Wohnungen: Genehmigte Häuser endlich bauen – gelingt der Förderplan?
Berlin. Bundesbauministerin Verena Hubertz will mit zeitlich begrenzten Fördererleichterungen Immobilienprojekte aktivieren, die zwar genehmigt sind, deren Baubeginn aber noch aussteht. „Der Bauüberhang ist eine tolle Reserve, denn wir haben über 800.000 Baugenehmigungen, wo in großen Teilen der Bau einfach noch nicht begonnen wurde“, sagte die SPD-Politikerin kürzlich im Bundestag. Wenn die schnell angereizt würden, führte Hubertz weiter aus, „haben wir richtig was gewonnen, weil alles Formale schon erledigt ist“.
Doch um welches Potenzial geht es? Das Statistische Bundesamt meldete zum Jahresende 2024 einen Bauüberhang von 630.798 Wohneinheiten im Neubau. Davon befanden sich gut 330.000 Wohnungen im Bau, bei 300.782 Wohnungen hatte er noch nicht begonnen. Und dort könnte eine Fördererleichterung ansetzen.
Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sieht vor, den Effizienzhausstandard EH55 temporär wieder förderfähig zu machen, um den Bauüberhang zu aktivieren. EH55 bedeutet, dass ein Gebäude nur 55 Prozent der Energie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Standardhaus benötigt. Grundsätzlich unterstützt die Bundesregierung finanziell nur noch den Bau von Häusern mit dem strengeren EH40-Standard. Lediglich beim Förderprogramm zum klimafreundlichen Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) ist EH55 derzeit zugelassen.
Experten warnen allerdings davor, den Bauüberhang als zusätzliche Reserve zu den 215.900 im vergangenen Jahr erteilten Baugenehmigungen zu sehen. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), sagte dem Handelsblatt: „Der Bauüberhang ist eine dynamische Größe, in die sämtliche erteilten Baugenehmigungen einfließen – unabhängig davon, ob die Vorhaben noch nicht begonnen, bereits im Rohbau oder sogar rohbaufertig sind.“
Laut Pakleppa lege die Formulierung im Koalitionsvertrag nahe, dass nur Wohneinheiten, die noch nicht begonnen wurden und somit kurzfristig zum Baustart gebracht werden könnten, im EH55-Standard aktiviert werden sollten. Der Einbruch der Baugenehmigungen in den vergangenen drei Jahren zeige jedoch deutlich: „Es braucht weit mehr als die Aktivierung eines ohnehin begrenzten Genehmigungsbestands.“
Keine „hektisch anmutenden“ Politikmaßnahmen
Belanglos ist der Bauüberhang deswegen nicht. Der Immobilienökonom Michael Voigtländer spricht sich dafür aus, die Förderung des EH55-Standards „zeitnah“ einzuführen. „Es ist richtig, dass der Bauüberhang wahrscheinlich nicht so groß ist, wie dies teilweise politisch erwartet wird“, sagte der Experte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln dem Handelsblatt. „Nichtsdestotrotz sind die vorhandenen, aber aus wirtschaftlichen Gründen noch nicht umgesetzten Baugenehmigungen die beste Chance, den Wohnungsbau kurzfristig zu erhöhen.“ Damit könne auch verhindert werden, „dass noch weitere Baukapazitäten aufgrund zu geringer Auftragslage verloren gehen“.
Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, meint, mit der Maßnahme könnten Bauleistungen an der Schwelle gestemmt werden, die genau diese Förderung benötigen, um durchgeführt zu werden: „Der Effekt wäre sicherlich positiv für die Bauleistung.“
Wichtig sei, dass mit solchen Ankündigungen auch eine Investition in Glaubwürdigkeit erfolge: „Ein Problem der Vorgängerregierung war mit Blick auf Bauförderung, dass hektisch anmutende Politikmaßnahmen zu Unsicherheit führten und dies dann zu Zurückhaltung bei langfristigen Investitionen“, erklärte Just. Insofern sei es bei der Maßnahme wichtig, dass Volumen, Zeit und Ziel genau benannt und dies dann auch eingehalten werde.
Der aktuelle Vorsitzende der Bauministerkonferenz, Bayerns Bauminister Christian Bernreiter (CSU), hatte bereits in der Vergangenheit eine deutliche Aufstockung und Verstetigung der Förderung des Bundes gefordert. Aus seinem Haus heißt es nun: „Den EH55-Standard in den Programmen der KfW wieder förderfähig zu machen, um den Bauüberhang zu aktivieren, wäre schon einmal ein Signal in die richtige Richtung.“ Allerdings könne das nur ein kleiner Teil des angekündigten Bau-Turbos sein. „Jede Wohnung hilft, dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, hieß es weiter.
Baugenehmigungen nicht verloren geben
Auch Bernd Hoepfner, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius in Berlin, hält die Aktivierung der schon erteilten Baugenehmigungen im Neubau für wichtig. Diese „schlummernden Baugenehmigungen“ dürften nicht verloren gegeben werden, sagte er dem Handelsblatt. Zudem forderte er einen Fokus auf diejenigen Baugenehmigungen, deren Ablauf bevorstehe.
Einen solchen Fokus befürwortet auch die Immobilienwirtschaft. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft (GdW), sagte: „Unsere Mitgliedsunternehmen berichten, dass einige der auf Eis gelegten Vorhaben kurzfristig wieder aktiviert und fertiggestellt werden könnten – wenn es denn tatsächlich die im Koalitionsvertrag angekündigte Übergangsförderung für den EH55-Standard für diese Altfälle gibt.“
Wenn bei Baugenehmigungen die Vorhaben innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht umgesetzt werden, erlöschen sie wieder. Je nach Bundesland liegt diese Frist zwischen drei und fünf Jahren. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts erloschen im vergangenen Jahr 29.000 Baugenehmigungen. „Das war der höchste Wert seit 2002 und ein Anstieg um rund ein Viertel gegenüber den Vorjahren“, hieß es.
Die künftige Förderpolitik des Bundes ist noch offen. Zwar zerstreute Bauministerin Hubertz jüngst Befürchtungen, durch den Regierungswechsel könnten die Programme gefährdet sein. „Die derzeitigen Förderprogramme wie zum Beispiel ‚Klimafreundlicher Neubau‘ oder auch ‚Jung kauft Alt‘ laufen normal weiter“, sagte die Ministerin dem Handelsblatt.
Allerdings plant die neue schwarz-rote Regierung perspektivisch Änderungen. Die derzeitigen Förderbedingungen seien zu kleinteilig und oft zu undurchsichtig, sagte Hubertz. „Ich möchte, dass es zukünftig einfach, planbar und unbürokratisch wird.“
Die baden-württembergische Bauministerin Nicole Razavi (CDU) fordert vor allem Verlässlichkeit. Dem Handelsblatt sagte sie: „So etwas wie die abrupten Förderstopps der vergangenen Legislatur darf es nicht mehr geben, denn so verspielen wir das Vertrauen der Bauwilligen.“