Streitfall des Tages: Wenn der Vermieter sich nicht ans Gesetz hält
In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.
Foto: HandelsblattDer Fall
Über zehn Jahre lebte Karen P. in ihrer Mietwohnung in Köln-Nippes. Zum Vermieter hatte sie in dieser Zeit nicht viel Kontakt. Erst, als sie den Mietvertrag kündigte, merkte sie, dass Ärger auf sie zukommen könnte. Denn vom Vermieter bekam sie auf ihre Kündigung keine Reaktion. Sie suchte Hilfe und wurde bei der Verbraucherzentrale Köln fündig. Die bietet in Kooperation mit dem Kölner Mieterverein eine juristische Erstberatung an. „In diesen 15 Minuten habe ich erfahren, dass mein Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nichtig ist, ich also beim Auszug nicht renovieren muss“, sagte Karen P. Rechtsexperte Jörg Hänsel teilte ihr außerdem mit, dass ihre Betriebskostenabrechnung falsch sei.
Karen P. wies ein Verwalterbüro in Lindlar, das der Vermieter zwischenzeitlich beauftragt hatte, auf diese Missstände hin und bekam - keine Antwort. Sie zog wie angekündigt aus, und nach mehrfacher Nachfrage gab es eine Schlüsselübergabe. Dabei bemängelte die Dame vom Hausverwalterbüro, dass Karen P. keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe, die Scheibe der Balkontür einen Riss habe und außerdem zu allen Zimmertüren die Schlüssel fehlten. Karen P. verwies auf ihren Brief zum Thema Schönheitsreparaturen, und merkte an, dass sie bei der Wohnungsübergabe keine Schlüssel bekommen habe. Auch die Scheibe habe schon beim Einzug einen Riss gehabt, doch das habe sie nie gestört. Da es beim Einzug kein Übergabeprotokoll gab, lässt sich nach über zehn Jahren schwer das Gegenteil beweisen. Nach dreimaligem Nachfragen bekam Karen P. das Auszugsprotokoll zugeschickt - doch dann passierte wieder nichts mehr. Drei Monate später mahnte sie darum die gezahlte Kaution schriftlich an und bekam einen Brief, in dem die Betriebskosten von 2010, 2011 und 2012 gegen die Kaution in Höhe von 1.130 Euro aufgerechnet wurden: Karen P. sollte kein Geld wiederbekommen.
Die Betriebskostenabrechnung
„Das akzeptiere ich so natürlich nicht“, sagt Karen P. Sie will mit juristischem Beistand ihre Kaution zurückholen. Und hat dabei gar keine schlechten Karten: „Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch“, sagt Jörg Hänsel vom Kölner Mieterbund. Das bedeute allerdings nicht, dass die Korrektur immer zu Gunsten des Mieters ausfallen würde. Allerdings sei es oft der Fall, dass Mieter weniger zahlen müssten oder mehr zurückbekämen, als der Vermieter ausgerechnet hat. „Häufige Fehler sind in den Verteilerschlüsseln“, weiß der Mietrechtsexperte. Stehe im Mietvertrag, es werde nach Personen abgerechnet, könnten die Kosten beispielsweise nicht nach Quadratmetern verteilt werden. Auch Posten, die überhaupt nicht auf den Mieter umgelegt werden dürften, fänden sich dort häufiger. „Dabei sieht die Betriebskostenverordnung nur 17 Posten dafür vor, beispielsweise Kosten für Beleuchtung, Aufzug oder Gartenpflege.“ Außerdem, so Hänsel, sollte eine Betriebskostenabrechnung auch für einen Laien verständlich sein. Das heißt, die einzelnen Posten müssen verständlich aufgelistet werden, dazu gehören die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel sowie der Anteil des Mieters. Davon müssten jedoch die Vorauszahlungen des Mieters abgezogen werden.
„Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass Korrekturen oder zumindest weitere Erläuterungen des Vermieters erforderlich sind, sollte der Mieter den ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag so lange nicht begleichen, bis die Abrechnung korrigiert oder erläutert worden ist“, rät Rechtsexperte Hänsel. Bekäme der Mieter Geld zurück, solle er die Vorauszahlungen so lange stoppen, bis der fragliche Betrag ausgeglichen ist. Werden wie im Fall von Karen P. die falschen Betriebskosten mit der Kaution verrechnet, bleibt eigentlich nur der Klageweg. Zwar dürfe der Vermieter die Kaution einbehalten, er müsse aber trotzdem eine nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung vorlegen, und zwar im Rahmen der zeitlichen Grenzen des Gesetzgebers: Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2010, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2011 vorliegen, und der Mieter hat bis zum 31. Dezember 2012 Zeit, zu widersprechen. „Legt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung vor, muss auch nichts zurückgezahlt werden, und somit hat der Mieter Anspruch auf seine Kaution“. Schwierigkeit bei Karen P.: Die Abrechnungen für 2011 und 2012 sind noch nicht fertig. Wenn Sie jetzt also die ersten 500 Euro einklagt, muss sie im schlimmsten Fall trotzdem noch zwei weitere Jahre auf ihr Recht pochen.
Die Sache mit dem Fenster
Immerhin, so freut sich Karen P., hat der Vermieter nichts weiter zu den Schönheitsreparaturen, der Fensterscheibe und den Schlüsseln gesagt. Aber: „Ich werde den Verdacht nicht los, dass er sich das Geld auf dem Weg über die Betriebskostenabrechnung holen möchte“. Bei einer so schwierigen Beweislage wie der von Karen P. bezüglich der Fensterscheibe und der Schlüssel rät der Ombudsmann des Immobilienverbandes Deutschland, Hans-Eberhard Langemaack, dazu, dass beide Seiten verzichten: „Beispielsweise könnte der Mieter neue Schlüssel machen lassen, dafür verzichtet der Vermieter auf den Austausch der Glasscheibe - oder andersrum.“ Grundsätzlich eine gute Idee, aber Karen P. ist damit nicht einverstanden: „Dafür, dass ich zehn Jahre ein braver Mieter war, und die Behebung dieser Mängel nicht gefordert habe, soll ich jetzt zahlen?“ Unterstützung bekommt sie in diesem Punkt von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: „Der Vermieter muss mittels Vertrag, Übergabeprotokoll oder Zeugen erst einmal nachweisen, dass er dem Mieter Schlüssel übergeben hat. Erst dann muss der Mieter sich um Ersatz kümmern.“ Bei der Fensterscheibe ist er jedoch skeptisch: „Kein Gericht würde glauben, dass sie über zehn Jahre mit einem Sprung in der Scheibe gelebt hat, ohne ihn zu reklamieren“.
Das Übergabeprotokoll
Die Schlüssel und die Fensterscheibe sind gute Beispiele dafür, wie wichtig es ist, beim Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll zu machen. Dafür gibt es zwar keine Verpflichtung, aber mit Protokoll haben beide Seiten Rechtssicherheit. „Allerdings sollte in einem solchen Protokoll nur der Zustand der Wohnung beschrieben werden“, sagt Ropertz. Stehe also im Protokoll „Die Wohnung ist nicht renoviert“, sei das in Ordnung. Das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben sollte der Mieter, wenn dort stünde: „Der Mieter renoviert die Wohnung innerhalb der nächsten 5 Tage.“ Denn damit würde er sich dazu verpflichten, selbst, wenn der Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vorsieht.
Auch Haus und Grund, die Eigentümerschutzgemeinschaft, rät zum Übergabeprotokoll: „Dieses Formular gibt beiden Seiten Rechtssicherheit“, sagt Gerold Happ. „Sinnvoll ist es, das Einzugsprotokoll von der Wohnungsübergabe beim Auszug mitzunehmen. Das spart Zeit und gegebenenfalls auch Nerven.“ Der neue Vermieter von Karen P. hat übrigens auch kein Übergabeprotokoll erstellt. Karen P. besteht jetzt nachträglich darauf, dass eines angefertigt wird. „Aus Fehlern wird man klug“, sagt sie.
Weiterführende Informationen
Betriebskostenverordnung im Internet: http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html
Betriebskostenabrechnung bei test.de: http://www.test.de/Betriebskostenabrechnung-So-finden-Sie-die-Fehler-4234442-4234447/
Ombudsstelle Immobilien des IVG: http://www.ombudsmann-immobilien.net
Deutscher Mieterbund: http://www.mieterbund.de/
Mietrechtsberatung über die Verbraucherzentrale NRW: http://www.vz-nrw.de/UNIQ134010232728196/link198812A.html?returnto=link197984A&mode=1&leistung=a024
Haus & Grund: www.hausundgrund.de
Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall