Immobilienpreise: Wo die Mieten sinken

Die Nachricht klang für viele Mieter fast zu schön, um wahr zu sein: In mehr als einem Viertel der deutschen Großstädte sind zuletzt die Durchschnittsmieten gefallen, meldete das Portal Immowelt kürzlich. Besonders in den teuren Metropolen wie München, Düsseldorf, Frankfurt oder Köln sind die Preise zwar immer noch hoch, aber im Vergleich zum Vorjahr etwas niedriger. Auch in mittelgroßen Städten wie Augsburg, Bielefeld, Bonn, Freiburg, Heidelberg, Leverkusen, Ludwigshafen, Mannheim, Münster oder Reutlingen gingen die Mieten im Schnitt nach unten. „Die Grenze des Bezahlbaren scheint dort für viele zunehmend erreicht“, begründet Felix Kusch, Geschäftsführer von Immowelt, diese Entwicklung. Die bundesweite Tendenz zeigt indes in eine andere Richtung. Landesweit steigen die Mieten weiter. Im Vergleich zum Jahr 2020 lagen sie Ende Dezember durchschnittlich um 6,1 Prozent höher, hat das Statistische Bundesamt ermittelt. Im Schnitt müssen Mieter im Januar bei Wohnungsangeboten mit einem Quadratmeterpreis von 10,78 Euro rechnen. Bei Wohnhäusern liegen die Preise mit 10,39 Euro knapp darunter, hat das Maklerhaus Engel & Völkers aktuell ermittelt. Viele Faktoren spielen neben den regionalen Besonderheiten eine Rolle. Ausschlaggebend für die Miete ist beispielsweise, ob es sich um einen Neubau oder einen Bestandsbau handelt, der schon einige Jahrzehnte alt ist. Auch die Lage in einem guten oder weniger gut beleumundeten Stadtteil spielt eine große Rolle. Zudem ist seit den deutlich gestiegenen Preisen für Heizenergie die Frage nach der energetischen Ausstattung weit nach vorne rückt. Zudem belasten externe Faktoren wie der Wohnungsneubau, der weit unter den Erwartungen der Bundesregierung liegt. Die in den vergangenen beiden Jahren deutlich angezogenen Bauzinsen dürften den Trend noch verstärken. „Viele Kaufinteressenten bleiben im aktuellen Umfeld Mieter“, beobachtet Stefan Haas, Geschäftsführer beim Münchener Großinvestor Meag. Traditionell entscheiden sich mehr Menschen in Deutschland, eine Wohnung zu mieten als zu kaufen – ihr Anteil liegt bei 57,9 Prozent. In stark gefragten Metropolen wie Berlin und Hamburg liegt der Anteil sogar deutlich darüber. In der Bundeshauptstadt wohnt laut Statistischem Bundesamt nur knapp jeder siebte in einer eigenen Wohnung – in Hamburg sind es weniger als ein Viertel. Die Folgen sind gerade in den Metropolen mit einem hohen Anteil an Mieterinnen und Mietern eklatant. In Berlin stiegen laut Immowelt-Zahlen im vergangenen Jahr die Preise bei der Neuvermietung einer Dreizimmerwohnung um 2,6 Prozent auf im Schnitt 11,56 Euro je Quadratmeter. Als Musterbeispiel dienten 75-Quadratmeter-Wohnungen aus den 1990er-Jahren im ersten oder zweiten Stock. Preissteigerungen von 7,5 Prozent, wie sie noch in den Jahren 2021 und 2022 in der Hauptstadt zu beobachten waren, sind damit zwar vorerst gestoppt. Das liegt laut den Experten von Immowelt auch daran, dass Wohnungssuchende an ihre finanziellen Grenzen stoßen und sich die Preise schlicht nicht mehr leisten können. Hinzu kommt eine weitere Besonderheit, die nicht nur für die Bundeshauptstadt gilt. „Weil die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten immer größer wird, sind Umzüge für Mieterinnen und Mieter in vielen Fällen mit immer größeren Kostensprüngen