Ferienhaus kaufen: Wie riskant sind günstige Immobilien in der Türkei?

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All das verursachte einen jahrelang anhaltenden Bauboom, der im Jahr 2018 von einer Bauamnestie weiter befeuert wurde. Denn wer damals ein Haus bauen wollte, musste nicht auf eine Genehmigung warten, sondern konnte diese nach Ende der Bauphase online per Bezahlung erhalten.

So nutzten vor allem viele Türkinnen und Türken aus ländlichen Gebieten die Chance, ihre Grundstücke auf Äckern, in Wäldern oder an anderen Orten außerhalb üblicher Siedlungsgebiete zu bebauen und nachträglich zu legalisieren.

Dadurch entstanden Häuser in unglaublichen Lagen, was Umweltschützer vielerorts kritisierten, wenn etwa alte Bäume ungeahndet einfach gefällt worden waren.

Doch die Landwirte, lokale Beamte und die Bauwirtschaft verdienten mit.

Der alte Fischerort Kalkan erlebte einen Bauboom

Auch der alte Fischerort Kalkan, gelegen in einer Bucht am Fuße zweier Berge, wuchs in den vergangenen Jahren auf das Doppelte seiner ursprünglichen Größe heran. Schon vor Beginn der Coronapandemie hatten daher Expertinnen und Baufirmen vor einer Blase gewarnt.

Nun scheint diese Blase zwar nicht zu platzen, doch zumindest der Boom ist vorerst vorbei. In den ersten vier Monaten des Jahres 2023 gingen die Hausverkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 18,6 Prozent auf 369.000 zurück, die hypothekenfinanzierten Verkäufe sogar um fast 20 Prozent auf rund 81.000. Im April wurden 86.000 Häuser verkauft, was einem Rückgang von 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht.

Das türkische Statistikinstitut (TÜİK) berichtete im Juni, dass sich der jährliche Anstieg des Baukostenindex von 60,7 Prozent im März auf 53 Prozent im April verlangsamte.

Gleichzeitig ist die Lira im Vergleich zu Euro und Dollar aktuell vergleichsweise günstig. Derzeit notiert die türkische Währung bei knapp 30 Lira pro Euro. Die Inflation ist zwar weiterhin hoch, die Rekordstände von über 85 Prozent sind allerdings vorbei. Aktuell notiert sie bei rund 48 Prozent.

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Die Schwäche der türkischen Währung sorgt vor allem für Käuferinnen und Käufer aus dem Euro-Raum für einen günstigen Wechselkurs. Eine Zweizimmerwohnung mit Balkon und Meerblick in einer kleinen Ferienanlage mit Pool gibt es daher bereits ab gut 100.000 Euro, weiß der Immobilienexperte Ertan. Bei frei stehenden Häusern mit eigenem Pool mit mindestens zwei Schlafzimmern gehe es ab 200.000 Euro los. Noch im vergangenen Winter, als die Lira zum Euro deutlich stärker notierte und die Inflation höher lag, mussten Kaufwillige für ihre Wunschimmobilien mindestens 30 Prozent mehr bezahlen.

Ferienhaus kaufen: Nachfrage in der Türkei lässt nach

Auch an der westlich gelegenen Ägäisküste stabilisierten sich die Preise in Lira und fallen wegen des Umrechnungskurses in Euro oder Dollar. Während der Pandemie hätten sich viele In- und Ausländer für die Region interessiert, berichtet der Immobilienmakler Gökhan Diyar der „New York Times“. Inzwischen gehe die Nachfrage wieder zurück. Apartments mit zwei Schlafzimmern, Gemeinschaftspool und Meerblick gebe es auch hier für deutlich unter 300.000 Euro.

Generell lässt die zuletzt starke Nachfrage von Ausländern aus dem außereuropäischen Raum nach Immobilien in der Türkei nach. Als im Februar 2023 die russische Invasion in der Ukraine begonnen hatte, wurde die Türkei vor allem für Russinnen und Russen, die ihr Land verlassen wollten, zum Fluchtpunkt.

Im Jahr 2022 kauften dreimal so viele russische Staatsbürger ein Eigenheim in der Türkei als in den Jahren zuvor. Nun aber kehren viele von ihnen wieder zurück und sorgen für ein Überangebot am Immobilienmarkt.

Interessenten müssen auf Baugenehmigung achten

Ein Großteil der Feriendomizile, die nun zum Verkauf stehen, sind unter Einhaltung aller Bauvorschriften und Gesetze entstanden, erklärt Immobilienverwalter Ertan. Daneben aber gesellen sich zwei weitere Kategorien: Häuser, die illegal gebaut, dann aber nachträglich durch die Bauamnestie vollständig legalisiert wurden, aber auch Domizile – ein geringer Anteil davon sind Neubauten –, die nicht legalisiert wurden.

