 Verkäufen und vor Berlin mit 290, dahinter liegen Starnberg mit 143 und gleichauf Frankfurt und Düsseldorf mit je 138.
Mehr Understatement
In Hamburg hat die Elbphilharmonie zudem Konkurrenz: In der Hafencity sind mehrere Wohntürme in Planung oder Bau. Ihnen fehlt zwar der allerbeste Blick und der Wahrzeichencharakter. Andererseits bieten sie so womöglich mehr Understatement, günstigere Quadratmeterpreise bei Grundrissen, die weniger durch die ambitionierte Architektur vorgegeben sind – und sie sind nicht mit dem Makel behaftet, dass arg viel Steuergeld in das Gesamtgebäude geflossen ist.
Zugute kommt den Elbphilharmonie-Vermarktern, dass die örtlichen Immobilienpreise wie in vielen Städten steigen. Auch deshalb mussten sie die Preise nicht senken. Laut eines Marktberichts des Maklers Grossmann & Berger wird der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Standard-Wohnung in der Hamburger Hafencity 2017 um 6,8 Prozent auf 6.300 Euro zunehmen.
In der Elbphilharmonie liegen die Quadratmeterpreise hingegen seit zwei Jahren konstant zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Damit nähern sich die Preise anderen Immobilien von unten dem Elbphilharmonie-Niveau an – der Wahrzeichen-Aufschlag sinkt, passend zur neuen Zielgruppe. Im Wohnturm Strandhaus etwa, den E&V gerade auf seine künftige Zentrale baut, liegen die Preise bei bis zu 17.000 Euro je Quadratmeter. Das entspricht einem allgemeinen Trend: Die Preise für günstige Wohnungen steigen stärker als die der Luxusapartments.
Dennoch sind – trotz des großen Medienechos und der bundesweiten Werbekampagne für die Philharmonie – erst gut die Hälfte der 44 Wohnungen verkauft. Auch das spektakuläre Penthouse, für das sich die Vermarkter über 30.000 Euro je Quadratmeter erhoffen, ist noch zu haben. Aber bis zum Ende der Vermarktungsperiode im Jahr 2018 ist ja noch ein wenig Zeit.