Immobilien Mallorca: Ferienhaus-Preise steigen weiter

Mit seinen 300 Sonnentagen und zahlreichen Flugverbindungen ist Mallorca die beliebteste Ferieninsel der Deutschen. Allerdings auch eine der teuersten für Immobilienkäufer: In den Jahren nach der Coronapandemie sind die Preise für Häuser und Wohnungen dort zweistellig gestiegen. Dieses starke Wachstum ist nun gebremst. Inzwischen sehe man Preissteigerungen auf Höhe des Inflationsniveaus, sagt Florian Hofer, der beim Makler Engel & Völkers das Geschäft auf den Balearen leitet. „Das ist eine wesentlich gesündere Entwicklung als in der Zeit nach der Pandemie.“ Die Preise treiben unter anderem zahlreiche Käufer aus dem Ausland. Da kaum neue Baugebiete ausgewiesen werden dürfen, ist das Angebot begrenzt. Auf einer anderen Baleareninsel sehen Experten bereits Anzeichen für eine Blase. Immobilien auf den Balearen sind die teuersten in ganz Spanien. Zu der Inselgruppe gehören Mallorca, Menorca, Cabrera, Ibiza und Formentera. Dort hatten die Coronapandemie und die hohe Inflation die Immobilienverkäufe seit 2021 noch einmal deutlich angetrieben. Nach Angaben des spanischen Grundbuchamts stiegen die Quadratmeterpreise auf den Balearen im Jahr 2022 um 12,3 Prozent. Im vergangenen Jahr lag das Plus bei deutlich niedrigeren 3,4 Prozent. Doch diese Abflachung war möglicherweise nur von kurzer Dauer: Im ersten Quartal erhöhte sich der Preisanstieg wieder auf 6,8 Prozent. Mallorca macht 80 Prozent des Gesamtvolumens des Immobilienmarkts der Balearen aus. Für dortige Ferienwohnungen liegt der Quadratmeterpreis laut der renommierten spanischen Immobilienbewertungsgesellschaft Tinsa bei 6500 Euro. Das ist fast doppelt so viel wie der durchschnittliche Quadratmeterpreis der gesamten Inselgruppe. Er lag nach Angaben des spanischen Grundbuchamtes im ersten Quartal dieses Jahres bei 3350 Euro. Für Luxusanwesen müssen Käufer noch deutlich mehr bezahlen: Im beliebten Südwesten der Insel wird der Quadratmeter nach Angaben der Makler von Porta Mallorquina im Schnitt für 13.400 Euro inseriert. Grund dafür ist das sinkende Angebot im Luxussegment, heißt es in einer Marktstudie von Porta Mallorquina von Anfang des Jahres. „Deshalb steigen die Preise weiter an. Und zwar zweistellig“, so die Studie. » Lesen Sie auch: Wo Immobilien nahe am Meer weniger als 1000 Euro pro Quadratmeter kosten 40 Prozent der mallorquinischen Inselfläche dürfen nicht bebaut werden, um den natürlichen Charakter der Insel zu erhalten. Deshalb werden Immobilien auf der beliebten Ferieninsel auch in Zukunft knapp bleiben. „In Andratx im schicken Südwesten gibt es bereits kein einziges Neubaugrundstück mehr“, sagt Florian Hofer von Engel & Völkers. Die Zahl der Verkäufe sinkt außerdem deutlich. Im vergangenen Jahr lag sie 19 Prozent unter dem Vorjahr, im ersten Quartal dieses Jahres sieht es ähnlich aus. Das ist mehr als eine Korrektur nach der Kaufeuphorie durch Pandemie und Nullzinsen: Die Zahl der Verkäufe liegt auch sechs Prozent niedriger als in den Jahren 2015 bis 2019. In mehreren Orten Mallorcas – etwa in Sóller, Lllucmajor oder Santanyi – liegen die Preise laut Tinsa inzwischen auf oder sogar deutlich über ihren historischen Höchstständen. In Spanien hatte sich Anfang der 2000er-Jahre eine Immobilienblase gebildet, die im Zuge der weltweiten Finanzkrise 2008 platzte. Die Gefahr für eine neue Blase sehen Experten zumindest auf Mallorca nicht. Preisrückgänge seien aber auch nicht zu erwarten, und „falls sie doch eintreten sollten, werden sie voraussichtlich nicht signifikant sein“, sagt Cristina Arias, Leiterin der Forschungsabteilung von Tinsa, dem Handelsblatt. Denn während das Angebot nahezu stabil bleibt, wächst die Nachfrage weiterhin. Sowohl die lokale Bevölkerung ist auf der Suche nach neuen Häusern als auch kaufkräftige Ausländer. Rund ein Drittel der Anwesen geht an Käufer ohne spanischen