Deutschland: Hier steigen die Immobilienpreise stark an

Die Immobilienpreise in Deutschland sind im 3. Quartal 2025 gestiegen. Eine Neubauwohnung kostet mit durchschnittlich 5166 Euro pro Quadratmeter aktuell 3,4 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Wo die Preise am stärksten gestiegen sind, wie viel Wohnungen und Einfamilienhäuser in den verschiedenen Regionen kosten – und wo Preise gesunken sind, zeigt der neue Immobilienpreisindex von Empirica Regio, der dem Handelsblatt exklusiv vorab vorliegt. Demnach kosten Eigentumswohnungen (Neubau) aktuell in 74 Prozent der 400 Kreise in Deutschland mehr als noch vor einem Jahr. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in sechs von zehn Kreisen gestiegen. Am stärksten ist der Anstieg aber auf dem Mietmarkt: In 89 Prozent der Städte und Landkreise müssen Mieter mehr bezahlen als vor einem Jahr. Die von Empirica Regio aufbereiteten Daten der Value AG basieren auf Immobilieninseraten von mehr als 100 Immobilienplattformen wie Immoscout24, Immowelt und Immonet. Berechnet wurden sogenannte hedonische Preise. Das bedeutet, dass verschiedene Inserate auf einen vergleichbaren Referenzwert umgerechnet wurden. Als Referenz für Eigentumswohnungen dient Empirica Regio etwa eine Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern und guter Ausstattung. Der Preisindex weist erneut den Großraum München als die teuerste Region Deutschlands aus: In der Stadt München kosten Neubauwohnungen im Durchschnitt 11.235 Euro pro Quadratmeter – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Und auch die folgenden sieben teuersten Kreise wie Garmisch-Partenkirchen oder Starnberg sind maximal eine Autostunde von der bayerischen Landeshauptstadt entfernt. Allerdings zeigen die Daten auch, wie stark sich die Angebotspreise im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahresquartal verändert haben: Im Landkreis München sind Wohnungen 6,6 Prozent teurer geworden, in Miesbach, Dachau und Fürstenfeldbruck sind die Preise leicht gesunken. Den stärksten Anstieg unter den teuersten Städten verzeichnet indes Mainz mit 11,7 Prozent. Als Neubauten gelten laut Empirica Regio alle Gebäude der vergangenen drei Baujahrgänge sowie noch nicht fertiggestellte Objekte. Auf der folgenden Karte wird deutlich, wie stark sich die Preise im Großraum München von anderen Regionen in Deutschland unterscheiden. Gerade in ländlichen Regionen liegen die durchschnittlichen Kaufpreise am anderen Ende des Spektrums. Mit Blick auf die deutlichen Unterschiede zwischen verschiedenen Regionen hält Reiner Braun, Geschäftsführer von Empirica Regio, nichts mehr vom bekannten Ost-West-Vergleich. Denn auch in ländlichen Regionen im Westen seien die Preise teils niedrig. Vielmehr müsse unterschieden werden zwischen attraktiven Städten und ihrem Umland sowie strukturschwachen Regionen. Auch einige ostdeutsche Städte wie Jena, Erfurt, Leipzig oder Rostock seien „hochgradig attraktiv, da will man hin“. Wenngleich das nicht immer für das Umland dieser Städte gelte. Die Abstände zwischen attraktiven Städten und strukturschwachen Regionen zeigen sich auch mit Blick auf die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern. Allerdings sei das Angebot von Häusern deutlich heterogener als bei Wohnungen, sagt Reiner Braun. Das könnten sowohl Reihenhäuser als auch freistehende Luxusvillen sein, was die Vergleichbarkeit erschwere. Die Preise von Eigentumswohnungen sind in allen Bundesländern gestiegen, wie die folgende Karte zeigt. Das deutlichste Plus verzeichnen die ostdeutschen Bundesländer. Im thüringischen Kreis Sömmerda kosten Neubauwohnungen aktuell 59,2 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg, sieht als Ursache für den Anstieg der Preise den deutlichen Anstieg der Mieten: „Wohnungskäufe gewinnen an Attraktivität.“ Hinzu kämen das stabile Zinsniveau und eine besser planbare Finanzierung. Die Wohnungsmärkte seien „in einer Erstarkungsphase“, so Just. Reiner Braun gibt eine Prognose für die kommenden Monate ab: „Die durchschnittlichen Immobilienpreise von Neubauten werden in nächster Zeit nur noch leicht steigen.“ Die hohen Bodenpreise und Baukosten würden einen Sockel für die Immobilienpreise bilden. Allerdings zeige sich auch, dass sich der Anstieg der Preise in den vergangenen Quartalen insgesamt abgeflacht habe. Zudem gibt es ländliche Regionen, in denen die Wohnungspreise im Vergleich zum 3. Quartal 2024 teils deutlich gesunken sind. Dazu zählen auch einige Kreise in Bayern und Baden-Württemberg. In welchen Regionen Wohnungen aktuell weniger kosten als vor einem Jahr, zeigt die folgende Karte. Die deutlichsten Veränderungen zeigen die Daten indes bei den Vermietungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Neubauwohnungen ist demnach in 356 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte höher als vor einem Jahr. Auch hier liegen die teuersten Angebote im Großraum München, wie die folgende Tabelle zeigt. Empirica-Regio-Geschäftsführer Reiner Braun erinnert daran, dass in der bayerischen Hauptstadt auch vor 40 Jahren die höchsten Preise und Mieten in Deutschland aufgerufen wurden. Wer hier leben wolle, müsse sehr finanzkräftig sein oder sich in schlechter angebundenen Städten im Umland umschauen. Hier bezahle man deutlich weniger, habe aber mehr Pendelfrust. Der Deutsche Mieterbund kritisierte am Mittwoch die Entkopplung von Neu- und Bestandsmieten: In Berlin hätten sich die Mieten seit 2013 mehr als verdoppelt, und in vielen weiteren Großstädten werde eine Miete verlangt, „die mehr als 50 Prozent höher ausfällt als noch vor zehn Jahren“, sagte Mieterbund-Präsidentin Melanie Weber-Moritz. „Die meisten Mieterhaushalte“ könnten sich die aufgerufenen Quadratmeterpreise in attraktiven Großstädten „schlicht nicht leisten“. Weber-Moritz forderte mehr Förderung für sozialen und bezahlbaren Wohnungsraum. Zudem sollten die Kommunen die hohen Bodenpreise eindämmen. Tobias Just konstatiert, der Anstieg bei Mieten und Preisen betreffe viele Städte: „Die Knappheit auf städtischen Wohnungsmärkten beschränkt sich eben nicht auf wenige Metropolräume, sondern betrifft viele mittlere und große Städte in Deutschland.“ Mehr: Wo Immobilienkäufer im Großstadt-Umland fündig werden Dieser Artikel erschien bereits am 16.10.2025. Der Artikel wurde erneut geprüft und mit leichten Anpassungen aktualisiert.