Das Wichtigste in Kürze
- Familienstiftungen können das Vermögen der Familie langfristig schützen.
- Vor allem bei Verpachtung, Vermietung und Verkauf von Immobilien können Familienstiftungen in den Genuss steuerlicher Vorteile kommen.
- Die Gründung birgt auch Risiken; es empfiehlt sich fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.
Langfristiger Schutz von Immobilienvermögen und Steuern sparen: Gerade Immobilienhändlern oder Vermietern kann die Gründung einer Familienstiftung viele Vorteile verschaffen.
Immobilien-Familienstiftung – einfach erklärt
Wer eine Familienstiftung gründet, kann dadurch die finanziellen Interessen der Familie fördern und schützen. Sie dient also ausschließlich dem Erhalt des Vermögens und der Nachfolgeplanung, verfolgt jedoch keine gemeinnützigen oder wohltätigen Zwecke. Das Familienvermögen wird auf diese Weise langfristig verwaltet und vor Gläubigern geschützt, um es für nachfolgende Generationen zu erhalten.
Die Gründung einer Familienstiftung kann nämlich sicherstellen, dass das Vermögen auch im Falle des Todes des Stifters oder anderer Familienmitglieder nicht verkauft oder anderweitig genutzt wird – es bleibt in der Familie. Denn weil das Eigentum der Stiftung von den persönlichen Schulden des Stifters und seiner Familie getrennt ist, kann es auch im Insolvenz-Fall nicht dazu genutzt werden, Schulden zu tilgen.
David Wenzel, StB LLB.
Steuerberater für Familienstiftungen
Steuerliche Vorteile einer Immobilien-Familienstiftung
Hier sind vor allem die steuerlichen Vorteile zu nennen, die in verschiedenen Bereichen zum Tragen kommen. Wer eine Immobilien-Familienstiftung gegründet hat, zahlt beispielsweise auf laufende Mieteinnahmen 15 Prozent Körperschaftssteuer und 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag. Vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs zahlen dagegen auch Gewerbesteuer.
Beispielhaft in Zahlen ausgedrückt:
Die Familienstiftung erwirtschaftet einen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 10.000 Euro und möchte den Betrag an die Begünstigten ausschütten.
Der Überschuss wird zunächst mit 15 Prozent Körperschaftssteuer (1.500 Euro) und Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent (82,50 Euro) besteuert. Auf den möglichen Ausschüttungsbetrag wird die Abgeltungssteuer von 25 Prozent gezahlt (10.000 Euro – 1.500 Euro) * 25 Prozent sind 2.125 Euro). Auch auf diese 2.125 Euro entfällt noch einmal ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent (116,88 Euro).
Insgesamt fallen also 3.824,38 Euro an Steuern an und der Rest (6.175,62 Euro) kann an die begünstigten Familienmitglieder ausgeschüttet werden.
Die Gesamtsteuerlast beträgt in diesem Beispiel 38,24 Prozent und fällt damit deutlich niedriger aus als der Spitzensteuersatz von 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, den viele Vermieter im Privatvermögen zahlen müssten.
Ein weiterer steuerlicher Vorteil ist die Tatsache, dass Immobilien nach einer Haltedauer von 10 Jahren im Rahmen der Familienstiftung steuerfrei veräußert werden können. Die Gewerbesteuer entfällt. Damit ist sie zugleich die einzige Gesellschaftsform (auch wenn sie unter das Stiftungsrecht fällt), die etwa auf laufende Mieteinnahmen lediglich 15 Prozent Körperschaftssteuer plus Solidaritätszuschlag zahlt und gleichzeitig komplette Steuerfreiheit genießt, wenn sie Immobilien nach einer Haltedauer von 10 Jahren veräußert.
Stichwort „Gewerbesteuer“: Für Immobilien GmbHs gilt die Regelung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Diese stellt eine Möglichkeit dar, weniger Gewerbesteuer zu zahlen. Ohne diese Regelung gäbe es keine Immobilien GmbHs.
Sie birgt jedoch ein hohes Steuerrisiko, denn es gibt bestimmte Bedingungen, die erfüllt werden müssen, um diese Kürzung zu erhalten. Werden sie nach der Beantragung doch nicht erfüllt, so kann die Steuerbehörde die Kürzung zurückfordern und zusätzliche Steuern verlangen. Für Immobilien GmbHs kann dieser Vorgang sehr teuer werden und stellt genau aus diesem Grunde ein hohes Steuerrisiko dar. Diese Kürzung ist im Gegensatz dazu bei Immobilien-Familienstiftungen gar nicht nötig – somit entfällt auch das Steuerrisiko. Ein weiterer Pluspunkt.
Die Ausschüttung an Familienmitglieder, die so genannten Destinatäre, ist ebenfalls steuerlich begünstigt. Hier kommt eine Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag zum Tragen (siehe Beispiel).
Aber: In der Regel treten bei Familienstiftungen Kinder oder Enkel als Begünstigte auf. Ist das der Fall, so sind Ausschüttungen an diese Personen bis zur Höhe des jährlichen Grundfreibetrages sogar komplett steuerfrei. Und dieser Grundfreibetrag liegt derzeit bei 10.908 Euro!
Man sollte beachten, dass diese steuerlichen Vorteile von weiteren verschiedenen Faktoren abhängen. So spielen zum Beispiel die Höhe des erwirtschafteten Überschusses, die Anzahl der Nutznießer und deren Einkommenssituation sowie die Satzung der Stiftung eine Rolle. Eine umfassende, professionelle Beratung bezüglich der steuerlichen Vorteile der Stiftungsgründung ist daher ratsam.
Familie und Vermögen sind vor Gläubigern geschützt
Ein weiterer Vorteil der Familienstiftung: Sie schützt die Familie. Zum einen natürlich vor Gläubigern, denn bei einer Familienstiftung gibt es keine Gesellschafter, deren Anteile gepfändet werden könnten. Allerdings ist dieser nicht von heute auf morgen zu verwirklichen, sondern bedarf eines zeitlichen Vorlaufes. Des Weiteren kann ein die Gründung einer Familienstiftung dazu genutzt werden, einen Schutz von Pflichtteilsrechten herzustellen. Denn das Eigentum des Stifters geht von ihm auf die Stiftung über. Somit können Pflichtteilsberechtigte nicht mehr direkt auf das Vermögen in der Stiftung zugreifen, sondern haben nur noch den Anspruch auf eine Geldzahlung aus dem Stiftungsvermögen – sofern die Satzung eine Ausschüttung vorsieht.
Der Schutz der Familie ist außerdem dadurch gewährleistet, dass ihre Versorgung langfristig sichergestellt wird. Das bedeutet: In der Satzung kann zum Beispiel festgelegt werden, dass Erträge ausgeschüttet werden, um Nutznießer im Krankheits- oder Pflegefall zu unterstützen.
Auch hier gilt: Es gibt keine absolute Garantie, dass die Familie durch die Stiftung vollständig abgesichert werden kann. Die sorgfältige Planung ist hier besonders wichtig – vor allem für den Fall, dass es zu Konflikten innerhalb der Familie kommt.
Diese Risiken birgt eine Immobilien-Familienstiftung
Was Vorteile hat, birgt meist auch Risiken – das trifft auch auf die Gründung einer Immobilien-Familienstiftung zu. So kann der Stifter sein eingebrachtes Vermögen in der Regel nicht wieder zurückfordern. Das stellt ein Problem dar, wenn sich zum Beispiel wirtschaftliche oder familiäre Umstände ändern.
Handeln Stiftungsorgane vorsätzlich oder grob fahrlässig pflichtverletzend, haftet die Stiftung. In diesem Fall kann das Stiftungsvermögen herangezogen werden, um Gläubigern gerecht zu werden.
