Wohnungsbau: Kann Erbbaurecht ein Hebel für bezahlbare Wohnungen sein?
Berlin. Bezahlbare Wohnungen sind Mangelware in Deutschland. Menschen mit kleinerem oder mittlerem Gehalt finden immer schwieriger Wohnraum. Nun will Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) über das Erbbaurecht für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen.
Das von Geywitz Anfang 2022 wiederbelebte „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ aus Politik, Wirtschaft und Zivilgesellschaft hat sich im vergangenen Jahr intensiv mit dem Erbbaurecht beschäftigt. Dabei herausgekommen ist ein noch unveröffentlichter fünfseitiger Beschluss, der dem Handelsblatt vorliegt.
Zentrale Forderung: die Entwicklung eines sogenannten „Mustererbbaurechtsvertrags für bezahlbares Wohnen“, zusammen mit dem Bundesjustizministerium. Mit einem solchen Mustervertrag sollen die komplizierten Erbbaurechtsverträge vereinfacht und vereinheitlicht werden.
Die erhoffte Wirkung: Zum einen nutzen Kommunen das Instrument noch mehr und stellen Grundstücke zur Verfügung. Zum anderen wird das Investoreninteresse geweckt. „Damit das Erbbaurecht als marktgerechtes Angebot die Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum befördert, muss es für beide Seiten attraktiv ausgestaltet sein“, heißt es in dem Beschluss.
„Das Erbbaurecht erlebt aktuell eine Renaissance“, sagte Geywitz' parlamentarischer Staatssekretär Sören Bartol dem Handelsblatt. Immer mehr Städte, Gemeinden, aber auch gemeinnützige Organisationen und Kirchen würden Erbbaurechte nutzen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und langfristig zu erhalten.
Weiter sagte Bartol: „Wir erarbeiten deshalb nun einen Mustererbbaurechtsvertrag, um die Hürden zur Nutzung des Erbbaurechts zu senken und Orientierung zu geben, damit die Vorteile dieses Instruments ihre Wirkung auf dem Wohnungsmarkt entfalten können.“ Kann das funktionieren? Was sagen Ökonomen und die Immobilienwirtschaft? Das Handelsblatt bietet eine Übersicht in zentralen Fragen:
Worum geht es beim Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht räumt der Eigentümer eines Grundstücks als sogenannter Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein, was im Grundbuch eingetragen wird. Das Grundstückseigentum verbleibt also bei der jeweiligen Kommune und geht nicht auf die Immobilienwirtschaft über. Ein Gebäude wird also auf einem gemieteten Grundstück errichtet.
Die Laufzeit ist langfristig, für die Nutzung des Grundstücks wird ein Erbbauzins, also eine Pacht fällig. „In der Regel werden Erbbaurechtsverträge über 99 Jahre geschlossen, damit es Planungssicherheit gibt“, sagt Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund (DStGB). „Die Verträge können nach Auslaufen verlängert oder erneuert werden, aber die Kommunen behalten sich vor, nach diesem Zeitraum neu über das Grundstück verfügen zu können.“
Was sagen die kommunalen Spitzenverbände zu einem Mustervertrag?
Der DStGB ist einer der drei kommunalen Spitzenverbände, die im Bündnis über das Erbbaurecht diskutiert haben. „Wenn wir es schaffen, über einen Mustervertrag die Komplexität herauszunehmen, dann ist das Erbbaurecht für alle Kommunen geeignet, auch für die kleinen“, sagte Düsterdiek. „Natürlich ist es auch möglich, über einen Verkauf von Grundstücken und städtebauliche Verträge für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Der Vorteil ist aber, dass die Kommunen das Grundstück nicht vollständig aus der Hand geben.“
Das sieht auch der Deutsche Städtetag als entscheidend an: den Erhalt der Grundstücke für den Gemeinbedarf. Es gebe inzwischen Ratsbeschlüsse in vielen Städten, wonach zumindest vorrangig geprüft werden solle, ob bei der Vergabe eines kommunalen Grundstücks das Erbbaurecht angewandt werde, darunter Freiburg, Dresden, Berlin, Wolfsburg, Hamburg und München.
Der Deutsche Landkreistag erklärte, es sei „grundsätzlich richtig, das Erbbaurecht im Blick zu haben und attraktiver auszugestalten“. Die drängendsten Probleme des Wohnungsbaus würden damit aber nicht gelöst. Erbpachtverträge umfassten nur einen unterdurchschnittlichen Anteil an Grundstücksverträgen, auch weil Bauherren langfristig mehr auf Eigentum als auf Erbbaurecht setzten.
Was sagt ein Immobilienexperte?
Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, hebt die Veränderungsmöglichkeiten für Städte und Gemeinden hervor. So ließen sich Grundstücke „gemäß veränderten Dynamiken in Städten umplanen oder umnutzen“. Allerdings würden nur kurz laufende Rechte oder Restlaufzeiten Familien mit Kindern, aber auch vorsichtige Anleger abschrecken.
Was muss in einem Mustervertrag geregelt werden?
Laut Bündnispapier braucht es Hilfen zur Ermittlung eines „marktgerechten und für bezahlbaren Wohnraum angemessenen Erbbauzinses“, auch wie eine Anpassung der Pacht geregelt werden könnte. Als wichtig gilt zudem der Umgang mit dem Auslaufen von Erbbaurechtsverträgen. Dazu zählen „faire Entschädigungsregelungen, die zur Akzeptanz des Erbbaurechts beitragen“. Denn wenn der Vertrag endet, muss der Grundstückseigentümer das Bauwerk vom Pächter erwerben.
Notwendig sind auch Hilfen zu folgenden Punkten:
- Was für ein Gebäude wird errichtet, wie wird es errichtet und wie verwendet? Dazu können Punkte wie eine klimafreundliche Bauweise aufgegriffen werden.
- Was passiert bei einem Wechsel von Gesellschaftern?
- Was passiert bei einem Verkauf des Gebäudes?
- Was passiert bei einem „Heimfall“, also dem vorzeitigen Ende des Erbbauvertrages, etwa bei Insolvenz des Pächters oder Zwangsverwaltung des Grundstücks?
Wie kann ein marktgerechter Erbbauzins aussehen?
Immobilienexperte Just unterstreicht, dass Erbbaurechte natürlich günstiger sein müssen als Grundstückskäufe. Allerdings habe die Pacht „meistens historische Züge“, sei also in vielen Städten von den hohen Finanzierungskosten der 1990er abgeleitet worden. „Damit rechnet sich das aber häufig nicht“, sagt Just. Die Pacht müsse also an aktuelle Konditionen angelehnt sein.
Der Experte findet es außerdem vorteilhaft, wenn die eigentlich jährlich anfallenden Zinsen gleich am Anfang vollständig abgelöst werden könnten, „denn dann wird der Preisabschlag deutlich im Vergleich zu alternativen Kaufmöglichkeiten“. Gerade für kleine Privatanleger könne es sonst intransparent erscheinen.
Was sagt die Wohnungswirtschaft?
Staatssekretär Bartol ist davon überzeugt, dass das Instrument in Zeiten stark gestiegener Bodenpreise und Zinsen „auch für Investoren und Privatpersonen als Erbbaurechtsnehmer zunehmend attraktiver“ wird. Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, sieht jedoch eher Nachteile, zumindest aber große Herausforderungen. Konkret kritisierte sie schlechtere Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken im Vergleich zum Volleigentum. Für zwingend notwendig hält sie zudem eine gesetzlich festgelegte 100-prozentige Entschädigung zum Verkehrswert des Gebäudes, wenn der Erbbauvertrag nicht verlängert wird.