Das Wichtigste in Kürze:
- Ein Baukredit ist ein zweckgebundener Ratenkredit mit einer besonders hohen Kreditsumme und einer langen Laufzeit.
- Wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchte, muss der Bank seine Kreditwürdigkeit nachweisen.
- Die Zinsen für einen Baukredit sind sehr günstig, weil die Banken über eine relative hohe Sicherheit in Form der Immobilie verfügen.
Ein Baukredit sollte sorgfältig kalkuliert und geplant werden – schon kleine Details können den Kredit am Ende deutlich verteuern. Im Unterschied zu einem üblichen Verbraucherkredit unterscheidet sich ein Immobiliendarlehen zunächst in zwei Eigenschaften: In seiner Höhe sowie in seiner Laufzeit. Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, verschuldet sich meist mit mehreren Hunderttausend Euro und das auf eine Dauer von 20, 30 oder 40 Jahren. Eine gründliche Vorbereitung ist deshalb unerlässlich.
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- Die Bonität muss stimmen: Ein positiver Schufa-Score ist in der Regel Pflicht. Doch das alleine genügt nicht. Wer sich über viele Jahre an einen hohen Kredit binden will, braucht zuverlässige Einkünfte, einen festen Job oder regelmäßig ausreichende Gewinne, kalkulierbare Mieteinnahmen oder ausreichende Kapital im Hintergrund.
- Besser mehr Eigenkapital: Auch wenn einige Banken inzwischen Baukredite ohne Eigenkapital vergeben, steigt dadurch das Risiko für den Kreditgeber. Das lässt er sich mit höheren Zinsen bezahlen. Und wenn es später zu einem Notverkauf kommen sollte, kann es passieren, dass der Kunde nicht nur sein Haus verliert, sondern zusätzlich noch offene Schulden begleichen muss. Ein Eigenkapitalanteil von zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises inklusive aller Kaufnebenkosten wird allgemein als sinnvolle Untergrenze empfohlen.
- Die Kredithöhe richtig kalkulieren: Wer ein Haus neu baut, sollte einen großzügigen Finanzpuffer einplanen. Pannen, Preissteigerungen und unvorhergesehene Ereignisse überraschen fast jeden Häuslebauer irgendwann. Reserven sind unverzichtbar, damit das Ganze zu keiner Rohbauruine verkommt. Wer eine Gebrauchtimmobilie kauft, darf die Erwerbsnebenkosten nicht vergessen. Zehn Prozent auf den Kaufpreis sollten hinzugerechnet werden. Und vor dem Einzug muss noch Geld für die eine oder andere Reparatur übrig sein.
- Lebensplanung nicht vergessen: Kunden, die heute einen Baukredit aufnehmen, sollten auch an morgen und an die Zeit in 20 Jahren denken. Es reicht nicht aus, die Kredithöhe und die Raten passend auf die gegenwärtige Haushaltslage abzustimmen. Denn diese verändert sich bei den meisten Kunden, wenn das erste oder ein weiteres Kind kommt, wenn ein neues Fahrzeug angeschafft werden muss oder wenn berufliche Veränderungen anstehen.
- Vergleichen lohnt sich: Wer seine persönlichen Daten ausgewertet hat und sich auf die Suche nach einem Baukredit macht, sollte gründlich die zahlreichen Angebote vergleichen. Auf Vergleichsportalen im Internet finden sich ein breites Spektrum und ausführliche Informationen.
Der Baukredit – ein besonderer Ratenkredit
Grundsätzlich ist auch ein Baukredit ein normaler Ratenkredit. Der Kunde erhält vom Kreditgeber die vereinbarte Summer überwiesen und zahlt anschließend diese in gleichbleibenden Raten über die vorher vereinbarte Laufzeit zurück.
Die Höhe der Monatsrate wird in der Regel aus den drei Größen berechnet: dem Zinssatz, der anfänglichen Tilgung sowie der vereinbarten Laufzeit. Jede Rate besteht aus zwei Teilen, den Zinsen und der Tilgung. Je länger die Rückzahlung läuft, umso geringer wird die Restschuld. Damit reduziert sich auch der Zinsanteil und der Tilgungsanteil einer Rate wird größer.
Anders als bei einem einfachen Ratenkredit ist der Baukredit aber an einen bestimmten Zweck gebunden. Er darf nur für den Kauf oder den Bau einer Immobilie ausgegeben werden. Auch Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen gehören zu den zugelassenen Verwendungszwecken. Einrichtungsgegenstände hingegen zählen nicht dazu.
Mit dieser Zweckbindung des Kredits verfügt die Bank im Unterschied zu einem üblichen Ratenkredit über eine deutlich höhere Sicherheit. Die gekaufte oder neu gebaute Immobilie ist über viele Jahre hinweg wertbeständig und lässt sich bei der gegenwärtigen Wohnungsmarktlage schnell verkaufen oder versteigern. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kunden käme die Bank auf diese Weise rasch wieder an ihr Geld. Das somit niedrigere Risiko lohnt sich auch für die Kunden: Die Zinsen sind entsprechend niedriger als bei anderen Darlehensarten.
