Gastkommentar – Homo oeconomicus: Kommunen brauchen mehr Rechte in der Wohnungspolitik
Bei Wohnungsverkäufen ist ein schärferes Vorkaufsrecht nötig, meint Ulrich Kriese.
Foto: obsDas Bundesverwaltungsgericht gab am 9. November einer privaten Immobiliengesellschaft Recht, die gegen den Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg geklagt hatte. Es beendete damit vorläufig eine jüngst vermehrt praktizierte Ausübung des im Baugesetzbuch verankerten kommunalen Vorkaufsrechts, auf die auch außerhalb Berlins große Hoffnungen gesetzt wurde. Seither sind Wohnungspolitiker landauf landab in heller Aufregung, und die Verhandler der Ampel-Koalition sehen sich mit einem weiteren zeitnah zu lösenden Interessenkonflikt konfrontiert.
Der Berliner Bezirk wollte der Immobiliengesellschaft unter Ausübung des Vorkaufsrechts ein Mehrfamilienhaus wegschnappen und so entprivatisieren. An ihre Stelle als Käuferin sollte eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft rücken.
Ulrich Kriese ist Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des Naturschutzbunds (Nabu) und Mitbegründer der Reforminitiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“. Dieser Beitrag gibt seine persönliche Meinung wieder.
Foto: HandelsblattLaut Baugesetzbuch, so die Argumentation des Bezirks, stand ihm das Vorkaufsrecht zu, weil das Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet, vulgo Milieuschutzgebiet, liegt. Mit der privaten Veräußerung drohe den Mietern Verdrängung durch Mieterhöhungen oder gar eine Umwandlung in Eigentumswohnungen. Die Käuferin jedoch führte eine Gesetzesbestimmung ins Feld, die das Vorkaufsrecht ausschließt, solange ein Grundstück milieuschutzgerecht genutzt wird.
Der Wortlaut des Gesetzes, in einem gewissen Widerspruch stehend zu dessen Geist, ließ dem Gericht keine andere Wahl als der Klägerin Recht zu geben: Die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund der bloßen Befürchtung mieterverdrängender Maßnahmen ist vom geltenden Recht nicht gedeckt.
Ein wohnungspolitisch bitteres Urteil. Denn es verdammt die Städte dazu, das spekulative Geschehen auf dem Immobilienmarkt akribisch zu überwachen und in vielen Fällen entweder nur tatenlos zusehen oder erst in letzter Minute einschreiten zu können.
Verbessertes Vorkaufsrecht notwendig
Stattdessen sollten sie zur strategischen, sozialen und ökologischen Vorsorge endlich in die Vorhand gelangen und einen nennenswerten Eigenbestand an Grundstücken aufbauen – vielmehr, wieder aufbauen, nachdem sie ihre Bestände noch bis vor wenigen Jahren oft zu Schleuderpreisen an private Investoren verhökert hatten und seitdem mit nahezu leeren Händen dastehen.
Die Städte müssen umfassend und wirksam gegen Landgrabbing und Grundstücksspekulation vorgehen können. Dazu ist unter anderem ein vermehrtes Eingreifen mit einem verbesserten Vorkaufsrecht essenziell.
Was gilt es dafür zu tun? Erstens sollte die künftige Bundesregierung das kommunale Vorkaufsrecht auf alle Grundstücksverkäufe erweitern, einschließlich Grundstücken, die bei Share Deals den Besitzer wechseln. Denn zu einem bestimmten Zeitpunkt kann potenziell jedes Grundstück von öffentlichem Interesse sein.
Zweitens sollte sie die bestehende Preislimitierung verschärfen, sodass die Gemeinde, wenn sie ihr Recht wahrnimmt, nicht länger genötigt ist, für Grundstücke Mondpreise zu bezahlen, die Private zwar untereinander vereinbart haben, die aber beispielsweise städtebaulichen oder ökologischen Zielen zuwiderlaufen oder eine sozialverträgliche Vermietung verunmöglichen. Das geltende Recht, eine Preislimitierung auf den amtlichen Verkehrswert, nützt vielen Mietern auf Immobilienmärkten mit teils zweistelligen jährlichen Preiszuwachsraten – größtenteils unverdiente Bodenwertzuwächse – herzlich wenig.
Die sich daraus ergebenden Mieten sind für sie nicht leistbar. Nötig ist eine Preislimitierung auf sozial nachhaltig erzielbare Erträge.