verbunden, sodass die Fluktuationsrate am Wohnungsmarkt weiter sinken dürfte und Wohnraum in Deutschland noch ineffizienter verteilt wird“, beobachtet Matti Schenk von der Deutschlandtochter des britischen Immobilienspezialisten Savills. Als Folge verbleiben diejenigen, die aufgrund veränderter Lebensumstände eine kleinere Wohnung suchen, häufig in ihrer größeren Wohnung, weil sie bei einem Umzug womöglich sogar mehr zahlen würden als bisher. Beim Blick auf regionale Details fallen am Mietmarkt in Deutschland weiterhin große Unterschiede auf. Wenig überraschend sind die Mieten zwar in den Top 7-Städten noch immer sehr hoch. Daneben gibt es teils deutliche Preissteigerungen in mittelgroßen Städten und Regionen, die bisher als günstig galten. Das Ruhrgebiet sowie große Teile Ostdeutschlands und von Rheinland-Pfalz gehören dazu. Das Bundesland erlebte im vergangenen Jahr sogar einen Rekord-Zuzug, bestätigen die Experten von Immowelt. Die Zugezogenen stammen zu einem beträchtlichen Teil aus dem angrenzenden Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und zu einem kleinen Teil aus dem Saarland. Für Rheinland-Pfalz sprachen oftmals niedrige Mietpreise. Doch hat die Beliebtheit Spuren hinterlassen. In Kaiserslautern stiegen die mittleren Mietpreise binnen eines Jahres um 10,5 Prozent auf 8,74 Euro je Quadratmeter. Von den Durchschnittspreisen in Rheinland-Pfalz, die laut Engel & Völkers bei 10,14 Euro je Quadratmeter liegen, ist man damit aber immer noch ein ganzes Stück entfernt. Auch im Ruhrgebiet ging es mit den Mietpreisen spürbar nach oben. In Hagen musste mit durchschnittlich 7,28 Euro pro Quadratmeter zehn Prozent mehr Miete gezahlt werden als ein Jahr zuvor. In Dortmund betrug das Plus über acht Prozent bei 8,17 Euro pro Quadratmeter. In vielen Regionen Deutschlands suchen Menschen nach günstigeren Alternativen im Umland der teuren Metropolen. Das ist ein Grund für den Preisanstieg in Neuss als Ausweichort zu Düsseldorf und Köln. Um 7,6 Prozent auf 9,53 Euro je Quadratmeter stiegen dort die Preise im Schnitt. In Darmstadt, aus Sicht etlicher Mieterinnen und Mieter eine Alternative zum teuren Frankfurt, gingen die Preise um 4,5 Prozent auf 11,43 Euro nach oben. Der Abstand zur Bankenmetropole, wo nach einem Minus von 1,4 Prozent im Schnitt 12,13 Euro zu zahlen sind, ist damit deutlich kleiner geworden. >> Lesen Sie hier: Diese Vororte lohnen sich für Immobilienkäufer Umgekehrt geraten dort die Mieten unter Druck, wo es bisher schon teuer war. Tendenziell gilt das für den Süden, also die Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg. Besonders deutlich wird es in mittelgroßen Städten wie Augsburg, Freiburg, Heidelberg oder Reutlingen. Mit schmuckem Stadtbild, einer attraktiven Infrastruktur und dem guten Ruf einer Hochschulstadt zogen die Gegenden in den vergangenen Jahren viele Menschen an. Das trieb die Mieten spürbar nach oben. Allerdings gilt in Freiburg das Wohnen im bundesweiten Vergleich noch immer als teuer. Hier fielen die Mieten im vergangenen Jahr um 3,8 Prozent auf durchschnittlich 12,33 Euro. In Heidelberg sind die Mieten sogar um 6,4 Prozent auf 11,31 Euro gesunken. Inzwischen scheint auch in diesen Städten bei vielen Mieterinnen und Mietern die Grenze der Belastbarkeit erreicht zu sein. Mehr: Kaufen oder mieten? Was sich jetzt am meisten lohnt.