Steuer: Urteil stärkt Vermieter von Ferienwohnungen bei Verlusten

Ferienimmobilien in Deutschland erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit. Nach den Zinsrückgängen des vergangenen Jahres ist die Nachfrage wieder gewachsen. Das zeigt eine Umfrage des Immobilienmaklers Engel & Völkers. Doch ob Reetdachhaus auf Sylt oder City-Apartment in Dresden – jeder Vermieter, der seine Kosten vor Ort geltend machen möchte, hat das Finanzamt im Nacken. Entstehen aus der Immobilie Verluste, können diese unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen Einkünften aus Arbeit oder Renten verrechnet werden. Die Ferienimmobilienverluste senken dann die Bemessungsgrundlage und damit die zu zahlende Steuer. Doch das Finanzamt prüft ganz genau, ob die Vermietung das ortsübliche Niveau nicht erheblich – das heißt um mindestens 25 Prozent – unterschreitet. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) weist nun allzu kritische Prüfer in den Finanzämtern in die Schranken und stärkt Ferienvermietern den Rücken (Az. IX R 23/24). Während bei der Wohnungsvermietung eine Absicht zur Einkünfteerzielung typischerweise unterstellt wird, ist diese bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern erst einmal zu ermitteln. Die Absicht leitet die Finanzverwaltung aus der Vermietungsdauer ab. In einem Streitfall besaß die steuerpflichtige Eigentümerin eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort, die sie von 2012 bis 2015 dauervermietet hatte. Nach einer Renovierung 2016 vermietete sie die Wohnung erneut, diesmal an Feriengäste. In den strittigen Jahren 2017 waren für 72 Tage (ortsüblich waren 108 Tage) und 2018 für 44 Tage (ortsüblich 87 Tage) Urlauber in der Wohnung. Die Steuerpflichtige erzielte in dieser Zeit durchgängig Verluste aus der Vermietung. Für 2016 erkannte das Finanzamt die Verluste wegen der hohen Werbungskosten für die Renovierung noch an, für 2017 und 2018 aber lehnte es die Verlustverrechnung wegen zu geringer Vermietungsdauer ab. Das Finanzamt und das Finanzgericht hatten dafür die Grenze von 25 Prozent für jedes Jahr einzeln geprüft. Es kam zum Streit. Mit ihrer Klage beim Finanzgericht unterlag die Steuerpflichtige. Die anschließende Revision beim Bundesfinanzhof aber hatte teilweise Erfolg. Der BFH stellte klar, dass die Vermieter von Ferienimmobilien, die sich erfolgreich für eine Belegung ihres Objekts engagieren, den Dauervermietern gleichgestellt sein sollen. Dafür muss bei Ferienimmobilien die durchschnittliche Auslastung in einem zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren ermittelt werden. Der BFH hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und wies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück. Mit der Mehrjahresbetrachtung möchte der BFH den Einfluss von temporären Einflussfaktoren gering halten, schrieben die Richter ins Urteil. Eine vorübergehende Flaute wegen schlechten Wetters oder Schließzeiten zur Renovierung kann dann kompensiert werden und gefährdet nicht sofort den Steuervorteil. Wie ortsüblich definiert ist, ließ der BFH mit Verweis auf frühere Urteile (Az. IX R 39/07, IX R 37/17, IX R 33/19) offen. Der „Ort“ ist nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde. „Er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen“, heißt es im Urteil. Der BFH stärkte die Ferienvermieter nicht nur mit dem Mehrjahreszeitraum. Die Richter stellten außerdem heraus, dass der Steuerpflichtige den Zeitraum selbst festlegen kann, für den die durchschnittliche Auslastung ermittelt werden soll. Er „kann entweder mit dem strittigen Zeitraum starten, ihn umfassen oder mit ihm enden“, stellten die Richter klar. Dieser Zeitraum sei immer zugrunde zu legen, es sei denn, es lägen „außergewöhnliche Umstände“ vor, heißt es im Urteil, ohne die außergewöhnlichen Umstände näher zu erklären. Im konkreten Fall verwies der BFH auf das Restjahr 2016 und 2019 sowie spätere Jahre, die möglicherweise die schlechten Jahre 2017 und 2018 kompensieren. Für diese wurden jedoch weder die Auslastung noch die Vermietungszeiten erhoben. Auch wenn die Entscheidung des Finanzgerichts noch aussteht, schützt das Urteil des BFH künftig Vermieter von Ferienimmobilien vor vorschnellen Entscheidungen der Finanzverwaltung. Vermieter sollten ab sofort die Auslastungsdaten und ortsüblichen Vergleichswerte entsprechend dokumentieren, um für eine Mehrjahresprüfung gewappnet zu sein. Mehr: So sparen Sie als Vermieter geschickt Steuern Erstpublikation: 27.10.2025, 16:50 Uhr.