Immobilien im Ausland: Ferienhaus kaufen in Skandinavien – so klappt’s
Köln. Skandinavien liegt an Nord- und Ostsee, bietet im Winter nahezu eine Schneegarantie und in den Sommermonaten milde Temperaturen.Wer diese Vorteile in einer eigenen Immobilie auskosten möchte, muss schnell tief in die Tasche greifen: Die Preise dafür sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen – besonders in Küstenlage.
„Da gehen die Preise bei umgerechnet 700.000 Euro los“, weiß Ingrid Gauter, Maklerin und Vermittlerin für schwedische Immobilien. Beliebt sind insbesondere Orte in direkter Nähe der Hauptstädte und Metropolen.
Wer sich davon entfernt, zum Beispiel weiter in den Norden des Landes geht, kann noch Schnäppchen machen.
Dänemark hat ein paar Besonderheiten beim Immobilienkauf
Dänemark hat einen entscheidenden Vorteil für deutsche Urlauber. Das Land ist direkter Nachbar und hat damit von allen skandinavischen Ländern den kürzesten Anreiseweg über Land.
Umso schwerer ist es, vor Ort eine reine Ferienimmobilie zu kaufen. Das dürfen nämlich nur Menschen, die ihren ersten Wohnsitz in Dänemark haben und schon seit mindestens fünf Jahren im Land leben. Es sind aber Ausnahmen möglich, weiß Yvonne Westerbeck, Betreiberin des Blogs Skawelg und Expertin für den Immobilienkauf in Skandinavien.
„Interessierte können eine Ausnahmegenehmigung bei der dänischen Zivilbehörde beantragen“, erklärt sie. „Entscheidend ist, ob die Person einen besonders starken Bezug zu Dänemark hat.“ Diesen prüft die Behörde anhand von drei Kriterien.
Das erste Kriterium sind Urlaube in Dänemark. Wer zum Beispiel nachweisen kann, dass er die vergangenen 20 Jahre quasi jeden Sommer in Dänemark verbracht hat, hat gute Chancen auf eine Genehmigung.
Ein anderer Grund kann die Familie sein. Wohnen enge Verwandte im Land oder möchte man dänische Staatsbürger heiraten, kann das ausreichen. Als letzte Option bleiben noch sprachliche und kulturelle Verbindungen.
Auch wenn Immobilienkäufer in Dänemark viele Rechte haben, sollten Interessenten sich einen dänischen Anwalt besorgen, sagt Westerbeck. Es sei immer ratsam, jemanden alle Unterlagen prüfen zu lassen, der der Landessprache mächtig ist. „Zumal der Immobilienkauf nicht notariell beglaubigt werden muss. Das dürfen Anwälte und Makler unter sich ausmachen“, so die Expertin.
Ist der Kauf besiegelt, müssen die Immobilienbesitzer nur noch eines beachten: Im Sommer dürfen sie ihre neue Ferienimmobilie uneingeschränkt nutzen, im Winter maximal drei Wochen am Stück. Vermieten ist nur mit einer Ausnahmegenehmigung gestattet. Als Renditeobjekt lohnen sich Ferienhäuser in Dänemark also eher nicht.
In Schweden läuft der Hauskauf zügig ab
Schweden ist bei deutschen Touristen beliebt, auch bei denen, die sich ein Feriendomizil zulegen wollen. Die Nachfrage sei stark gestiegen, sagt Ingrid Gauter. „Die Verkäufe in Schweden laufen schnell ab. Wenn das Exposé online erscheint, ist oft schon sieben Tage später die offene Besichtigung“, erzählt sie. Die gebe es seit Corona aber auch immer öfter in digitaler Form.
