Immobilien in den Bergen: So teuer ist der Traum von der eigenen Hütte

St. Moritz ist nicht länger der teuerste Ferienort der Alpen für Immobilienkäufer. Im Nobelskiort Verbier in der französischsprachigen Schweiz wurden 2023 noch höhere Preise für Ferienwohnungen bezahlt: Umgerechnet mindestens 21.600 Euro pro Quadratmeter kostete dort ein Apartment im gehobenen Standard, wie aus einer am 28. Mai veröffentlichten Studie der Schweizer Großbank UBS hervorgeht. Das waren rund zehn Prozent mehr als im Vorjahr. In St. Moritz, lange Zeit unumstritten der teuerste Alpenort, gingen die Kaufpreise leicht um ein Prozent zurück. Mit mindestens rund 21.300 Euro pro Quadratmeter bleibt jedoch eine Immobilie im noblen Ferienort im Schweizer Kanton Graubünden weiterhin für die meisten Menschen ein Traum. Das Luxussegment beginnt in diesen Orten erst weit jenseits der Marke von 30.000 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt stiegen die Kaufpreise in den analysierten mehr als 40 Ferienregionen in der Schweiz, Deutschland, Frankreich und Italien um vier Prozent. Seit 2019 hat der Markt für Ferienhäuser in den Alpen im Schnitt um 30 Prozent zugelegt und damit den Gesamtmarkt in Ländern wie der Schweiz und Deutschland deutlich abgehängt. Aus Sicht von UBS-Immobilienökonom Maciej Skoczek ist jedoch schon jetzt eine Verlangsamung des Preisbooms absehbar. „Das geringe Angebot kaschiert den Nachfragerückgang“, sagt er. Nach wie vor seien sehr wenige verfügbare Wohnungen auf dem Markt. Für das laufende Jahr erwarten die UBS-Ökonomen stagnierende Kaufpreise. „Die konjunkturelle Schwächephase wird die Nachfrage nach Zweitwohnungen dämpfen“, sagt Skoczek. „Kaufinteressenten dürften die geforderten Preise vermehrt kritisch hinterfragen.“ Die sind nach wie vor vielerorts horrend: Eine Million Euro für eine 50-Quadratmeter-Wohnung müssen Wohnungskäufer auch in Zermatt sowie in Gstaad mindestens einkalkulieren. Preislich liegen die vier nobelsten Schweizer Wintersport-Destinationen damit weit vor allen anderen Ferienorten in den Alpen. Hinzu kommt: Für viele ausländische Kaufinteressenten bleibt der Schweizer Ferienimmobilienmarkt nicht nur aufgrund der hohen Preise schwer zugänglich. Denn das schweizerische Bundesgesetz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz „Lex Koller“, schränkt den Verkauf von Zweitwohnungen an ausländische Käufer in den meisten Ferienregionen drastisch ein. Interessenten müssen eine Ausnahmegenehmigung der Gemeinde beantragen, in der sich das Objekt befindet. Der teuerste Ort außerhalb der Schweiz ist Kitzbühel in Österreich mit Preisen ab 16.000 Euro pro Quadratmeter. Davon ist die Tegernsee-Region als kostspieligste deutsche Touristenhochburg in den Alpen mit rund 13.000 Euro pro Quadratmeter noch entfernt. Am schnellsten holen dagegen die Preise im italienischen Cortina d'Ampezzo in den Dolomiten auf. Dort kostet eine Ferienwohnung im gehobenen Standard inzwischen mindestens 12.500 Euro pro Quadratmeter – knapp 20 Prozent mehr als im Vorjahr. 2026 ist Cortina d'Ampezzo neben Mailand der Hauptaustragungsort der Olympischen Winterspiele. Auffällig ist, dass sich die Preisentwicklung zwischen den einzelnen Feriendestinationen stark auseinanderentwickelt. Während und kurz nach der Pandemie kletterten diese noch auf breiter Basis. Besonders stark fielen die Preise etwa in einer der beliebtesten Skiorte in Österreich, St. Anton am Arlberg. Auch am Tegernsee und im Berner Oberland mussten Wohnungsbesitzer leicht fallende oder stagnierende Preise hinnehmen. Nach Ansicht von UBS-Ökonom Skoczek ist diese Entwicklung Ausdruck der sich normalisierenden Nachfrage. Diese liege wieder auf dem Niveau vor der Pandemie, wie sich aus Online-Suchaufträgen herauslesen lasse. „Im dritten Quartal 2023 hat sich die Preisentwicklung weiter abgeschwächt“, sagt Skoczek. „Es deutet alles darauf hin, dass wir in den kommenden Jahren immer mehr Destinationen mit geringeren Preisen sehen werden.“ Die schwache Konjunktur belastet die Nachfrage nach Luxusgütern, zu denen auch Ferienwohnungen gehören. Darüber hinaus drücken die gestiegenen Zinsen die Nachfrage von Käufern, die ihre Ferienimmobilie hauptsächlich als Investment sehen. In puncto Rendite ist Zermatt mit durchschnittlich sechs Prozent die profitabelste Alpen-Destination aus Investorensicht. In Verbier und Gstaad liegt die durchschnittliche Rendite für vermietete Objekte mit um die vier Prozent deutlich tiefer. » Lesen Sie auch: Wo sich eine Hütte im Skigebiet noch lohnt – und was Käufer beachten sollten Auch der Faktor Schneesicherheit wird angesichts des fortschreitenden Klimawandels aus Sicht von UBS-Ökonom Skoczek immer wichtiger. „Höhere Lagen werden sicherlich profitieren“, sagt er. Hoch gelegene Orte wie St. Moritz haben damit einen deutlichen Vorteil gegenüber tiefer liegenden Regionen wie Gstaad. Das deckt sich mit Ergebnissen einer Anfang des Jahres veröffentlichten Studie der Immobilienberatung Savilles und des Maklers Knight Frank. Guy Murdoch von Savills beobachtet, dass Käufer immer stärker Immobilien mit guter Anbindung an sehr hoch gelegene Skigebiete mit hoher Schneesicherheit nachfragen würden. Aus Sicht von UBS-Ökonom Skoczek haben jedoch auch tiefer gelegene Skigebiete eine Chance, im Wettbewerb zu bestehen. „Ein ganzjähriges Angebot wird immer wichtiger.“ Mit Investitionen etwa in Mountainbike-Routen für den Sommer lasse sich ein Rückgang im Skitourismus kompensieren. Mehr: Ferienhaus in der Schweiz – So wird der Traum wahr. Erstpublikation: 28.05.2024, 13:28 Uhr.