Baukredite auch bei Bausparkassen und Versicherungen
Wer einen Kredit aufnehmen will, geht in der Regel als Erstes zu einer Bank. Immobilienkredite werden zumeist von Sparkassen, Volksbanken und Geschäftsbanken vergeben. Doch auch Bausparkassen und Versicherungen bieten sich als Kreditgeber an.
Die Bausparkassen bieten in der Regel endfällige Kredite an und verbinden diese mit einem Bausparvertrag. Zum Fälligkeitstermin soll das Immobiliendarlehen mit dem bis dahin erreichten Bausparguthaben abgelöst werden. Versicherungen hingegen bevorzugen die Form des Ratenkredits und bieten dafür besonders günstige Konditionen an. Doch sie verlangen oft, dass der Kreditnehmer mindestens 40 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie mit Eigenkapital bestreitet. Hinzu kommen die Kosten für Grundsteuer, Makler und Notar.
Kreditwürdigkeit muss stimmen
Für die Vergabe eines Immobilienkredits gelten strenge gesetzliche Vorgaben. Banken, Bausparkassen und Versicherungen müssen deshalb die Kreditwürdigkeit der Antragsteller zuvor sorgfältig prüfen. Der Kunde muss den Daten zufolge in der Lage sein, seine Monatsraten zuverlässig bis zum Ende der Laufzeit zu zahlen. Vor allem das Einkommen des Interessenten, seine finanziellen Belastungen sowie der Wert der Immobilie fallen bei dieser Prüfung ins Gewicht. Doch auch das Alter des Kunden spielt eine Rolle. Wer kurz vor der Rente steht, hat geringere Chancen auf einen Baukredit als jüngere Menschen. Auch wer ein besonders teures Haus auf dem Land bauen will, erhält eher mal eine Absage, weil die Bank den Wiederverkaufswert geringer einschätzt.
Mitunter liegen die Einschätzungen von Kunden und Banken auseinander. Dann könnte sich der Gang zu einem Kreditvermittler lohnen. Diese ziehen die Angebote von Hunderten von Banken heran und können daraus oft einen passenden Kreditgeber ausfindig machen.
Der Zinssatz alleine ist noch nicht alles
Der Zinssatz für einen Baukredit ist eine ganz wesentliche Größe für die Finanzplanung. Auch wenn die Zinsen in einem historischen Tiefbereich liegen, machen sich bei den hohen Kreditsummen bereits Zehntel eines Prozentpunktes deutlich bemerkbar. Aber das alleine sollte nicht das einzige Kriterium sein.
Angesichts steigender Inflation könnten in ein paar Jahren die Zinsen wieder steigen. Damit werden auch die Dauer der Zinsbindung und die Laufzeit des Kredits relevant. Eine längere Sollzinsbindung korreliert mit einem höheren Zinssatz, bietet dafür aber eine längere Sicherheit. Dies sollte abgewogen werden. Wer mit künftig steigenden Zinsen rechnet, für den könnte eine lange Sollzinsbindung zu einem höheren Zinssatz günstiger sein als ein niedriger Zinssatz, der aber nach wenigen Jahren eine Anschlussfinanzierung zu vielleicht höheren Zinsen nötig macht.
Auch die Höhe der Tilgung wirkt sich langfristig auf die Kosten aus. Je schneller die Kreditsumme mit den monatlichen Raten schrumpft, desto niedriger werden die Kosten für die absoluten Zinsen. Ratsam wäre, sowohl mit einem möglichst geringen Zinssatz zu starten als auch mit einer möglichst hohen Tilgung die Kreditsumme schnell zu reduzieren.
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Häufig gestellte Fragen zu Baukrediten
Die Höhe der Zinsen hängt von der Laufzeit des Kredits sowie von einigen anderen Variablen ab. Je länger die Laufzeit, desto höher werden die Zinsen. Anfang 2022 lag die Spanne der Zinsen meist zwischen 1 und 2 Prozent.
Ein Baukredit muss in Raten getilgt werden. Dabei sollten die Kosten kompatibel mit dem Haushaltseinkommen geplant werden. Als eine Faustregel gilt, dass die monatlichen Belastungen nicht höher als 35 Prozent des Nettoeinkommens sein sollten. Die Zinsen liegen etwa zwischen einem und zwei Prozent.
Die Höhe des Baukredits hängt vor allem vom Kauf- oder Baupreis der Immobilie ab. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso höher kann der Kredit sein. Die Höhe sollte so kalkuliert werden, dass die monatlichen Raten nicht mehr als 35 Prozent der Haushaltsnettoeinnahmen ausmachen.
Die Bank orientiert sich an den Bau- oder Kaufkosten einer Immobilie. Das eingebrachte Eigenkapital des Kreditnehmers spielt eine große Rolle ebenso die Laufzeit des Kredits und die Bonität des Kunden.