Nach der Besichtigung darf man Gebote abgeben. Der genannte Preis ist in Schweden in der Regel nur die Verhandlungsbasis. „Meist kann man mit 20 Prozent Aufschlag rechnen. Aber ich habe auch schon Immobilien gesehen, die für das Fünffache oder den Anfangspreis weggingen.“
Beim Kauf eines schwedischen Holzhauses sollten Interessenten unbedingt prüfen, ob es Schimmelprobleme gibt oder das Haus vom Hausschwammpilz oder vom holzfressenden Holzbockkäfer befallen ist.
Ein weiteres Thema ist die Wasserversorgung. Besonders abgelegene Immobilien sind oft nicht an das Wassernetz und stattdessen an einen Brunnen angeschlossen. Der reicht je nach Tiefe nur für den Ferienhausbetrieb.
Haben sich beide Parteien geeinigt, wird am Übergabetag auch der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen. All das erledigen die schwedischen Makler inklusive klassischer Notaraufgaben. Von einem Privatkauf ohne Makler rät Expertin Gauter eindringlich ab. „Die Preise sind oft überhöht, und es fehlt der notarielle Schutz durch die Makler.“
Norwegen: Vorsicht beim Bieten für eine Immobilie
Mit einer Gesamtküstenlänge von 100.915 Kilometern bietet Norwegen einschließlich der Inseln genug Auswahl für Immobilieninteressenten, die am Wasser wohnen wollen. Auf dem norwegischen Immobilienmarkt sind alle Kaufinteressenten gleichgestellt – egal ob sie norwegische Staatsbürger sind, dort leben oder aus dem Ausland kommen.
Dafür muss man bei den Grundstücken genau hinschauen. Einige haben eine Bewirtschaftungs- und Wohnpflicht. „Diese Häuser müssen also das ganze Jahr bewohnt werden und kommen nicht als Ferienimmobilie infrage“, sagt Westerbeck.
Außerdem gibt es zwei weitere norwegische Eigenheiten. Zum einen das Erstgeburtsrecht: „Das heißt, dass Kaufinteressenten das Recht auf das Grundstück an einen Erbbauberechtigten verlieren können“, so die Expertin.
Zum anderen sollten Interessierte prüfen, ob die Immobilie einer Wohnungsgesellschaft angeschlossen ist. In diesem Fall haben Mitglieder dieser Gesellschaft ein Vorkaufsrecht, informiert Westerbeck in ihrem Blog.
Auch in Norwegen sind zugelassene Makler dazu befähigt, den gesamten Kauf abzuwickeln. Vorsicht gilt beim Bieten. „Alle abgegebenen Gebote sind bindend und kommen einem vorläufigen Kaufvertrag gleich“, sagt Westerbeck. Wer also nur ein Haus kaufen will, der sollte auch immer nur auf eines gleichzeitig bieten.
In Norwegen fällt die Vermögensteuer auf Gemeinde- und Staatsebene ab einem Vermögen von 1,7 Millionen norwegischen Kronen (rund 230.000 Euro) an. Ob die Steuer von 1,1 Prozent auf das Nettovermögen oberhalb des Freibetrags fällig wird, hängt auch von der Nutzungsart der Immobilie ab. Die Beratung durch einen norwegischen Anwalt bringt Gewissheit.
In Finnland wickelt der Makler den gesamten Kauf ab
In Finnland eine Immobilie zu kaufen, ist für Ausländer ebenfalls kein Problem. Sie brauchen lediglich die Genehmigung der zuständigen Provinzbehörde.
Außerdem hat der finnische Staat sich Anfang 2020 ein Vorkaufsrecht per Gesetz gesichert. „Das nutzt der Staat in der Regel aber nur in strategisch wichtigen Regionen – wenn die Immobilie zum Beispiel in der Nähe eines Militärgeländes liegt“, sagt Westerbeck.
Auch in Finnland wickeln die Makler alles ab. Es gibt keinen Notar und die Kaufinteressenten bieten auf die Immobilie. Die Gebote sind bindend. Wer einen Rückzieher macht, muss oft eine Geldstrafe oder eine Art Anzahlung an den Verkäufer leisten.