235 Meter hoher „Elbtower“ in der Hafencity: Hamburg bekommt das dritthöchste Haus Deutschlands
Architekt Chipperfield sucht nach neuer Harmonie.
Foto: SIGNA/ChipperfieldHamburg, Düsseldorf. Es wird das dritthöchste Haus Deutschlands: 235 Meter soll sich der Elbtower in sieben Jahren in Hamburgs Himmel erheben. Am Donnerstag stellte Noch-Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) das Projekt im Rathaus vor. Es wird so etwas wie das Vermächtnis des wahrscheinlich nächsten Bundesfinanzministers und Vizekanzlers an die Stadt.
Die siebenjährige Ära Scholz geht damit endgültig als eine Zeit des Baubooms in die Geschichte der Hansestadt ein. Zugleich markiert der Turm einen weiteren Coup in der ungleich kürzeren Geschichte des Immobilienentwicklers Signa des österreichischen Karstadt-Sanierers René Benko.
Eine klimafreundliche Glashaut hinter einem Kleid von weißen Aluminiumlamellen, in der Höhne auseinanderstrebend, durch konvexe Formen beschwingt – so stellt sich Christoph Felger, Partner beim renommierten Architekturbüro David Chipperfield, den Bau vor. Die filigrane Architektur ist Resultat einer anspruchsvollen Ausschreibung.
233 Meter hoch soll der von Architekt David Chipperfield geplante Büroturm (r.) werden.
Foto: Hosoya Schäfer_ChipperfieldDer Turm entsteht im jungen Stadtteil Hafencity auf bislang städtischem Grund. Entsprechend penibel konnten sich die Stadtplaner um Scholz einbringen. Sie verlangten von den Investoren, einen Architekten mitzubringen – anders als sonst in der Hafencity üblich. Schließlich soll der Turm Schwung bringen für Erweiterungen des Städtebauprojekts Richtung Süden und Osten.
Noch kurz nach der Ausschreibung für den Elbtower im Frühjahr 2017 hatte Chefplaner Jürgen Bruns-Berentelg dem Gelingen des Plans nur eine 50-Prozent-Chance eingeräumt. Auflagen der Stadt verhindern kühne Investorenträume: Neben der geforderten „skulpturalen Architektur“ sind daher zehn Prozent des Gebäudes mit seinem breiten Sockel für „öffentliche Nutzungen“ vorgesehen.
Was daraus wird, ist noch unklar. Denkbar sind ein Einkaufszentrum, Fitnesscenter und private Museen. Dazu kommen Hotelzimmer. Und: Viel höher als 200 Meter sollte der Turm nicht sein, um das Stadtbild nicht zu beschädigen. Signa musste den Turm etwas kürzer und schlanker planen als gedacht, um sich bei der Jury gegen die letzten großen Mitbewerber, die Düsseldorfer Gerch Group und den US-Entwickler Tishman, durchzusetzen.
Dabei weiß auch Entwickler Benko: Hamburg ist alles andere als der Top-Standort für Bürovermietungen in Deutschland. Zwar erreichte die Vermarktung von Büromietflächen 2017 in der Stadt ein Rekordniveau bei sehr niedrigem Leerstand. Doch das ist zurzeit nichts Besonderes. In vergleichbarer Situation sind auch andere Metropolen. Doch beim Mietniveau hängt der drittgrößte Vermietungsmarkt Deutschlands den Städten Berlin, München und Frankfurt deutlich hinterher (siehe Grafik). Für Büroflächen in Prestigeobjekten wie etwa in Opern- und Taunus-Turm in Frankfurt werden Spitzenmieten von um die 40 Euro pro Quadratmeter im Monat bezahlt. Mieten in dieser Höhe wären für Hamburg ein gewaltiger Sprung. Aktuell liegen die höchsten Mieten bei 26,50 Euro.
Tatsächlich rechnet der Investor Signa Prime Selection beim Elbtower mit Mieten zwischen 25 und 28 Euro. „Wir planen mit den bereits in der Hafencity realisierten Mieten, indexiert auf sieben Jahre bis zur Fertigstellung“, erläuterte Signa-Prime-Selection-Vorstand Timo Herzberg. „Wir haben keine überzogenen Erwartungen, die das Projekt wirtschaftlich unter Stress setzen würden.“
700 Millionen Euro will Benkos Signa Prime Selection (SPS) in den Turm investieren – und anders als andere Entwickler in vergleichbarer Situation – die Mega-Immobilie langfristig im Portfolio behalten. Bislang hält die Gesellschaft bereits 23 große Immobilien mit 8,5 Milliarden Euro – etwa die Kaufhäuser KaDeWe in Berlin und Oberpollinger in München. In Hamburg hat SPS kürzlich die Alsterarkaden am Rathaus erworben. Zu den SPS-Anteilseignern gehören neben Benko die RAG-Stiftung, die LVM Versicherung, Berater Roland Berger und Ex-Rennfahrer und Airline-Investor Niki Lauda.