Um effektiven Schutz des Vermögens zu gewährleisten, sollte die Stiftungsgründung frühzeitig erfolgen. Das bedeutet, es ist ein gewisser zeitlicher Vorlauf nötig, wenn etwa die Stiftung zum Schutz vor Pflichtteilsrechten eingesetzt werden soll.
Außerdem kann alle 30 Jahre die Erbersatzsteuer anfallen. Sie wird angesetzt, damit Familien die Stiftung nicht dafür nutzen, Erbschaftssteuer zu umgehen.
So gründen Immobilienbesitzer eine Familienstiftung
Dem Gründungsprozess sollte stets eine professionelle Beratung vorangestellt werden, denn er kann sehr komplex sein. In Deutschland geht er vor allem mit diesen Schritten einher:
- Gründungsinteressierte formulieren Ziele und Zwecke der Stiftung, machen sich Gedanken über das Stiftungskapital, den späteren Vorstand der Stiftung sowie die Satzung.
- Dann steht die Suche nach einem erfahrenen Notar an, der bei Gründung und beim Verfassen der Satzung unterstützt.
- Der nun folgende Gründungsakt umfasst die Unterschrift beim Notar und die Einzahlung des Stiftungskapitals.
- Anmeldung der Stiftung beim Registergericht.
- Mindestens eine Person muss nun bestimmt werden, die den Stiftungsvorstand bildet, die Stiftung vertritt und die Geschäfte führt.
- Ein Steuerberater hilft Ihnen nun dabei, Ihre neue Immobilien-Familienstiftung steuerlich zu registrieren.
Diese Kosten kommen bei der Gründung auf Sie zu
Die Kosten für die Gründung einer Immobilien-Familienstiftung hängen unter anderem stark davon ab, wie komplex die Stiftung ist. Einplanen müssen Sie auf jeden Fall Notarkosten, Steuerberatungskosten, Registergebühren, Gründungsberatungskosten und Verwaltungskosten. Alle genannten Gebühren können zwischen einigen hundert und mehreren tausend Euro betragen. Holen Sie sich Unterstützung in Form professioneller Beratung. Dies soll Ihnen dabei helfen, Kosten transparent zu machen und eine persönliche Kostenaufstellung anzufertigen.
David Wenzel, StB LLB.
Steuerberater für Familienstiftungen
Häufig gestellte Fragen zur Gründung einer Familienstiftung
Eine Immobilien-Familienstiftung dient dem Erhalt des Vermögens und der Nachfolgeplanung. Das Familienvermögen wird langfristig verwaltet und vor Gläubigern geschützt, um es für nachfolgende Generationen zu erhalten. Das Eigentum der Stiftung wird von den persönlichen Schulden des Stifters und seiner Familie getrennt, weshalb es im Insolvenz-Fall nicht dazu genutzt werden kann, Schulden zu tilgen.
Zunächst lassen Sie sich am besten professionell beraten. Dann formulieren Sie Ziele und Zwecke der Stiftung, machen sich Gedanken über das Stiftungskapital, den späteren Vorstand der Stiftung sowie die Satzung und die Anmeldung beim Registergericht. Ein Notar hilft Ihnen beim Verfassung der Satzung und ein Steuerberater unterstützt Sie bei der steuerlichen Registrierung. Nehmen Sie fachkundige Beratung in Anspruch, um Fallstricke und Risiken zu minimieren.
Die Gesamtsteuerlast fällt aufgrund diverser Begünstigungen meist weit niedriger aus als der Spitzensteuersatz von 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag. Zudem entfällt die Gewerbesteuer und Immobilien können nach einer Haltedauer von 10 Jahren im Rahmen der Familienstiftung steuerfrei veräußert werden. Die Ausschüttung an Destinatäre ist ebenfalls steuerlich begünstigt.
