Homo oeconomicus: Die Regierung verschenkt das Potenzial der Wohnungsgemeinnützigkeit
Die Ampelkoalition hatte im Jahr 2021 vollmundig eine „neue Wohngemeinnützigkeit“ angekündigt, mit der sie eine „neue Dynamik“ in den Bau und Erhalt bezahlbaren Wohnraums bringen wollte. Doch das hehre Vorhaben mündete kürzlich in eine zaghafte Ergänzung des Gemeinnützigkeitsrechts.
Das Jahressteuergesetz erhöht ein wenig die Spielräume für gemeinnützige Körperschaften, wenn sie Wohnraum an hilfebedürftige Personen und Haushalte mit geringem Einkommen vermieten. Das Gesetz wurde im Juni vom Bundeskabinett beschlossen.
Um die Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen, müssen gemeinnützige Wohnungsunternehmen künftig entweder nachweisen, dass ihre Mietpreise unter Marktniveau liegen oder dass sie zu Selbstkosten agieren. Außerdem werden die Einkommensgrenzen leicht angehoben. Das Einkommen muss zudem nur noch zu Anfang des Mietverhältnisses nachgewiesen werden.
Die Bundesregierung spricht von einer neuen „starken Säule“ für mehr bezahlbaren Wohnraum, rechnet aber gleichzeitig mit nur 105.000 davon erfassten Mietverhältnissen pro Jahr. Das ist alles, nur nicht der angekündigte große Wurf.
Sozialverbände, Gewerkschaften und gemeinwohlorientierte Wohnungsanbieter sind größtenteils enttäuscht. Sie hatten in die neue Wohngemeinnützigkeit große Hoffnungen gesetzt. Wäre es nach ihnen gegangen, hätte damit eine neue Gründerzeit ausgelöst werden können. Diese dürfte nun ausbleiben.
Ob eine künftige Bundesregierung den Faden aufnimmt und wohngemeinnützige Unternehmen substanziell unterstützt, etwa mittels Bevorzugung bei der Grundstücksvergabe, Befreiung von der Grunderwerbsteuer oder anderer finanzieller Hilfen, bleibt abzuwarten.
Vorbild Schweiz
In der Zwischenzeit lohnt ein Blick ins nahe Ausland. Sowohl die Schweiz als auch Österreich zeigen seit Jahrzehnten, was auf dem Gebiet des gemeinnützigen Wohnungsbaus möglich ist. Eine Lehre ist: Er ist nicht zu verwechseln mit dem sozialen Wohnungsbau.
In der Schweiz beispielsweise hat die Förderung gemeinnützigen Wohnraums sogar Verfassungsrang. Sein Anteil am Gesamtmietwohnungsbestand beträgt hier rund acht Prozent, in vielen größeren Städten mehr als zehn, in Zürich sind es sogar 25 Prozent.
Gemeinnützige Wohnungsunternehmen in der Schweiz vermieten zur Kostenmiete. Ihre Mieten liegen im Schnitt 25 Prozent unterhalb der Marktmiete, in den Großstädten sogar um 40 bis 60 Prozent. Dabei genießen sie weder steuerliche Vorteile noch erhalten sie staatliche Subventionen. Der Bund fördert sie lediglich indirekt.
Er gewährt einem landesweiten, von den Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus verwalteten Fonds zinsgünstige Darlehen und vergibt Bürgschaften. Mit dieser Art Förderung erzielt die schweizerische Bundeskasse sogar ein Plus. Höchste Zeit, dass die deutsche Bundesregierung sich daran ein Beispiel nimmt.