Der Elbtower mit seinen 70 .00 Quadratmeter Bürofläche könnte für sie zum Erfolg werden. So geht etwa Julian Zadeh, Chef der Hamburger Vermietungsabteilung von CBRE, davon aus, dass sich der Leerstand in Hamburg weiter verringern wird, weil das Angebot noch knapper wird. Wenn es auf dem Immobilienmarkt eng wird, werden Projektentwickler mutiger. „Gerade in der Hafencity beobachteten wir in der Vergangenheit risikofreudige Projektentwickler, die spekulativ mit dem Bau neuer Bürogebäude begannen“, berichtet Gordon Beracz, der die Bürovermietungsabteilung des Immobilienberaters Colliers in Hamburg leitet.
Nach der Finanzkrise von 2008 bestanden die Banken auf hohen Vorvermietungsquoten, bevor sie den Entwicklern Geld gaben. Dass nun doch wieder ohne Vorvermietung gebaut wird, bereitet Beracz allerdings am Standort Hamburg keine Sorgen, weil das Risiko, dass die Gebäude anschließend leer stehen, seiner Meinung nach „gegen null geht“. Mit einem festen Ankermieter zu planen wäre beim Elbtower wohl auch kaum möglich gewesen – schließlich wird er erst in sieben Jahren fertig.
Triumph und Niederlage für Benko
Der Gewinn des Wettbewerbs um den Elbtower ist ein großer Erfolg für den 1977 geborenen Benko, der bereits mit 17 Jahren erste Erfahrungen in einer Projektentwicklungsfirma sammelte. Doch auch dem Tausendsassa der europäischen Immobilienbranche gelingt nicht alles. Am Tag des Triumphes in Hamburg musste er einsehen, dass aus der Kaufhof-Übernahme und der damit verbundenen Aufstockung des Gebäudeportfolios nichts wird. Die kanadische Kaufhof-Mutter HBC lehnte die mögliche Fusion von Karstadt und Kaufhof rüde ab.
Größte Hürde in Hamburg ist dagegen das Stadtparlament. Die Bürgerschaft muss im Sommer noch zustimmen. Scholz betonte, die Verträge seien so gestaltet, dass die Realisierung dann aber gesichert sei. Daher sei auch nur ein finanzstarker Partner wie Signa infrage gekommen.
Scholz kennt das Risiko, dass Investoren scheitern. Im Kern der Hafencity konnte er langjährigen Stillstand erst mit einem großen Deal mit einem Immobilienentwickler beenden. Für einen Kern des neuen Stadtteils, ein großes Einkaufszentrum mit Hotels, Büros und einem Kreuzfahrtterminal, brach in der Finanzkrise der Investor weg. Jahrelang wurde die bereits ausgehobene Baugrube zum Biotop – bis Scholz in Unibail-Rodamco doch noch einen Investor fand, der mit fast einer Milliarde Euro ins Risiko geht. Beide Seiten machten Zugeständnisse: Die Shopping-Experten aus Frankreich ließen sich auf ein relativ offenes Einkaufszentrum ein, Scholz gestand mehr Verkaufsfläche zu, trotz Protesten der alteingesessenen City-Händler.
Sieben Jahre dauert die Ära Scholz in Hamburg. In der Zeit hat der Politiker den Immobilien-Investoren einiges abgerungen: Ihre Verbände verpflichteten sich beim Wohnungsbau auf einen Drittelmix aus Sozialwohnungen, gefördertem Wohnungsbau und frei finanzierten Wohnungen. Im Gegenzug machte Scholz den Weg frei für Projekte, die das Gesicht der Stadt verändern. Dabei setzte er sich regelmäßig über Widerstände in der Stadt hinweg.
Aktuell stehen vier graue Hochhausscheiben am Hauptbahnhof in der Diskussion. Scholz will die denkmalgeschützten, aber heruntergewirtschafteten städtischen Gebäude bis zum Sommer abreißen lassen. Einst verkörperten sie direkt neben dem Kontorhausviertel den Wiederaufbau. Jetzt will die Hamburger Immobilienfirma Aug. Prien auf 45 800 Quadratmetern Büros, 140 Wohnungen und 220 Hotelzimmer unterbringen – in einem lang gezogenen Backstein-Neubau. Für das moderne Bild der Stadt muss dann der Elbtower sorgen – im optischen Zusammenspiel mit der drei Kilometer flussabwärts gelegenen Elbphilharmonie.