Letzteres ist etwa der Fall, wenn der Bauherr die Frist für die Legalisierung nicht eingehalten hat oder die Bauqualität schlicht zu schlecht ist. Vor allem bei gravierenden Qualitätsmängeln gab es keine Legalisierung.

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Des Weiteren gibt es Gebäude, die in archäologisch wichtigen Gebieten entstanden sind. Diese Parzellen bezeichnet das türkische Katasteramt als „Sit Alani“. Und wer auf einem solchen Grund eine Immobilie erwirbt, riskiert auch nach Kauf und eventueller Legalisierung, dass das Gebäude nach einem Gerichtsbeschluss abgerissen werden muss.

Durch die Bauamnestie gab es zudem einen Ansturm auf unbebaute Grundstücke. Jetzt fallen auch dort die Preise. Der 21-jährige Mehmet Kilic aus dem Bergdorf Yediburunlar nahe Kalkan möchte ein Ackergrundstück seiner Familie verkaufen. 1400 Quadratmeter, Meerblick und Olivenbäume: ein Traum von einem künftigen Ferienhaus. Den Erlös will der Frischverlobte in den Bau eines Hauses für sich und seine baldige Ehefrau stecken.

Da aber das Grundstück über keine Baugenehmigung verfügt, gibt es kaum Interessenten. Und diejenigen, die vorbeikommen, sehen von einem Kauf ab, sobald sie von der fehlenden Genehmigung hören.

„Vor zwei Jahren gingen solche Grundstücke in der Umgebung für mindestens drei Millionen Lira weg“, weiß der junge Mann. Das sind umgerechnet rund 100.000 Euro. Inzwischen musste Kilic auf die Hälfte runtergehen – ein Käufer hat sich bislang dennoch nicht gefunden.

Immobilien in der Türkei: Wichtiger Einblick in den Grundbuchauszug

Wer sich für eine Immobilie oder ein Grundstück in der Türkei interessiert, sollte daher vor dem Kauf immer auf Einblick in den Grundbuchauszug des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie bestehen.

Jede registrierte Anwältin oder ein Anwalt kann einen solchen Auszug beantragen, erklärt die Juristin Ayse Ökcüm aus dem Ferienort Fethiye, westlich von Kalkan. Aus dem Auszug wird sofort ersichtlich, ob es sich um Bauland handele, egal ob bereits ein Haus gebaut worden ist oder nicht.

Auch eventuelle illegale Anbauten könnten dadurch nicht verheimlicht werden, weiß die Anwältin.

Der Immobilienkauf an sich ist dank der fortgeschrittenen Digitalisierung in der Türkei einfach und günstig. Ein Notar ist zum Beispiel nicht nötig, die Grundsteuer mit je zwei Prozent des Kaufpreises, die Käufer und Verkäuferin bezahlen müssen, vergleichsweise gering.

Schwierig wird es allerdings, wenn es ums Verhandeln geht. Ökcüm weiß von einem Fall, bei dem der Verkäufer eines Apartments nur ein Drittel des Kaufpreises in den Kaufvertrag schreiben wollte. Die Begründung: So würde der Verkäufer weniger Steuern zahlen. Die restliche Summe sollte der Käufer in bar von der Bank abheben und in einem Geldkoffer übergeben.

Dass der Markt Zukunft hat und die Preise bald wieder steigen könnten, zeigt das Interesse ausländischer Baufirmen trotz des aktuellen Überangebots. Ausländische Unternehmen, die bisher vor allem Immobilien kauften, erwägen Beobachtern zufolge nun auch die Entwicklung von Projekten in der Türkei. Laut İnanç Kabadayı, dem Vorstandsvorsitzenden von Ege Yapı Yönetim, sei das Interesse ausländischer Investoren nach den Präsidentschaftswahlen im Mai gestiegen.

Ferienhaus kaufen: „Große Chancen am türkischen Markt“

„Ausländische Entwickler sehen große Chancen im türkischen Markt“, erklärte er kürzlich vor Journalisten. „Wir sind in Gesprächen mit Unternehmen aus den Golfstaaten und zentralasiatischen Ländern, um Projekte zu entwickeln.“ Er wagt eine Prognose: „Wir werden mehr ausländische Unternehmen auf dem Immobilienmarkt sehen.“

Außerdem hat der neue türkische Finanzminister Mehmet Simsek versprochen, zu einer regelbasierten Wirtschaftspolitik zurückzukehren. Ob er damit Erfolg hat, werden die kommenden Monate zeigen.

Klar dürfte sein: Eine deutlich unterbewertete Lira könnte bald der Vergangenheit angehören – und damit auch günstige Ferienimmobilien.

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Erstpublikation: 13.08.2023, 13:35 Uhr.