Argentinien: Mileis Deregulierung lässt Mieten sinken, aber die Armut steigen

Für die Menschen in Buenos Aires ist es ein ungewohnter Anblick: An vielen Häusern und Wohnungen in der argentinischen Hauptstadt hängen wieder Schilder mit der Aufschrift „Alquila“ oder „Vende“. Jahrelang gab es kaum Eigentümer, die ihre Immobilien zur Miete oder zum Kauf anboten. In diesem Jahr nun hat sich die Zahl der zur Vermietung angebotenen Immobilien aber fast verdoppelt, wie eine statistische Erhebung des Verbandes der Immobilienwirtschaft (CI) ergibt. Nach Angaben der Notarkammer sind die Grundbucheintragungen auf dem höchsten Stand seit sechs Jahren. Für den plötzlichen Boom auf dem Markt für Wohnungen und Häuser gibt es drei Gründe. Sie alle hängen mit Entscheidungen des liberalen Präsidenten Javier Milei zusammen, der seit knapp zehn Monaten im Amt ist. Gleichzeitig haben diese aber teils harte Konsequenzen – für Mieter, für Arbeitnehmer und für Banken. In den vergangenen Monaten hat Milei das Mietrecht vereinfacht und dereguliert. Die Änderungen des Mietgesetzes von 2020 machte er komplett rückgängig. Mit ihnen hatte die linke Vorgängerregierung versucht, inmitten der Coronapandemie bezahlbaren Wohnraum für ärmere Menschen zu sichern. Das Gesetz erschwerte Kündigungen und enthielt eine Mietpreisbremse. Mietverträge mussten eine Mindestlaufzeit von drei Jahren haben. Der Mietpreis durfte nur in Pesos vereinbart und nur alle zwölf Monate an die laufende Inflation angepasst werden. Wegen der seit 2019 steigenden Inflation war das für die Vermieter nach wenigen Monaten ein Verlustgeschäft. Die Teuerungsrate lag auf dem Höhepunkt bei fast 300 Prozent pro Jahr. Sie ließen die Wohnung also lieber leerstehen oder vermieteten sie unter der Hand. Nach Angaben des Forschungszentrums für wirtschaftliche, soziale und städtische Entwicklung (Cedesu) standen 2022 in Buenos Aires rund 200.000 Wohnungen leer, fast 50 Prozent mehr als vier Jahre zuvor. Gemäß dem neuen Mietrecht können Verträge nun in Dollar oder Peso abgeschlossen werden. Es gibt keine Mindestlaufzeiten und die Anpassung an die Geldentwertung kann frei verhandelt werden. Die Inflation ist seit Anfang des Jahres rückläufig – wenn auch auf sehr hohem Niveau. Auf zwölf Monate gerechnet liegt sie bei rund 200 Prozent. Mileis Abschaffung der Mietpreisbremse und anderer Regulierungen bestätigen die ökonomische Theorie von Angebot und Nachfrage, beobachtet das nordamerikanische libertäre Wirtschaftsinstitut Cato: „Das Angebot an Mietwohnungen steigt, und die Mieten sind gesunken“, sagt Ryan Bourne, Professor für öffentliches Verständnis der Wirtschaft bei Cato. Laut dem Informationsdienst Radar Inmobiliario liegen die Mietanpassungen unter der monatlichen Inflationsrate. Experten halten das für eine längst überfällige Korrektur: Denn seit 2019 sind die Immobilienpreise laut Radar Inmobiliario real – also nach Abzug der Inflation – um 45 Prozent gesunken. Mitte 2023 lagen sie real auf dem Niveau von 2004. Für viele Mieterinnen und Mieter ist die Entwicklung dennoch dramatisch: Sie müssen ihre Wohnungen verlassen und sich nach günstigerem Wohnraum umsehen. Denn während die Mieten nominal steigen, ist ihre Kaufkraft deutlich gesunken. Weil die Regierung Milei Subventionen für öffentliche Dienstleistungen gestrichen hat, sind die Tarife für Transport, Strom, Gas und Wasser seit ihrem Amtsantritt um 370 Prozent gestiegen. Die Armutsrate stieg innerhalb eines Jahres um elf Prozentpunkte auf 53 Prozent der Bevölkerung. » Lesen Sie auch: Die Zukunft von Javier Milei könnte sich in einer Vorstadt von Buenos Aires entscheiden Es ist also wenig überraschend, dass Mileis Popularität deutlich zurückgeht. Laut einer Umfrage der renommierten Universität Torquato di Tella ist das Vertrauen in seine Regierung im September im Vergleich zum August um 15 Prozentpunkte gesunken. Nur noch 40 Prozent der Argentinierinnen und Argentinier finden Milei demnach gut. Das Meinungsforschungsinstitut Poliarquía ermittelte, dass noch 52 Prozent hinter seiner Regierung stehen. Den größten Popularitätsverlust verzeichnete Milei bei den Rentnern: Kürzlich hat er mit einer Allianz in der Abgeordnetenkammer verhindert, dass ihre Bezüge wie geplant erhöht werden. Diese Rentenanpassung hätte den Staatshaushalt strapaziert, daher hatte Milei schon früh sein Veto eingelegt. Die Abgeordneten im Kongress hätten es mit einer Zweidrittelmehrheit kippen können, aber erreichten diese nicht. Nach dem Votum im Kongress gab er für diejenigen „87 Helden“, die für ihn gestimmt hatten, ein Barbecue in der Präsidentenvilla. Beides kam in der Öffentlichkeit nicht gut an. „Milei setzt rücksichtslos Prioritäten“, sagt Jeremy Browne vom britischen Canning-House, einer auf Lateinamerika spezialisierten Denkfabrik. Mileis oberstes Ziel sei ein ausgeglichener Haushalt, weil er dadurch die Inflation senken wolle. „Er will die Bilanzen in Ordnung bringen“, sagt Browne. „Argentinien soll nicht länger über seine Verhältnisse leben.