Pass. In keiner anderen spanischen Region ist ihr Anteil so hoch. » Lesen Sie auch: Wie Investoren vom stabilen Urlaubsmarkt profitieren können Für bedenklich halten die Tinsa-Gutachter dagegen die Preisentwicklung auf Ibiza: Die Preise dort seien extrem angespannt, heißt es in ihrem Marktbericht von Ende Juni. Der Markt sei überhitzt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ferienwohnungen auf Ibiza liegt demnach bei 9000 Euro. In vier Orten der bei Partytouristen beliebten Ferieninsel liegen die Immobilienpreise 24 bis 36 Prozent über ihren historischen Höchstständen. „Wobei sich die Nachfrage zunehmend auf das Segment der Luxuswohnungen konzentriert“, so die Marktstudie. Die Immobiliennachfrage leicht geschwächt hat das Ende der Niedrigzinsen. Zwar würden die meisten Käufer ihre Zweitimmobilie mit Erspartem bezahlen und bräuchten keine Hypothek, sagt Makler Hofer. Das Zinsumfeld wirke aber indirekt: „Wer jetzt zwei Millionen Euro als Festgeld anlegt, erhält 70.000 Euro Zinsen. Da überlegen einige, ob sie das Geld wirklich in eine Ferienimmobilie investieren wollen.“ In Zeiten hoher Inflation und negativer Zinsen sei das genau umgekehrt gewesen. Diese Situation habe einen gewaltigen Druck erzeugt, das Kapital anzulegen, erklärt Hofer. „Immobilien waren für viele eine gute Option.“ Er geht davon aus, dass sich die Preise aufgrund der etwas geringeren Nachfrage nun stabilisieren werden. Der lokalen Bevölkerung dürfte das allerdings wenig helfen. Die kann sich eine Immobilie wegen des begrenzten Angebots und der hohen Preise schon jetzt häufig nicht mehr leisten, gibt Tinsa-Forschungsdirektorin Cristina Arias zu bedenken. Die Wohnungsnot war und ist ein wichtiger Grund für die Proteste gegen überbordenden Tourismus unter anderem auf Mallorca. Am vergangenen Sonntag gingen über 20.000 Menschen unter dem Motto „Lasst uns den Kurs ändern und den Tourismus einschränken“ auf die Straße. Ende Mai hatten ebenfalls Zehntausende protestiert. Die Balearen-Regierung hat Anfang Mai ein Gesetz verabschiedet, das für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen soll. Zu den Maßnahmen gehört die Umwandlung von Ladenlokalen in Wohnungen oder eben doch die Erschließung von neuem Bauland. Mieten und Kaufpreise dieser Wohnungen mit einer Wohnfläche von maximal 90 Quadratmetern sollen gedeckelt sein. Nötig sind laut dem Gesetzentwurf rund 16.000 zusätzliche Wohnungen. „Für die Immobilienpreise auf Mallorca insgesamt ist das nicht relevant“, urteilt Anwalt Tim Wirth, dessen Kanzlei auf Mallorca ansässig ist und der unter anderem auf Immobilienrecht spezialisiert ist. „Ausländer suchen ganz andere Objekte auf der Insel – in anderen Lagen, Größen und Preisen.“ Ein vermeintliches Hindernis für den Immobilienkauf auf Mallorca ist dagegen seit diesem Jahr deutlich kleiner: die Vermögensteuer. Spanien ist eines der wenigen Länder, die sie für alle erheben, die einen Wohnsitz im Land haben. Die Balearen-Regierung erhebt diese Steuer seit diesem Jahr aber nur noch auf Vermögen ab drei Millionen Euro – vorher lag die Schwelle bei 700.000 Euro. „Für Investoren war die Steuer ein Riesenthema“, sagt Anwalt Wirth. „Der höhere Freibetrag erleichtert jetzt vielen die Kaufentscheidung“, sagt er. Wer seinen Hauptwohnsitz nach Mallorca verlegt, muss sein gesamtes weltweites Vermögen versteuern, das über den Freibetrag hinausgeht. Die Immobilie in Spanien unterliegt dabei aber nicht voll der Vermögensteuer. Wer eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmeldet, muss nur sein in Spanien befindliches Vermögen versteuern. Die Steuersätze auf den Balearen reichen je nach Wert des Besitzes von 0,28 bis 3,45 Prozent. Mehr: So finden Ferienhaus-Käufer seriöse Bauträger im Ausland

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Immobilien: Ferienhaus-Preise auf Mallorca steigen weiter – nur langsamer