Digitale Wertpapiere: Immobilienbesitzer schon ab einem Euro
Hamburg. Das voll vermietete Ärztehaus an der Ecke Poppenbütteler Weg und Schulbergredder im Hamburger Norden gehört 852 Investoren. Die meisten haben sich mit Beiträgen um die 3500 Euro an der Immobilie beteiligt. Das Finanzierungsinstrument, das sie dafür genutzt haben, ist eine tokenbasierte Anleihe. Die haben die Anleger über die Immobilieninvestment-Plattform Exporo gezeichnet. Verwaltet werden die digitalen Wertpapiere über Blockchain. Der elektronische Weg ermöglicht das einfache Speichern, Handeln und Übertragen der Anleihe.
Anleger haben über dieses Register die Möglichkeit, weltweit untereinander Wertpapiere zu handeln – ohne dass eine Bank, Verwahrstelle oder ein Notar zwischengeschaltet werden muss. Für Simon Brunke, Mitgründer und Vorstand von Exporo, ist das „eine neue, schnelle und unkomplizierte Form der Finanzierung in allen Bereichen der Realwirtschaft“. Die Transaktionskosten sind gering, die Transparenz hoch. „Und Anleger können sich eben schon mit geringen Summen ein breit gefächertes Immobilienportfolio anlegen“, so Brunke.
Neuland für die Aufsicht
Die Hanseaten sind nicht die Ersten, die diesen Trend nutzen. Im Februar 2019 hatte das Berliner Start-up Bitbond als erstes Unternehmen die Bafin-Lizenz für ein erstes Prospekt für ein Blockchain-Wertpapier erhalten. Ab Mitte März bot Firmenchef Radoslav Albrecht seine tokenisierten Schuldverschreibungen erstmals an. Keine Bank, die die Papiere in Umlauf brachte, kein Zentralverwahrer, der die Papiere aufbewahrt und ihre Übertragung sicherstellt. Das war Neuland für die lange Zeit sehr zurückhaltend agierenden Finanzmarktwächter der Bafin. Noch schneller war Liechtenstein: Dort ging im Januar 2019 das erste virtuelle Wertpapier an den Start.
Mittlerweile ziehen immer mehr Unternehmen in Deutschland nach. Das Frankfurter Fintech Cashlink emittierte im Mai 2019 seine eigene Mittelstandsanleihe auf Basis der Ethereum-Blockchain. Wer investiert, erlangt das Recht auf einen Anteil des Erlöses, etwa wenn Cashlink seine Mehrheitsanteile verkauft. Auch haben die Anleger Informations- und Dividendenrechte bei Gewinnausschüttungen. Gesellschafter sind sie aber nicht. Diese tokenisierte Unternehmensanteile stellen nach deutschem Gesetz ein Genussrecht dar.
Das bisher größte digitale Wertpapier in der Mittelstandsfinanzierung hat die Banking-Plattform Kapilendo im Dezember 2019 umgesetzt. Für die Systemgastronomiekette FR L‘Osteria SE wurden 2,3 Millionen Euro von Anlegern eingesammelt. Die erhalten eine jährliche Verzinsung von 6,25 Prozent über eine Laufzeit von drei Jahren. Für die Emission und Eigentumsübertragung hat Kapilendo ein Protokoll auf der Blockchain-Infrastruktur entwickelt. Verwahren können die Anleger ihre digitalen Wertpapiere kostenfrei in einem digitalen Schließfach. Wichtig: Seit Jahresanfang gilt das als „erlaubnispflichtige Finanzdienstleistung“, für die ein Unternehmen eine Lizenz benötigt. Kapilendo hat diese beantragt.
Wie im Fall des Ärztehauses in Hamburg-Poppenbüttel können die L‘Osteria-Papiere ohne eine Depotbank an Investoren weiterverkauft werden. „Mit der Entwicklung von Handelsplätzen für tokenbasierte Wertpapiere entsteht ein neues Segment für den Privatanleger. Und den Unternehmen, vor allem den kleinen und mittleren, ermöglicht die Blockchain-Technologie einen neuen, effizienten Zugang zum Kapitalmarkt“, so Kapilendo-Chef Christopher Grätz.
Rahmen schaffen
Die neue Ära der digitalen Wertpapiere hat den Segen der Bundesregierung. Die will die Nutzung der Blockchain-Technologie zwischen Nordsee und Alpen fördern. Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier sieht Deutschland auf diesem Gebiet als führenden Standort. Mit der Strategie wolle Berlin dazu beitragen, „diesen Vorsprung zu halten und auszubauen“. Sogar für virtuelle Börsengänge, die mit der Ausgabe von Digitalmünzen über die Bühne gehen, will die Bundesregierung einen rechtlichen Rahmen schaffen. Bei diesen „Initial Coin Offerings“ (ICOs) wurden allein 2018 nach Berechnungen des Fachportals Coinschedule umgerechnet knapp 20 Milliarden Euro eingenommen. Viele ICOs stellten sich im Nachhinein allerdings als Flop oder gar als Betrugsmanöver heraus.
Laut einer Umfrage halten 68 Prozent der Bundesbürger den Einsatz der Blockchain-Technologie im Finanzwesen für ähnlich innovativ wie das Internet für die Kommunikation. 63 Prozent sind überzeugt, dass bei Blockchain die Handelsprozesse vereinfacht werden, befürworten vor allem die verbesserte Transparenz und den Wegfall von Zwischenhändlern. Am besten finden die Verbraucher, dass durch den Einsatz der Technologie die Kosten sinken.
Der transparente, schnelle und schlanke Prozess ist auch für den Exporo-Chef einer der wichtigsten Pluspunkte. Außerdem sieht er eine Stärke der Technologie in der „signifikanten Reduzierung der Mindestanlagesummen“. So können seit einigen Wochen Anleger schon ab einem Euro in eine Bestandsimmobilie investieren. Für diese Premiere wurden zwei Villen mit modernen Ferienwohnungen in Binz auf Rügen ausgewählt. Investments sind mit wenigen Klicks möglich.
Der Zeichnungsprozess wird über die Blockchain-Technologie abgebildet, ein Token funktioniert als digitales Wertpapier, das es möglich macht, Anteile an einer Bestandsanleihe auf eine hohe Stückelung mit dem niedrigen Nennwert zu reduzieren. Das Beste: Exporo verspricht für seine Produktinnovation eine Rentabilität von jährlich vier bis fünf Prozent. Das Fazit von Vorstand Simon Brunke: „Aus dem bisher illiquiden Gut Immobilie wird ein liquides Gut.“