“ Teilweise ist Milei damit schon erfolgreich: Der argentinische Staatshaushalt erwirtschaftet seit Anfang des Jahres einen Überschuss. Misst man sie am jeweiligen Vormonat, ist die Inflation von 26 Prozent auf vier Prozent gesunken. Auf zwölf Monate gerechnet sind es aber noch 237 Prozent. Ziel der Regierung ist eine Teuerungsrate von zwei Prozent. Sinkt die Inflation nicht von allein auf diesen Wert, muss die Zentralbank die Zinsen wieder erhöhen. Dadurch würde die gerade in Schwung gekommene Wirtschaft aber wieder abgewürgt. Im Juli legte die Wirtschaftsleistung um 1,7 Prozent zu. Dieser Wert war mehr als doppelt so hoch, wie die Investmentbanken erwartet hatten. Entscheidend für die weitere Normalisierung auf dem Immobilienmarkt ist nun, ob die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen auch zum Bau neuer Wohnungen führt. Bislang zeigt die Baustatistik nur eine schwache Zunahme der Bautätigkeit: Nach Erhebungen von JP Morgan ist der Zementabsatz seit März Monat für Monat gestiegen. Im August nahm auch die Zahl der genehmigten Neubauprojekte erstmals seit zwei Jahren wieder deutlich zu. Dafür gibt es auch einen anderen Grund: Seit April vergeben argentinische Banken erstmals seit zehn Jahren wieder Hypothekenkredite an Hauskäufer. Ein typischer Kredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einer Kreditsumme von 250.000 Dollar kostet zwischen 3,5 und 8,5 Prozent Zinsen pro Jahr – plus die Inflation von derzeit über 200 Prozent. Für europäische Immobilienkäufer wäre das ein Albtraum, im Euro-Raum liegen die Zinsen aktuell bei 3,65 Prozent, die Inflation bewegt sich bei 2,2 Prozent. Doch die Argentinier setzen darauf, dass die Inflation unter Milei weiter sinkt und damit in Zukunft auch die Ratenzahlungen. Für viele ist es die erste Chance seit Langem, über eine Finanzierung zu einer eigenen Immobilie zu kommen. Denn viele Jahre lang war das unmöglich. Die Banken wiederum vergeben die Immobilienkredite, weil ihnen nicht viel anderes übrig bleibt. Ihre Einnahmen aus hochverzinsten Anleihen sind eingebrochen, seit die Zentralbank nach Mileis Amtsantritt den Leitzins von 133 Prozent im Dezember 2023 auf aktuell rund 40 Prozent gesenkt hat. Dadurch wollen die Währungshüter verhindern, dass die Finanzierungskosten der Staatsschulden weiter steigen und sie wie früher Geld drucken müssen – was wieder die Inflation antriebe. Den Banken aber ging damit eine Verdienstmöglichkeit verloren: Sie hatten dem Staat zuvor zu immer höheren Zinsen Geld geliehen und so lange Zeit hohe Renditen erzielt. Jetzt müssen sie ihr Geld wieder im klassischen Kreditgeschäft verdienen. Müsste die Zentralbank jetzt wegen der hartnäckigen Inflation den Leitzins wieder erhöhen – auch die Erholung am Arbeitsmarkt würde sich weiter verzögern. Im zweiten Quartal ist die Arbeitslosenrate gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen, sie beträgt nun 7,6 Prozent. Denn die Unternehmen misstrauen dem Aufschwung und stellen noch nicht wieder ein. Um die Liquidität und den Dollar-Bestand in der Wirtschaft zu erhöhen, setzt die Regierung auch auf eine Steueramnestie. Wer sein nicht deklariertes, unversteuertes Geld bis Ende Oktober offiziell auf ein Konto einzahlt, muss keine Strafe zahlen – vorausgesetzt damit werden Immobilien, Staatsanleihen, Aktien oder Anteile von staatlichen Investmentfonds gekauft. Der „Blanqueo“ (etwa: „Weißwaschung“) des Schwarzgeldes soll in drei Stufen bis Mitte nächsten Jahres laufen. Die Regierung Milei rechnet damit, dass die Argentinier rund 40 Milliarden Dollar ihres gebunkerten Geldes in den legalen Geldkreislauf integrieren könnten. Unter dem vorigen marktfreundlichen Präsidenten Mauricio Macri wurden 2016 mehr als 100 Milliarden Dollar legalisiert. Die Steueramnestie könnte auch dazu beitragen, den Immobilienmarkt zu normalisieren. „Argentinien ist das einzige Land der Welt, in dem man ein Haushaltsgerät in zwölf zinslosen Raten kaufen kann, aber ein Haus mit einem Sack voll Bargeld“, sagte Gaston Rossi, Direktor der Banco Ciudad in Buenos Aires, gegenüber Bloomberg. Auch das könnten Javier Mileis Reformen bald ändern. Mehr: Vor der Wahl forderte er ein Recht auf Waffen und Drogen – jetzt wird beides zum Horror für sein Land